Micro-BIC ou réel en LMNP : le calcul

Micro-BIC ou réel en LMNP : la réponse directe

Micro-BIC ou réel, la question se tranche par une inégalité simple : le régime réel devient plus favorable dès que vos charges déductibles et votre amortissement dépassent l'abattement forfaitaire du micro-BIC, soit 50 % de vos recettes pour une location meublée de longue durée et pour un meublé de tourisme classé, 30 % pour un meublé de tourisme non classé depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur. Avec la convention d'amortissement usuelle, 90 % du prix amorti sur trente ans, l'amortissement seul représente 3 % du prix d'acquisition par an. Il dépasse donc à lui seul l'abattement de 50 % dès que le rendement brut du bien descend sous 6 %, ce qui est le cas de la très grande majorité des acquisitions.

Ce seuil d'assiette ne suffit pourtant pas à décider. Le régime réel impose une comptabilité commerciale, dont le coût annuel se situe entre 250 et 900 euros selon la solution retenue, et ce coût est un décaissement réel qui n'existe pas au micro-BIC. Pour qu'il soit couvert, il faut que le gain d'assiette multiplié par votre taux global d'imposition dépasse les honoraires. À une tranche marginale de 30 %, soit un taux global de 47,2 % avec les prélèvements sociaux de 17,2 %, 600 euros d'honoraires exigent 1 271 euros de gain d'assiette. À une tranche marginale nulle, ils en exigent 3 488 euros.

Et il reste un troisième terme, que presque aucun comparatif n'intègre : depuis l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Le réel n'annule donc plus l'impôt, il le décale. Sur notre bien de référence à 200 000 euros financé à crédit et revendu au bout de quinze ans, le bilan complet du réel devient positif à partir d'une tranche marginale d'environ 13 %. En dessous, le micro-BIC laisse davantage d'argent. Cet article déroule chacun de ces trois termes avec les calculs complets. La définition du statut figure dans notre fiche de glossaire LMNP et le cadre général sur notre page LMNP chez Solstice Patrimoine.

Les trois régimes de micro-BIC, parce qu'il n'y en a plus un seul

Première clarification indispensable, parce qu'une grande partie des contenus en ligne raisonne encore comme si le micro-BIC était un régime unique. Il ne l'est plus depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, qui a scindé le traitement de la location meublée selon sa nature et selon le classement du bien. Trois couples seuil et abattement coexistent désormais, et ils ne se comparent pas au régime réel de la même manière.

Le micro-BIC est le régime forfaitaire des bénéfices industriels et commerciaux prévu à l'article 50-0 du code général des impôts. Il consiste à appliquer un abattement représentatif de charges sur les recettes brutes encaissées, puis à imposer le solde au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Aucune charge réelle n'est déductible en plus, aucun amortissement n'est possible, et aucune comptabilité n'est exigée : seule une ligne de recettes est à reporter sur la déclaration 2042-C-PRO.

Le tableau des seuils applicables en 2026

Ces seuils sont ceux de l'article 50-0 du code général des impôts dans sa rédaction applicable en 2026, tels que publiés par service-public.gouv.fr au 15 avril 2026. Le plafond de 77 700 euros qui a longtemps servi de référence est périmé : il a été porté à 83 600 euros par la revalorisation triennale des seuils micro. Le plafond de 15 000 euros du meublé de tourisme non classé, lui, n'a pas bougé depuis son introduction par la loi Le Meur et s'applique depuis l'imposition des revenus de 2025.

Ce que change concrètement le seuil de 15 000 euros

Un meublé de tourisme non classé loué 18 000 euros par an n'a plus le choix : il est hors micro-BIC et relève obligatoirement du régime réel. Ce n'est pas une option, c'est une exclusion. Beaucoup de propriétaires de locations saisonnières ont découvert ce basculement en préparant leur déclaration, sans avoir tenu la moindre comptabilité de l'année écoulée. La conséquence pratique est lourde, puisqu'il faut alors reconstituer un plan d'amortissement et une comptabilité complète a posteriori.

Le classement du meublé de tourisme, délivré pour cinq ans par un organisme accrédité au sens de l'article L. 324-1 du code du tourisme, redevient donc un acte fiscal et non plus un simple argument commercial. Il fait passer le plafond de 15 000 à 83 600 euros et l'abattement de 30 à 50 %. Sur des recettes de 15 000 euros, l'écart de base imposable entre non classé et classé est de 3 000 euros, soit 1 416 euros d'impôt et de prélèvements sociaux pour une tranche marginale à 30 %. Le coût du classement, généralement compris entre 150 et 350 euros pour cinq ans, se rentabilise donc en quelques mois lorsqu'il est obtenu.

Les trois règles techniques du micro que l'on oublie

D'abord, l'abattement ne peut être inférieur à 305 euros, en application du dernier alinéa du 1 de l'article 50-0 du code général des impôts. La précision est anecdotique en montant mais elle signifie qu'une location meublée qui rapporte 400 euros dans l'année n'est imposée que sur 95 euros, l'abattement de 50 % ne représentant ici que 200 euros, donc moins que le plancher, qui s'applique à sa place.

Ensuite, le seuil s'apprécie sur deux exercices. Le régime micro s'applique lorsque les recettes de l'année civile précédente ou celles de l'avant-dernière année n'excèdent pas le plafond. Un dépassement isolé ne fait donc pas sortir du micro-BIC dès l'année suivante : il faut deux exercices consécutifs au-dessus. Cette règle offre une année de respiration qui est très souvent ignorée.

Enfin, en cas de début d'activité en cours d'année, le plafond est ajusté au prorata du temps d'exploitation. Une mise en location le 1er octobre ne donne droit qu'à un quart du plafond, soit 20 900 euros pour une location de longue durée. Cette proratisation ne concerne que le seuil, jamais l'abattement, qui reste de 50 ou 30 % quel que soit le nombre de mois d'activité.

Le régime réel : ce qui entre dans la base et ce qui n'y entre pas

Le régime réel, à l'opposé, ne présume rien. Il calcule un résultat comptable : recettes encaissées moins charges réellement supportées et justifiées, moins amortissement du bâti, des composants et du mobilier. C'est la déduction de l'amortissement qui fait toute la différence, parce qu'il s'agit d'une charge sans décaissement. Le mécanisme complet, composant par composant, est détaillé dans notre article LMNP : comprendre l'amortissement comptable en 5 minutes.

Le plafond de l'article 39 C, qui borne tout le raisonnement

L'article 39 C du code général des impôts limite l'amortissement déductible d'un exercice au montant du loyer acquis diminué des autres charges afférentes au bien. Autrement dit, l'amortissement peut ramener le résultat à zéro, jamais en dessous. C'est cette borne qui explique pourquoi, dans presque tous les tableaux qui suivent, la base au réel s'écrase à zéro sans jamais devenir négative.

La fraction d'amortissement bloquée par ce plafond n'est pas perdue. Elle se stocke sans limite de durée et ressort les années où le résultat redevient positif, typiquement après l'extinction des intérêts d'emprunt. Les charges ordinaires, elles, peuvent créer un déficit, reportable sur les bénéfices de même nature des dix exercices suivants en application de l'article 156, I, 1° bis du code général des impôts. Ce n'est pas le même mécanisme que le déficit foncier de la location nue, qui s'impute lui sur le revenu global dans une limite annuelle.

Les postes qui pèsent réellement dans le calcul

Trois postes font l'essentiel de l'écart avec le micro-BIC, et il est utile de les hiérarchiser avant de comparer. Le premier est l'amortissement du bâti : sur un bien à 200 000 euros dont 20 000 euros de terrain non amortissable, il représente 6 000 euros par an sur une durée moyenne pondérée de trente ans. Le deuxième est l'amortissement du mobilier : 8 000 euros de mobilier neuf amorti sur huit ans ajoutent 1 000 euros. Le troisième est le poste des intérêts d'emprunt, qui atteint 6 021 euros la première année sur un emprunt de 180 000 euros contracté sur vingt ans à 3,40 %.

Le remboursement du capital emprunté, lui, n'est jamais déductible : c'est une sortie de trésorerie sans effet fiscal, de 6 395 euros la première année sur ce même emprunt. Ce décalage entre ce que vous encaissez et ce que vous déclarez est la source de confusion la plus fréquente en location meublée, et il ne dépend pas du régime choisi.

Micro-BIC ou réel : le point de bascule en assiette

Passons au calcul lui-même. Le point de bascule en assiette s'écrit en une ligne : le réel produit une base imposable inférieure au micro-BIC dès que la somme des charges déductibles et de l'amortissement dépasse l'abattement forfaitaire. Sur une location de longue durée, il faut donc dépasser 50 % des recettes. Sur un meublé de tourisme non classé encore éligible au micro, il suffit de dépasser 30 % des recettes.

Le seuil des 6 % de rendement brut

C'est ici que le prix d'acquisition prend le pas sur tout le reste, et c'est le point que la plupart des comparatifs ne formulent jamais. Avec la convention d'amortissement la plus répandue, une quote-part de terrain de 10 % et une durée moyenne pondérée de trente ans sur le solde, l'amortissement annuel du bâti représente exactement 3 % du prix d'acquisition. Rapporté aux recettes, ce montant vaut 3 divisé par le rendement brut exprimé en pourcentage.

La lecture est nette. Sur une location meublée de longue durée, l'amortissement du bâti suffit à lui seul à battre l'abattement de 50 % dès que le rendement brut passe sous 6 %. Sur un meublé de tourisme non classé, il faudrait un rendement brut inférieur à 10 % pour que l'amortissement seul batte l'abattement de 30 %, ce qui est rare, mais les charges d'exploitation de la courte durée, frais de plateforme, conciergerie, ménage et blanchisserie, comblent très vite la différence.

Ce seuil de 6 % n'est pas une règle de droit, c'est une conséquence arithmétique de la convention d'amortissement retenue. Il se déplace si la quote-part de terrain change, et elle change beaucoup selon la localisation : de 10 % en ville moyenne à 40 % dans Paris intra-muros. Sur un bien parisien où le foncier pèse 40 % du prix, l'amortissement du bâti ne représente plus que 2 % du prix par an, et le seuil de bascule descend à 4 % de rendement brut. Pour estimer votre rendement brut sur un projet précis, vous pouvez faire le point sur votre situation.

Ce que le prix d'acquisition change, à loyer constant

Reprenons le même appartement, loué 850 euros par mois soit 10 200 euros par an, et faisons varier le seul prix payé. Le bien est supposé acheté comptant pour isoler l'effet du prix, avec 2 200 euros de charges de copropriété, taxe foncière et assurances, et 800 euros d'honoraires comptables et de cotisation foncière des entreprises. Le mobilier reste à 8 000 euros amortis sur huit ans.

Le résultat est contre-intuitif et mérite d'être formulé sans détour : plus le bien est cher pour un loyer donné, plus le régime réel est avantageux fiscalement. C'est logique, puisque l'assiette amortissable suit le prix payé alors que l'assiette imposable suit le loyer perçu. Cela ne fait évidemment pas d'un bien cher un bon investissement. Un rendement brut de 3,40 % reste un rendement brut de 3,40 %, et l'économie d'impôt ne le corrige pas. Le régime fiscal optimise la fiscalité d'une opération, il ne rattrape jamais un prix d'achat trop élevé.

Ce que le financement change au calcul du micro-BIC ou du réel

Le second paramètre décisif est le financement, parce que les intérêts d'emprunt sont intégralement déductibles au régime réel et totalement absents du forfait micro-BIC. Reprenons le bien de référence à 200 000 euros loué 10 200 euros par an, avec un emprunt sur vingt ans au taux de 3,40 %, et faisons varier la seule quotité empruntée.

Deux enseignements, et un piège. Premier enseignement, dès qu'il y a un crédit, la base au réel tombe à zéro et l'écart d'impôt annuel se fige à 2 407 euros pour une tranche marginale de 30 %, calculé comme 5 100 euros multipliés par le taux global de 47,2 %. Deuxième enseignement, l'écart d'impôt ne progresse plus au-delà d'un certain niveau d'endettement : passer de 100 000 à 180 000 euros empruntés ne change rien à l'impôt de l'année, cela ne fait qu'accroître le stock d'amortissement mis en report, qui passe de 3 145 à 5 821 euros.

Le piège est là. Ce stock n'est pas une économie, c'est un différé. Il ressortira les années où le résultat redeviendra positif, c'est-à-dire après l'extinction des intérêts, et il continuera de protéger les loyers pendant plusieurs années. Mais il grossit aussi le montant des amortissements admis en déduction, donc le montant réintégré dans la plus-value au moment de la revente. Le raisonnement complet est celui de l'article suivant. Le barème 2026 applicable aux revenus 2025, indexé de 0,9 % par la loi de finances pour 2026, place la tranche à 30 % entre 29 579 et 84 577 euros de revenu imposable par part : la notion est précisée dans notre fiche tranche marginale d'imposition et dans notre article comprendre la tranche marginale d'imposition.

Le coût comptable, la ligne que les comparatifs oublient

Voici le terme que presque aucune comparaison entre micro-BIC et réel n'intègre, alors qu'il décide seul de l'arbitrage sur les petits lots. Le micro-BIC ne coûte rien : une ligne de recettes sur la déclaration 2042-C-PRO, et c'est tout. Le régime réel est un régime de comptabilité commerciale, sans version allégée : livre journal, grand livre, plan d'amortissement par composants, liasse fiscale 2031 et tableaux 2033-A à 2033-G, télétransmission par échange de données informatisé. Ce travail a un prix, et ce prix est un décaissement annuel.

Il faut aussi corriger une idée fausse tenace : l'argument selon lequel « les honoraires sont déductibles donc ils ne coûtent rien » est faux dans la configuration la plus fréquente. Lorsque la base imposable au réel est déjà ramenée à zéro par l'amortissement, la déduction des honoraires ne procure aucune économie d'impôt de l'année. Elle augmente simplement le stock d'amortissement mis en report. Le coût net des honoraires est alors leur coût brut, intégralement.

La condition de rentabilité du régime réel, chiffrée

La condition s'écrit ainsi : le gain d'assiette, c'est-à-dire la différence entre la base micro-BIC et la base au réel, multiplié par votre taux global d'imposition, doit dépasser les honoraires comptables. Le taux global est la somme de votre tranche marginale d'imposition et des prélèvements sociaux de 17,2 % applicables aux bénéfices industriels et commerciaux de la location meublée. Ce taux de 17,2 % est inchangé : la hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % portée par l'article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, la loi n° 2025-1403, ne vise que les revenus du capital mobilier.

La dernière colonne se lit ainsi : sur une location de longue durée dont la base au réel est ramenée à zéro, le gain d'assiette vaut la moitié des recettes. Il faut donc au minimum 6 977 euros de recettes annuelles pour qu'un contribuable non imposable couvre 600 euros d'honoraires, contre 2 542 euros pour un contribuable dans la tranche à 30 %. Un même bien peut donc appeler des réponses opposées selon le foyer qui le détient. Vous pouvez situer votre tranche avec notre simulateur d'impôt sur le revenu.

Le poids des honoraires selon la taille du lot

Les honoraires comptables sont un coût largement fixe. Ils pèsent donc proportionnellement beaucoup plus lourd sur un petit lot, ce qui est la véritable raison pour laquelle le micro-BIC survit.

Ces ordres de grandeur reprennent les fourchettes de notre article sur le LMNP au régime réel : de 250 à 450 euros pour une plateforme en ligne spécialisée, de 400 à 900 euros pour un cabinet aguerri au meublé, de 700 à 1 200 euros pour un cabinet généraliste. Nous ne recommandons aucun prestataire en particulier : le choix appartient à l'investisseuse et se juge sur la maîtrise réelle du meublé, pas sur le tarif affiché. Rappelons aussi que la majoration de 25 % du bénéfice imposable des non-adhérents à un organisme de gestion agréé a été supprimée et ne s'applique plus depuis l'imposition des revenus de 2023 : l'adhésion n'apporte donc plus de gain fiscal automatique.

Le bilan complet sur quinze ans, revente comprise

Reste le terme le plus souvent absent des comparatifs, et c'est celui qui renverse parfois la conclusion. Depuis l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, qui a créé le III de l'article 150 VB du code général des impôts, les amortissements admis en déduction viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, pour toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. La réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 à la question écrite n° 10097 confirme que l'ensemble du stock d'amortissements est concerné, y compris celui constitué avant 2025.

Or le micro-BIC ne déduit aucun amortissement. Rien n'y est donc réintégré. Le régime réel, lui, paie à la sortie une partie de ce qu'il a économisé pendant la détention. Comparer les deux régimes sur la seule fiscalité annuelle revient à ne regarder qu'un côté du bilan.

Le calcul, poste par poste

Prenons le bien de référence à 200 000 euros, financé par un emprunt de 180 000 euros et loué 10 200 euros par an, revendu 260 000 euros au bout de quinze ans. Au régime réel, la base imposable est nulle chaque année et l'amortissement effectivement déduit progresse de 1 200 euros la première année à 5 700 euros la quinzième, soit 51 750 euros cumulés. Au micro-BIC, la base est de 5 100 euros par an. Les abattements pour durée de détention à quinze ans sont de 60 % pour l'impôt sur le revenu et de 16,5 % pour les prélèvements sociaux, en application de l'article 150 VC du code général des impôts.

Sans réintégration, la plus-value brute est de 60 000 euros, imposée à 4 560 euros d'impôt sur le revenu au taux de 19 % et à 8 617 euros de prélèvements sociaux à 17,2 %, soit 13 177 euros. Avec la réintégration des 51 750 euros d'amortissements, la plus-value brute passe à 111 750 euros, imposée à 8 493 euros et 16 050 euros, soit 24 543 euros. Le surcoût de sortie du régime réel est donc de 11 365 euros sur ce cas précis. La plus-value imposable à l'impôt sur le revenu ressort à 44 700 euros après abattement, en dessous du seuil de 50 000 euros à partir duquel s'applique la surtaxe : celle-ci ne joue pas ici. Le détail du calcul figure dans notre article calculer sa plus-value immobilière et son abattement.

Le taux global d'équilibre ressort à 30,54 %, soit une tranche marginale d'environ 13,3 % une fois retirés les 17,2 % de prélèvements sociaux. Traduction : sur ce scénario précis, avec une revente à quinze ans, le régime réel devient gagnant à partir d'une tranche marginale d'environ 13 %, c'est-à-dire juste au-dessus de la tranche à 11 %. En dessous, le micro-BIC laisse davantage d'argent une fois la revente prise en compte.

Ce chiffre est un ordre de grandeur destiné à illustrer un mécanisme, pas une projection. Il dépend entièrement de trois hypothèses qui sont, elles, propres à chaque dossier : le prix de revente, la durée de détention et le montant d'amortissements effectivement déduits. Une revente plus tardive dilue le surcoût par l'effet des abattements, une revente plus précoce l'aggrave. Et si le bien n'est jamais vendu, mais transmis par succession, la plus-value latente disparaît purement et simplement, ce qui rend le régime réel bien plus favorable qu'il n'apparaît ici.

Le cas particulier de la détention longue sans revente

C'est le scénario où le régime réel donne son maximum, et il mérite d'être isolé. Un bien conservé jusqu'au décès entre dans la succession pour sa valeur vénale au jour du décès, et la plus-value latente n'est jamais imposée. Les 11 365 euros de surcoût du tableau précédent disparaissent alors, et le solde en faveur du réel redevient positif dès la tranche à 11 %, à hauteur de 9 573 euros sur quinze ans. À l'inverse, une revente programmée à cinq ans, avant tout abattement pour durée de détention, aggrave nettement le surcoût de sortie.

L'horizon de détention est donc, avec la tranche marginale, le paramètre décisif de l'arbitrage entre micro-BIC et réel. Ce sont précisément deux données qui ne figurent dans aucun comparatif générique, parce qu'elles ne se lisent que dans une situation personnelle.

L'option pour le régime réel : comment, quand, et jusqu'où elle engage

Le micro-BIC est le régime de droit commun : il s'applique par défaut, sans démarche, dès lors que les recettes restent sous le plafond. Le régime réel suppose donc une option expresse, sauf lorsque le plafond est dépassé, auquel cas le réel s'impose de plein droit.

La forme et le délai de l'option

L'option se formule par simple courrier ou message auprès du service des impôts des entreprises dont dépend le lieu de situation du bien. Aucun formulaire type n'est imposé. Le délai est celui du 4 de l'article 50-0 du code général des impôts : l'option doit être exercée au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l'exercice concerné, ce qui laisse en pratique jusqu'au mois de mai de l'année suivante pour un exercice clos au 31 décembre. Cette échéance est plus souple que ce qu'écrivent encore beaucoup de sites, qui mentionnent une date butoir au 1er février.

Une option globale, jamais bien par bien

Point structurant et fréquemment ignoré : l'option est globale. Elle vaut pour l'ensemble de l'activité de location meublée du foyer, pas logement par logement. Si vous détenez trois meublés, vous ne pouvez pas en placer deux au micro et un au réel. C'est le résultat consolidé qui est imposé, ce qui a d'ailleurs une vertu : les mauvaises années d'un bien absorbent les bonnes d'un autre.

Cette globalité a une conséquence pratique sur la décision. Un petit studio qui, isolément, ne justifierait pas le coût comptable, devient parfaitement rentable au réel dès lors qu'il est comptabilisé avec un second lot plus important, puisque les honoraires marginaux d'un lot supplémentaire sont bien inférieurs aux honoraires d'un premier dossier. L'arbitrage se fait donc au niveau du portefeuille, pas du bien.

L'irrévocabilité, relative en droit, presque totale en pratique

En droit, l'option pour le réel est révocable chaque année, dans le même délai que celui de l'option. Il n'existe aucune période d'engagement pluriannuelle, contrairement à ce qui prévaut pour l'option d'une société de personnes à l'impôt sur les sociétés, sujet traité dans notre article LMNP ou SCI à l'IS. En pratique, le retour au micro-BIC est presque toujours une mauvaise opération, pour quatre raisons.

Premièrement, le stock d'amortissement mis en report ne disparaît pas mais devient inutilisable tant que vous restez au micro, puisqu'il ne peut s'imputer que sur des bénéfices de location meublée déterminés au réel. Deuxièmement, les amortissements déjà déduits restent réintégrables dans la plus-value : vous conservez le coût de sortie sans conserver l'avantage annuel. Troisièmement, la valeur nette comptable du bien continue de courir dans les livres, et une reprise ultérieure de l'option se fait sur une base amortissable déjà entamée. Quatrièmement, les années passées au micro-BIC ne génèrent aucun amortissement déductible, et ces annuités-là sont définitivement perdues : elles ne se rattrapent pas.

Il y a néanmoins un cas où la renonciation se défend, et il est précis : lorsque la base amortissable du bâti est arrivée à son terme, typiquement après trente ans, et que le stock de report a été entièrement consommé. La comptabilité coûte alors autant qu'avant sans plus rien produire, et le forfait de 50 % redevient mécaniquement plus intéressant que des charges réelles souvent inférieures à ce niveau.

Les cas où le micro-BIC reste le bon choix

Il faut assumer de le dire, parce que la conclusion inverse est répétée partout : il existe des situations où le micro-BIC laisse plus d'argent que le réel. Elles sont minoritaires, mais elles ne sont pas rares.

Le petit lot sans crédit détenu par un foyer peu imposé

Un studio hérité, loué 5 400 euros par an, sans emprunt, avec 1 400 euros de charges, 600 euros d'honoraires comptables et 2 800 euros d'amortissement disponible. La base micro-BIC est de 2 700 euros, la base au réel de 600 euros, soit un gain d'assiette de 2 100 euros. À une tranche marginale de 30 %, cela représente 991 euros d'impôt évité pour 600 euros d'honoraires : le réel gagne de 391 euros. À une tranche marginale de 11 %, cela ne représente plus que 592 euros pour 600 euros d'honoraires : le micro-BIC gagne, de huit euros. Et à une tranche marginale nulle, 361 euros pour 600 euros d'honoraires : le micro-BIC gagne de 239 euros.

Le bien dont l'amortissement du bâti est épuisé

Sur ce même studio détenu depuis plus de trente ans, l'amortissement résiduel se limite au mobilier renouvelé, disons 300 euros. La base au réel remonte alors à 3 100 euros, au-dessus de la base micro-BIC de 2 700 euros. Le régime réel devient défavorable quelle que soit la tranche marginale, et il coûte en plus les honoraires. C'est exactement le cas dans lequel la renonciation à l'option se justifie.

Le meublé de tourisme classé à charges très faibles

Un meublé classé sans emprunt, sans gestion déléguée et sans travaux, dont les charges réelles restent sous 30 % des recettes et dont la base amortissable est faible parce que le bien a été acquis très en dessous de sa valeur actuelle, peut rester sous le seuil de bascule. Le cas est rare mais il existe, notamment sur des biens familiaux anciens.

Le propriétaire d'un seul lot qui ne veut aucune obligation déclarative

C'est un critère non financier, et il est parfaitement légitime. Le régime réel implique une liasse fiscale annuelle, un plan d'amortissement à défendre en cas de contrôle, la conservation des factures pendant toute la durée d'amortissement et une exposition plus grande au risque de rectification sur la quote-part de terrain ou sur la qualification des travaux. Certaines investisseuses préfèrent renoncer à quelques centaines d'euros par an pour ne pas gérer cela. Cette préférence n'a pas à être justifiée par un calcul.

Les erreurs qui faussent le calcul entre micro-BIC et réel

Comparer sur la première année seulement

La première année est la moins représentative de toutes. Les frais d'acquisition peuvent y être passés en charge, les intérêts d'emprunt sont à leur maximum, et le mobilier vient d'être acheté. Un calcul mené sur la seule année d'entrée surestime systématiquement l'avantage du réel. La comparaison a du sens sur la durée de détention prévue, revente comprise.

Confondre les recettes brutes et les loyers nets

L'abattement du micro-BIC s'applique aux recettes brutes encaissées, charges refacturées au locataire comprises et, en courte durée, avant déduction des commissions de plateforme. Sur une location saisonnière dont la plateforme prélève 20 % avant reversement, la base déclarable au micro-BIC est le montant payé par le voyageur, pas le montant reçu sur le compte. Cette erreur gonfle mécaniquement l'impôt sans que personne ne s'en aperçoive.

Oublier que le seuil de 23 000 euros n'a rien à voir

Le seuil de 23 000 euros de l'article 155, IV du code général des impôts détermine le statut, professionnel ou non professionnel. Le plafond du micro-BIC détermine le régime d'imposition. Ce sont deux mécaniques indépendantes : on peut être au régime réel avec 6 000 euros de recettes et rester non professionnelle avec 80 000 euros de recettes si les autres revenus d'activité du foyer sont supérieurs. Le détail des seuils de statut figure dans notre article LMNP ou LMP : quelles différences et comment choisir.

Retenir une quote-part de terrain de complaisance

C'est le point de contrôle le plus fréquent au régime réel. Retenir 10 % de terrain sur un bien où le foncier pèse réellement 35 % gonfle la base amortissable et fausse toute la comparaison, avec un redressement possible sur l'ensemble des années non prescrites. La ventilation doit reposer sur une méthode défendable, comparaison avec des terrains à bâtir ou données de la copropriété, et elle se documente au moment de l'acquisition, pas au moment du contrôle.

Négliger la déclaration de début d'activité

Sans numéro SIRET obtenu auprès du guichet unique des formalités des entreprises, aucune liasse n'est déposable et l'administration peut replacer d'office l'activité au micro-BIC pour l'exercice. L'amortissement de l'année est alors définitivement perdu. La démarche est gratuite et prend quelques minutes : elle n'a aucune raison d'être différée. Les aspects déclaratifs sont repris pas à pas dans notre guide de la déclaration des revenus locatifs 2026.

Raisonner fiscalité avant emplacement

Un bien mal situé reste un mauvais investissement, même avec une base imposable nulle. La vacance locative, la dégradation du quartier, les charges de copropriété qui dérivent et le durcissement réglementaire sur les logements énergivores effacent en quelques années l'économie d'impôt. C'est un point que nous abordons dans l'épisode Défiscalisation : payer 0 impôt, vraiment du podcast Out of the Box. Pour la mesure de la rentabilité brute avant tout raisonnement fiscal, le simulateur de rentabilité locative d'emeline-siron.fr donne un premier repère de terrain.

Micro-BIC ou réel : la méthode de calcul en cinq étapes

Voici la marche à suivre pour trancher sur un dossier réel, dans l'ordre où les termes s'ajoutent. Chaque étape produit un nombre, et c'est la somme qui décide.

Première étape, identifiez votre régime de micro-BIC applicable, en distinguant longue durée, meublé de tourisme classé et meublé de tourisme non classé. Si vous êtes au-dessus du plafond deux années de suite, la question ne se pose pas : le réel s'impose. Deuxième étape, calculez la base micro-BIC, qui vaut simplement les recettes brutes diminuées de l'abattement de 50 ou 30 %.

Troisième étape, calculez la base au réel : recettes moins charges réelles, moins amortissement plafonné par l'article 39 C, sans jamais descendre sous zéro. La différence entre les deux bases est votre gain d'assiette. Quatrième étape, multipliez ce gain d'assiette par votre taux global, tranche marginale plus 17,2 %, et retranchez les honoraires comptables annuels : vous obtenez le gain annuel net du régime réel. Cinquième étape, estimez le surcoût de plus-value à la revente, égal aux amortissements cumulés que vous prévoyez de déduire, multipliés par 19 % et 17,2 % après application des abattements pour durée de détention correspondant à votre horizon.

Le solde des étapes quatre et cinq est votre réponse. S'il est proche de zéro, comme c'est le cas dans la tranche à 11 %, c'est que la question n'a pas d'enjeu financier majeur et que d'autres critères peuvent trancher : la charge administrative, la souplesse, la volonté de constituer un stock d'amortissement en vue d'acquisitions futures. Notre article calculer son rendement locatif net donne la méthode pour construire les flux qui alimentent ce calcul, et notre article flat tax ou barème progressif rappelle pourquoi la tranche marginale est le paramètre le plus déterminant de toute fiscalité patrimoniale.

Ce que ce calcul ne dit pas de votre projet

Le calcul entre micro-BIC et réel répond à une question fermée : quel régime produit la base imposable la plus faible sur un bien donné, à une date donnée. Il ne répond pas à la question qui commande vraiment la décision, celle de savoir si ce bien a sa place dans votre patrimoine, à ce prix, à cet endroit, avec ce financement et à cet horizon.

Sept paramètres échappent au calcul et se lisent uniquement dossier par dossier : votre tranche marginale d'imposition actuelle et son évolution prévisible, notamment au passage à la retraite ; votre horizon réel de détention et l'existence ou non d'un projet de revente ; votre régime matrimonial et le mode de détention du bien ; le nombre de lots que vous prévoyez d'acquérir, qui change complètement le poids relatif du coût comptable ; votre capacité d'endettement résiduelle ; l'existence d'autres revenus catégoriels susceptibles d'absorber un déficit ; et votre objectif de transmission, qui peut à lui seul annuler le surcoût de plus-value du régime réel. Aucun article ne peut arbitrer ces éléments, et c'est exactement la raison de prendre rendez-vous avec Solstice Patrimoine plutôt que de s'arrêter au résultat d'un tableau : un article expose un mécanisme et donne des ordres de grandeur, il ne délivre pas de recommandation personnalisée.

Un bilan patrimonial consiste précisément à poser ces sept paramètres avant de formuler une option fiscale, et notre diagnostic en ligne en constitue un premier point d'entrée. Pour les projets dans le neuf, l'arbitrage avec les dispositifs récents est traité dans notre article Jeanbrun ou LMNP : investir dans le neuf. Les frais d'acquisition, eux, entrent dans la base amortissable ou en charge selon le choix retenu.

Deux réserves pour finir. Le présent article ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une recommandation, ni une consultation fiscale : les seuils, taux et barèmes cités sont ceux en vigueur aux dates indiquées et ils peuvent être modifiés par une loi de finances. Et un investissement immobilier comporte des risques réels, notamment la vacance locative, l'impayé, les travaux imprévus de copropriété et la baisse des prix à la revente : le capital investi n'est pas garanti, la liquidité d'un bien immobilier reste faible, aucun placement ne garantit un rendement et une performance passée ne préjuge d'aucune performance future.