Investir dans le neuf ou dans l'ancien : ce que le prix cache

Investir dans le neuf ou dans l'ancien : la réponse directe

Investir dans le neuf ou dans l'ancien revient à arbitrer entre un prix d'entrée plus élevé et un coût de détention plus faible. Le neuf se paie 15 à 25 % plus cher au mètre carré que l'ancien du même quartier, et parfois plus de 40 % là où le foncier est rare. En contrepartie, ses frais d'acquisition tombent à 2 ou 3 % du prix, soit environ 6 350 € sur une opération de 300 000 €, contre 7,7 à 8,5 % dans l'ancien, soit environ 23 800 €. L'écart atteint près de 17 400 €, soit 5,8 points de prix.

Cette surcote achète trois choses réelles et une quatrième qui l'est moins. Elle achète un empilement de garanties d'ordre public, dont la garantie de parfait achèvement d'un an et la garantie décennale de l'article 1792 du code civil. Elle achète l'absence de travaux pendant environ dix ans. Elle achète une classe A ou B au diagnostic de performance énergétique, qui met le bien hors d'atteinte du calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques. Ce qu'elle n'achète pas, c'est sa propre valeur de revente : un logement neuf cesse d'être neuf le jour où il est habité, et sur une acquisition à 300 000 € dont l'équivalent ancien vaut 250 000 €, une revente à cinq ans se solde par une perte de 7 962 € même dans l'hypothèse où la prime est intégralement conservée, et de 32 924 € si elle s'érode de moitié.

Cet article chiffre chaque poste : d'où vient le prix du neuf, ce que valent réellement les garanties, ce que coûte l'entretien évité, ce que pèse le calendrier du diagnostic de performance énergétique dans l'ancien, ce que coûte un retard de livraison en vente en l'état futur d'achèvement, et pourquoi la rentabilité brute du neuf est structurellement plus faible. Solstice Patrimoine expose ici un mécanisme à titre d'information générale, sans délivrer de recommandation personnalisée ni promettre un résultat.

La surcote du neuf, et ce qu'elle recouvre réellement

Le prix moyen d'un appartement neuf ressort autour de 5 200 € du mètre carré en France au premier trimestre 2026. Sur la même période, l'INSEE relève une hausse de 0,2 % sur le trimestre et de 0,1 % sur un an des prix des logements anciens, avec une province rigoureusement stable et une Île-de-France en hausse de 0,6 % sur un an, dans sa publication du 28 mai 2026. Les deux marchés ont donc divergé : le neuf monte, l'ancien stagne.

D'où vient le prix d'un logement neuf

Le prix affiché par un promoteur est un prix toutes taxes comprises. Il contient 20 % de taxe sur la valeur ajoutée, soit 50 000 € sur un logement vendu 300 000 €. Cette taxe n'est pas récupérable pour un particulier qui achète pour habiter ou pour louer nu ou meublé sans services. Elle explique à elle seule un sixième du prix, et l'ancien vendu entre particuliers en est hors champ.

Restent 250 000 € hors taxes, qui se répartissent entre la charge foncière, c'est-à-dire le prix du terrain augmenté des coûts d'aménagement et des taxes d'urbanisme, le coût de construction, les honoraires techniques, les frais financiers portés pendant les deux à trois ans du cycle de production, les frais de commercialisation et la marge du promoteur. Deux de ces postes ont fortement progressé depuis 2021 : le coût de construction, sous l'effet du prix des matériaux et de la main d'oeuvre, et le coût de conformité à la réglementation environnementale RE2020, applicable aux permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2022, dont les seuils se durcissent par paliers.

Conséquence pratique souvent mal comprise : la marge de négociation sur un programme neuf est faible et porte rarement sur le prix. Elle se joue sur des prestations, une place de stationnement, un lot de finitions, un mobilier de cuisine, ou sur la prise en charge de frais annexes. Un promoteur préfère offrir de la valeur en nature plutôt que de casser sa grille, qui engage l'équilibre financier de l'ensemble du programme et la valeur des lots restant à vendre. Dans l'ancien, à l'inverse, la négociation porte directement sur le prix et donc sur la base de calcul des droits de mutation.

Le seul comparatif qui vaut est local

Comparer une moyenne nationale du neuf à une moyenne nationale de l'ancien n'a pas de sens : les deux parcs ne sont ni situés aux mêmes endroits ni composés des mêmes typologies. Le comparatif utile consiste à prendre le prix au mètre carré du programme neuf, à relever le prix au mètre carré des transactions des douze derniers mois dans un rayon de cinq cents mètres, et à mesurer l'écart. Au-delà de 25 %, la justification doit être précise et vérifiable, poste par poste.

Les repères de marché varient énormément selon la ville. Notre article sur les villes rentables pour l'immobilier locatif en 2026 donne les prix et les loyers d'appartements relevés commune par commune, et notre page immobilier neuf par ville donne les repères correspondants sur le marché primaire.

Les frais de notaire réduits, le seul avantage financier immédiat

C'est l'argument le plus cité, et il est exact. Un logement neuf, entendu comme un logement vendu pour la première fois et achevé depuis moins de cinq ans, relève du régime de la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 % au lieu des droits de mutation à titre onéreux de droit commun.

L'écart de près de 17 400 € est un avantage de trésorerie immédiat, et il compte réellement, parce que les frais d'acquisition ne sont jamais finançables par le prêt principal et doivent sortir de l'apport. Le taux global des droits de mutation dans l'ancien atteint 6,32 % dans 88 départements et 5,81 % dans 11 départements au 1er février 2026, après la majoration du droit départemental de 4,50 % à 5,00 % autorisée par l'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.

Deux nuances tempèrent cet avantage. D'abord, la majoration ne s'applique pas aux primo-accédants achetant leur résidence principale au sens de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation, ce qui réduit l'écart d'environ 1 530 € pour eux. Ensuite, le taux majoré doit revenir à son niveau du 31 janvier 2025 pour les actes postérieurs au 1er avril 2028 : cet avantage relatif du neuf est en partie temporaire. Le détail de chaque ligne figure dans notre article sur le calcul des frais de notaire en 2026 et sur notre page consacrée aux frais de notaire dans le neuf.

Les garanties du neuf, l'avantage le plus solide

C'est le point le plus fort du neuf, et paradoxalement le moins bien expliqué dans les plaquettes. Un acquéreur dans l'ancien n'a, sauf vice caché prouvé, aucun recours sur l'état du bien : il achète en l'état, et une canalisation percée découverte six mois après la signature est à sa charge. Un acquéreur dans le neuf dispose d'un empilement de garanties d'ordre public, c'est-à-dire auxquelles le contrat ne peut pas déroger.

Deux d'entre elles méritent une attention particulière. La garantie de parfait achèvement, d'abord : pendant un an à compter de la réception, tous les désordres signalés par écrit doivent être repris, y compris ceux qui ne compromettent en rien la solidité de l'ouvrage. C'est la garantie la plus large et la plus courte. Elle ne s'active pas toute seule : elle suppose des réserves formalisées à la livraison, puis des signalements écrits pendant l'année qui suit.

La garantie financière d'achèvement, ensuite. C'est elle qui protège contre la défaillance du promoteur en cours de chantier, un risque redevenu concret dans un secteur où la production de logements neufs a fortement reculé depuis 2022. Vérifiez qu'elle est bien extrinsèque, c'est-à-dire délivrée par un établissement de crédit ou une entreprise d'assurance, et que l'attestation figure dans l'acte de vente. Sans elle, un chantier arrêté laisse l'acquéreur avec un bien inachevé et un prêt en cours.

Mis en face de l'ancien, cet empilement représente une valeur économique réelle mais difficile à chiffrer a priori. Un ordre de grandeur peut cependant être posé : dans une copropriété ancienne, une quote-part de ravalement ou de réfection de toiture de 15 000 € sur un lot valant 200 000 € n'a rien d'exceptionnel, et elle tombe rarement au moment choisi. Le neuf ne supprime pas ce risque, il le repousse d'une génération de travaux.

L'absence de travaux les premières années, chiffrée

C'est l'avantage le plus concret au quotidien, et il se mesure. Dans un immeuble neuf, la provision d'entretien raisonnable pour les dix premières années est de l'ordre de 0,2 % de la valeur par an, l'essentiel des désordres étant couvert par les garanties. Dans un immeuble ancien en copropriété, la provision réaliste est de 0,5 % par an, et de 1 % sur une maison individuelle où le propriétaire supporte seul la toiture, la façade, les menuiseries et les réseaux.

Ce que cela représente sur dix ans

Sur un logement neuf de 240 000 €, une provision de 0,2 % représente 480 € par an, soit 5 137 € cumulés sur dix ans en tenant compte d'une indexation de 1,5 %. Sur un logement ancien de 200 000 €, une provision de 0,5 % représente 1 000 € par an, soit 10 703 € sur la même période. L'écart cumulé s'établit donc à 5 566 € sur dix ans, avant même de compter les travaux d'entrée dans l'ancien.

Ce chiffre est un ordre de grandeur, pas une garantie : une copropriété neuve peut voter des travaux dès la fin de la garantie décennale, et une copropriété ancienne bien entretenue peut n'appeler aucune dépense exceptionnelle pendant quinze ans. Il donne néanmoins la bonne échelle du poste, qui est régulièrement omis des comparatifs commerciaux.

L'exonération temporaire de taxe foncière, à vérifier commune par commune

Les constructions neuves bénéficient d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant deux ans à compter du 1er janvier suivant l'achèvement. Sur une taxe foncière de 900 €, l'économie représente environ 1 818 € sur les deux années. Attention toutefois : de nombreuses communes ont supprimé cette exonération pour leur part communale, et seule la part départementale subsiste alors. La vérification se fait commune par commune, l'écart n'est pas anecdotique.

Les charges de copropriété du neuf, souvent plus élevées

Contre-intuitif mais fréquent : les résidences neuves avec ascenseur, parking souterrain, espaces verts, local à vélos et parfois gardiennage affichent des charges courantes supérieures à celles d'un immeuble ancien sans équipement. Le budget prévisionnel présenté à la commercialisation est par ailleurs souvent sous-estimé, faute d'historique. La première assemblée générale après la livraison réserve régulièrement de mauvaises surprises. Un comparatif honnête entre neuf et ancien doit donc opposer entretien évité et charges courantes supplémentaires, et non se contenter du premier terme.

Le DPE et le calendrier d'interdiction de location, ce qui pèse dans l'ancien

C'est le facteur qui a le plus changé l'équation entre neuf et ancien depuis cinq ans, et il ne joue que d'un côté. Le diagnostic de performance énergétique classe un logement de A à G selon sa consommation d'énergie primaire et ses émissions de gaz à effet de serre. En application de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, un logement dont la classe est trop basse ne peut plus être proposé à la location.

La conséquence financière est directe. Un appartement ancien mal classé n'est pas seulement moins confortable : il porte une dette de travaux dont le montant, souvent compris entre 15 000 € et 40 000 € pour un lot en copropriété, doit être ajouté au prix d'achat pour que la comparaison avec le neuf ait un sens. Une décote de prix à l'achat ne compense cette dette que si elle est au moins égale au coût des travaux, ce qui est loin d'être systématique dans les marchés où l'offre est rare.

Trois précisions comptent. Premièrement, en copropriété, les travaux d'isolation par l'extérieur ou de remplacement du système de chauffage collectif relèvent d'un vote en assemblée générale : un propriétaire ne décide pas seul du calendrier de mise en conformité de son lot. Deuxièmement, les travaux de rénovation énergétique déductibles peuvent générer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de droit commun, ce qui atténue le coût net pour un bailleur imposé en location nue : notre page sur le déficit foncier en détaille le mécanisme. Troisièmement, la question du coût réel des chantiers de rénovation est traitée dans l'épisode consacré aux travaux et à la rénovation du podcast Out of the Box.

Un point de méthode, enfin. Le calendrier ci-dessus concerne la mise en location, pas la vente ni l'occupation par le propriétaire. Un logement classé G reste vendable et habitable. Mais son marché d'acquéreurs se restreint aux occupants et aux investisseurs prêts à financer les travaux, ce qui pèse mécaniquement sur le prix et sur la liquidité à la revente.

La décote à la revente, le point faible du neuf

Un logement neuf cesse d'être neuf le jour où il est habité. À la revente, il entre sur le marché de l'ancien, où l'acquéreur suivant paiera des droits de mutation de 6,32 % et comparera votre bien aux autres biens du quartier. Une partie de la prime payée à l'achat n'est alors plus valorisée. Personne ne peut dire à l'avance quelle part exactement, ce qui rend l'exercice de scénarios indispensable.

Le tableau ci-dessous part d'une acquisition à 300 000 € plus 7 500 € de frais, soit 307 500 € investis, pour un bien dont l'équivalent ancien du même quartier vaut 250 000 €, ce qui correspond à une prime du neuf de 20 %. Le marché progresse de 1 % par an, hypothèse cohérente avec les relevés INSEE récents, et les frais de revente sont fixés à 5 %. La seule variable est le taux d'érosion de la prime du neuf.

La lecture est nette. Dans l'hypothèse centrale, où la prime s'érode de moitié, il faut dix-sept ans pour revenir à l'équilibre en capital. Même dans l'hypothèse la plus favorable, où la prime est intégralement conservée, une revente à cinq ans se solde par une perte de 7 962 €, parce que les 5 % de frais de commercialisation et la faible progression du marché ne sont pas compensés.

Ce constat n'invalide pas l'investissement dans le neuf. Il en fixe l'horizon minimal. Acheter neuf pour revendre à trois ou cinq ans est, dans un marché à prix stables, une opération structurellement perdante en capital. Pour un investisseur, les loyers encaissés pendant la période et l'économie d'impôt éventuelle viennent en atténuation, mais ils ne changent rien au raisonnement sur la valeur du bien. Le même exercice appliqué à la résidence principale figure dans notre article sur acheter ou louer sa résidence principale.

Un facteur aggrave régulièrement cette décote et se repère avant de signer : la part du programme vendue à des investisseurs. Un programme majoritairement commercialisé à l'investissement produit, à la livraison, une offre locative abondante au même moment et sur les mêmes typologies, puis une offre de revente concentrée quelques années plus tard. C'est le mécanisme classique de la décote sur le marché secondaire, et il se vérifie en demandant simplement la répartition des ventes au commercialisateur.

Le risque de VEFA et le retard de livraison

La vente en l'état futur d'achèvement est le mode d'acquisition très majoritaire dans le neuf. L'acquéreur devient propriétaire du sol dès la signature et propriétaire des constructions au fur et à mesure de leur exécution, en payant selon un échéancier réglementé par l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation. Notre page consacrée à la vente en l'état futur d'achèvement en détaille le déroulé, et notre fiche de glossaire VEFA en donne la définition juridique.

L'échéancier et le calendrier de décaissement

Les plafonds sont d'ordre public : 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement de l'immeuble, le solde de 5 % à la livraison, ce solde pouvant être consigné en cas de réserves. À la signature du contrat de réservation, le dépôt de garantie ne peut excéder 5 % du prix si la livraison est prévue dans l'année, 2 % si elle intervient dans les deux ans, et rien au-delà. L'acquéreur dispose ensuite d'un délai de rétractation de dix jours à compter de la notification du contrat.

Au jour de la livraison, il dispose d'un mois pour dénoncer les vices apparents et peut consigner le solde de 5 % entre les mains d'un tiers tant que les réserves ne sont pas levées. C'est le seul véritable levier de négociation de toute l'opération : ne pas le mobiliser revient à renoncer à faire corriger les défauts.

Les intérêts intercalaires, le coût que les plaquettes n'affichent pas

Le prêt se débloque progressivement, au rythme des appels de fonds. Pendant toute la construction, l'emprunteur ne rembourse aucun capital mais paie des intérêts sur les seules sommes effectivement débloquées, ainsi que la totalité de la cotisation d'assurance emprunteur dès le premier déblocage dans la plupart des contrats. Sur un chantier de vingt-quatre mois et un prêt de 240 000 € à 3,30 %, taux moyen relevé par l'Observatoire Crédit Logement/CSA en juillet 2026, ces intérêts intercalaires représentent de l'ordre de 7 000 à 9 000 €, auxquels s'ajoutent environ 1 400 € d'assurance sur la période.

À cela s'ajoute un poste que presque aucun plan de financement n'intègre : pendant toute la durée du chantier, l'acquéreur paie simultanément son logement actuel, loyer ou mensualité, et les intérêts intercalaires du logement à venir. Ce double coût peut représenter 25 000 à 40 000 € sur deux ans pour un ménage locataire à 1 200 € par mois. Il ne rend pas l'opération mauvaise, mais il doit figurer dans la trésorerie prévisionnelle, faute de quoi le projet se tend au moment où les appels de fonds s'accélèrent. Les conditions de marché sont détaillées dans notre article sur le crédit immobilier et le meilleur taux en 2026.

Le retard de livraison et la défaillance du promoteur

Les délais de livraison glissent fréquemment de six à douze mois, et les clauses de pénalité de retard sont souvent plafonnées à un niveau modeste au regard du préjudice réel. Pour un investisseur, six mois de retard représentent six mois de loyers non perçus et six mois d'intérêts intercalaires supplémentaires, soit sur le cas ci-dessus de l'ordre de 5 000 à 7 000 € de manque à gagner cumulé.

La défaillance du promoteur en cours de chantier est un risque de nature différente, plus rare mais plus lourd. La garantie financière d'achèvement le couvre, à condition d'être extrinsèque. Trois vérifications s'imposent avant de signer : la nature de cette garantie, l'ancienneté et le volume de livraisons du promoteur, et la publication de ses comptes. Ce sont des vérifications de fait, pas des jugements de valeur, et elles sont à la portée de tout acquéreur.

Investir dans le neuf ou dans l'ancien : la rentabilité brute comparée

La rentabilité brute du neuf est structurellement plus faible, et le mécanisme est simple : la prime de prix est de l'ordre de 20 %, la prime de loyer d'environ 5 %. Un logement neuf se loue un peu plus cher qu'un logement ancien équivalent, parce qu'il est mieux isolé et mieux équipé, mais le marché locatif ne valorise pas la nouveauté à la hauteur de ce que le marché de la vente la facture.

Prenons un cas central. Dans un même quartier, un appartement ancien de 45 m² vaut 200 000 € et se loue 850 € par mois hors charges. L'équivalent neuf, avec une surcote de 20 %, vaut 240 000 € et se loue 890 €, soit une prime de loyer de 4,7 %. Voici ce que cela donne selon l'état du bien ancien comparé.

Le tableau dit deux choses opposées selon la colonne que l'on regarde, et c'est tout l'intérêt de l'exercice. Sur le prix affiché, l'ancien l'emporte nettement, 5,10 % contre 4,45 %. Sur le coût de revient complet, l'écart se referme presque entièrement dès que l'ancien nécessite 15 000 € de travaux, et il s'inverse au-delà. Un bien ancien classé F ou G, acheté sans décote correspondant au coût de la mise aux normes, produit un rendement brut inférieur à celui du neuf.

Ces pourcentages restent des rendements bruts, c'est-à-dire les plus flatteurs. Entre le brut et ce qui arrive réellement sur un compte bancaire, il y a la vacance locative, les impayés, la taxe foncière, les charges non récupérables, la gestion et l'impôt. Notre article sur le calcul du rendement locatif net déroule les trois soustractions successives. Aucun placement immobilier ne garantit un rendement : la vacance et l'impayé sont des risques réels, et la valeur du bien peut baisser.

Le bilan sur dix ans, en intégrant l'entretien et la revente

Une dernière lecture consolide les postes précédents. On compare les deux opérations sur dix ans, hors crédit et hors fiscalité pour isoler l'effet propre du choix entre neuf et ancien : coût d'entrée, loyers indexés à 1,15 % conformément à l'IRL constaté par l'INSEE au deuxième trimestre 2026, entretien et taxe foncière, puis valeur nette de revente. Le tableau donne l'écart de bilan, positif quand le neuf l'emporte.

La conclusion est plus nuancée que les deux discours habituels. Le neuf ne l'emporte pas parce qu'il est neuf : il l'emporte quand le bien ancien comparé porte une dette de travaux et quand sa propre prime résiste au moins partiellement à la revente. Il perd dans une seule configuration, mais elle est fréquente : un bien ancien déjà rénové, sans travaux à prévoir, face à un neuf dont la prime disparaît intégralement. Ces montants sont des projections fondées sur des hypothèses explicites, ils ne préjugent en rien de l'évolution réelle des prix.

Les régimes fiscaux disponibles de chaque côté

Le choix du régime fiscal pèse souvent plus lourd que l'écart de rendement brut, et il n'est pas symétrique entre neuf et ancien. Un point de méthode d'abord : un dispositif est un accélérateur, jamais une raison d'acheter. Un avantage fiscal ne rattrape pas un mauvais emplacement.

Du côté du neuf

Le statut du bailleur privé, créé par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 et entré en vigueur le 21 février 2026, introduit un amortissement du logement déductible des revenus fonciers en location nue, pour les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028. La base amortissable représente 80 % du prix d'acquisition, le terrain étant forfaitairement évalué à 20 %, et le taux annuel dépend du niveau de loyer accepté : 3,5 % pour un loyer intermédiaire, 4,5 % pour un loyer social et 5,5 % pour un loyer très social dans le neuf, avec un plafond annuel de déduction de l'ordre de 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par foyer selon le niveau de loyer. En contrepartie, un engagement de location nue à usage de résidence principale de neuf ans et le respect de plafonds de loyers et de ressources fixés par arrêté du 6 janvier 2026 publié au Journal officiel du 31 janvier 2026.

Deux points sont régulièrement omis dans les présentations commerciales. Les amortissements déduits pendant la location viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value : l'avantage obtenu pendant la détention est partiellement repris à la revente. Et plusieurs modalités restent renvoyées à des textes d'application. Notre page sur le statut du bailleur privé suit l'état du dispositif, et le comparatif complet figure dans notre article Jeanbrun ou LMNP pour investir dans le neuf.

Deux autres leviers existent sur le neuf. Le prêt à taux zéro, réservé aux primo-accédants, couvre l'ensemble du logement neuf sur tout le territoire depuis le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025, avec des quotités allant jusqu'à 50 % du coût de l'opération en logement collectif pour la première tranche de revenus : voir notre page sur le prêt à taux zéro dans le neuf. Et l'exonération exceptionnelle de l'article 790 A bis du code général des impôts permet de recevoir jusqu'à 100 000 € par donateur en franchise de droits pour financer un logement neuf ou en état futur d'achèvement, sous condition d'emploi des fonds dans les six mois et de conservation cinq ans. Cette exonération ne vaut que pour le neuf et la VEFA : un don affecté à l'acquisition d'un logement ancien n'y ouvre pas droit.

Deux dispositifs enfin n'existent plus et continuent pourtant d'être cités. Le Pinel a définitivement pris fin le 31 décembre 2024, le Censi-Bouvard le 31 décembre 2022. Un programme présenté aujourd'hui sous l'un de ces deux noms est un signal d'alerte sur la fraîcheur de l'information de l'interlocuteur.

Du côté de l'ancien

L'ancien conserve deux atouts fiscaux que le neuf n'a pas ou peu. Le déficit foncier d'abord : les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles des revenus fonciers, et la fraction correspondante est imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de droit commun. Un bien nécessitant 35 000 € de travaux devient, pour un bailleur fortement imposé en location nue, un outil de réduction d'assiette que le neuf ne peut pas offrir puisqu'il n'appelle aucun travaux.

La location meublée ensuite. Le régime micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes avec un abattement de 50 % pour un meublé classique, contre 15 000 € et un abattement de 30 % seulement pour un meublé de tourisme non classé depuis la loi du 19 novembre 2024. Au régime réel, l'amortissement du bien, du mobilier et des frais d'acquisition neutralise fréquemment l'imposition des loyers pendant de longues années : notre article sur l'amortissement comptable en LMNP en explique la mécanique, et notre article sur le choix entre micro-BIC et régime réel donne le seuil de bascule. Les prélèvements sociaux sur les bénéfices industriels et commerciaux de location meublée restent à 17,2 %, la hausse à 18,6 % portée par l'article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ne visant que le capital mobilier.

Une réserve importante s'applique aux deux côtés : l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a créé un III à l'article 150 VB du code général des impôts qui réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Les résidences accueillant exclusivement des étudiants ou des personnes âgées, les établissements pour personnes âgées dépendantes et les unités de soins de longue durée restent exclus de cette réintégration : notre page sur le LMNP en résidence de services détaille ce point, et notre article sur le calcul de la plus-value immobilière en chiffre l'effet. Le choix entre location meublée et société soumise à l'impôt sur les sociétés est traité dans notre article LMNP ou SCI à l'IS, et le cadre général de la location meublée sur notre page LMNP.

Investir dans le neuf ou dans l'ancien : la grille de décision

Cette grille n'a pas de gagnant universel, elle a des gagnants par configuration. Le neuf devient cohérent quand l'horizon est long, quand le bien ancien comparable porte une dette de travaux importante, quand l'acquéreur n'a ni le temps ni l'appétence pour piloter un chantier, et quand un dispositif est mobilisable sans distordre le projet. L'ancien redevient préférable quand le bien est déjà rénové, quand la négociation à l'achat est possible, quand l'horizon est plus court, ou quand le levier du déficit foncier a une valeur réelle compte tenu de la situation fiscale.

Ce qu'il faut retenir avant d'investir dans le neuf ou dans l'ancien

Trois chiffres résument l'arbitrage. La surcote du neuf, de 15 à 25 % au mètre carré, est le prix d'entrée. L'économie de frais d'acquisition, environ 17 400 € sur 300 000 €, en rembourse une partie mais une partie seulement, puisqu'une surcote de 20 % sur 250 000 € représente 50 000 €. La décote de revente, enfin, décide du reste : l'équilibre est atteint à huit ans si la prime résiste, à dix-sept ans si elle s'érode de moitié, à vingt-six ans si elle disparaît.

La méthode qui fonctionne inverse l'ordre des questions habituelles. On part de l'horizon de détention et du projet, puis de l'emplacement, puis de l'état énergétique et de la dette de travaux du bien ancien comparé, et seulement ensuite du dispositif fiscal. Faire l'inverse, partir du dispositif, conduit à acheter une réduction d'impôt et à découvrir un bien à la livraison. Notre guide pour investir dans l'immobilier quand on débute pose la méthode d'analyse préalable, et notre article de fond sur l'achat d'un logement neuf en 2026 détaille les dispositifs mobilisables.

Un article expose un mécanisme et des ordres de grandeur. Il ne peut pas arbitrer une situation précise, parce que la réponse dépend de la tranche marginale d'imposition, de la structure de détention, du régime matrimonial, des revenus et de l'horizon. C'est exactement l'objet d'un échange avec un professionnel. Vous pouvez engager une première mise à plat avec notre diagnostic patrimonial en ligne, demander un bilan patrimonial auprès du cabinet Solstice Patrimoine, ou parcourir nos ressources sur nos pages immobilier neuf et immobilier.

Article d'information générale à jour des règles applicables et des données publiées au 16 octobre 2026. Il ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée, ni une promesse de résultat. Les scénarios de revente et les bilans à dix ans sont des projections fondées sur des hypothèses explicites et ne préjugent en rien de l'évolution réelle des prix, des loyers ou des rendements. Un investissement immobilier comporte des risques réels : vacance locative, impayé, travaux imprévus, baisse de valeur à la revente et liquidité incertaine. Plusieurs modalités du statut du bailleur privé restent renvoyées à des textes d'application. Sources : Légifrance, INSEE, Observatoire Crédit Logement/CSA, service-public.fr, impots.gouv.fr, BOFiP, code de la construction et de l'habitation, code civil, code des assurances.