Le vocabulaire de la gestion de patrimoine

Autofinancement (immobilier)

Un investissement s'autofinance lorsque les revenus qu'il génère couvrent l'ensemble de ses charges, crédit compris, sans effort d'épargne durable de l'investisseur : le bien se paie pour ainsi dire tout seul. C'est un objectif plus exigeant et plus sain que le seul cash-flow positif à court terme, car il intègre l'amortissement du crédit et construit un patrimoine qui se transmet. L'autofinancement vise d'abord la sécurité et l'indépendance financière à long terme.

GFA (Garantie Financière d'Achèvement)

La garantie financière d'achèvement est une garantie obligatoire en VEFA : elle assure à l'acquéreur que son logement sera achevé même en cas de défaillance financière du promoteur, un établissement garant prenant alors le relais pour financer la fin des travaux. C'est l'une des principales protections de l'achat dans le neuf, aux côtés des garanties de parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans) et décennale (10 ans).

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le LMNP est un statut fiscal pour la location de logements meublés par un particulier, tant que les recettes restent sous 23 000 euros par an ou inférieures aux autres revenus du foyer. Son intérêt : au régime réel, l'amortissement comptable du bien et du mobilier vient effacer une grande partie des loyers imposables, ce qui permet souvent de percevoir des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés pendant des années. C'est un levier clé d'autofinancement immobilier.

Nue-propriété

La nue-propriété est le droit de posséder un bien sans en avoir l'usage ni les revenus, ces derniers revenant à l'usufruitier. Acheter en nue-propriété permet d'acquérir un bien avec une décote (souvent 30 à 40 %) en échange de la renonciation aux loyers pendant la durée du démembrement, généralement 15 à 20 ans. À terme, l'investisseur récupère la pleine propriété sans fiscalité ni IFI sur la période.

PTZ (Prêt à Taux Zéro)

Le prêt à taux zéro est un prêt aidé par l'État, sans intérêts ni frais de dossier, destiné à financer une partie de l'achat de la résidence principale d'un primo-accédant, sous conditions de ressources. Il vient en complément d'un prêt principal. Depuis le 1er avril 2025, il est généralisé à tout le logement neuf (maison et appartement) sur l'ensemble du territoire, jusqu'au 31 décembre 2027, et finance de 10 à 50 % du prix selon le type de bien et les revenus.

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

Une SCPI est un placement immobilier collectif : la société de gestion achète et gère un parc immobilier (bureaux, commerces, santé, logistique) et l'investisseur détient des parts qui lui donnent droit à une quote-part des loyers, versée généralement chaque trimestre. On parle souvent de pierre-papier. Accessible à partir de quelques centaines ou milliers d'euros, la SCPI mutualise le risque locatif sur de nombreux biens et locataires, sans gestion directe. Le capital n'est pas garanti et la liquidité dépend de la revente des parts.

Taux de distribution (SCPI)

Le taux de distribution d'une SCPI mesure son rendement annuel : c'est le dividende brut versé dans l'année rapporté au prix de la part au 1er janvier. Il a remplacé l'ancien indicateur TDVM. Un taux de distribution de 5 % signifie que 1 000 euros investis ont généré 50 euros de revenus bruts sur l'année, avant fiscalité. C'est un indicateur de rendement passé, qui ne préjuge pas des performances futures et ne tient pas compte de l'évolution du prix de la part.

VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement)

La VEFA, ou achat sur plan, est le mode d'acquisition d'un logement neuf en cours de construction : vous devenez propriétaire au fur et à mesure de l'avancement et payez par appels de fonds échelonnés (par exemple aux fondations, à la mise hors d'eau, à l'achèvement). L'acquéreur est protégé par la garantie financière d'achèvement, la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale. C'est le cadre habituel de l'investissement dans le neuf.

Assurance-vie

L'assurance-vie est l'enveloppe d'épargne préférée des Français : elle permet d'investir sur un fonds en euros sécurisé et sur des unités de compte plus dynamiques, avec une fiscalité avantageuse après 8 ans de détention (abattement annuel sur les gains). C'est aussi un outil de transmission puissant, les capitaux transmis au décès bénéficiant d'un cadre fiscal spécifique hors succession dans certaines limites. Le capital investi en unités de compte n'est pas garanti.

Fonds en euros

Le fonds en euros est le support sécurisé de l'assurance-vie : le capital est garanti par l'assureur et les intérêts acquis chaque année sont définitivement gagnés (effet cliquet). En contrepartie de cette sécurité, son rendement est modéré et historiquement proche de l'inflation. Il sert de socle défensif dans une allocation, en complément d'unités de compte plus performantes mais risquées.

PER (Plan d'Épargne Retraite)

Le PER est une enveloppe dédiée à la préparation de la retraite : les versements sont, dans la limite d'un plafond, déductibles du revenu imposable, ce qui procure une économie d'impôt immédiate proportionnelle à la tranche marginale. L'épargne est bloquée jusqu'à la retraite, sauf cas de déblocage anticipé comme l'achat de la résidence principale. À la sortie, le capital ou la rente est imposable. Le PER est particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés.

Private equity (capital-investissement)

Le private equity consiste à investir dans des entreprises non cotées en bourse, pour financer leur création, leur croissance ou leur transmission. Historiquement, cette classe d'actifs a offert des rendements supérieurs aux marchés cotés, en rémunération de l'illiquidité (capital immobilisé plusieurs années) et du risque. Accessible aux particuliers via des fonds (FCPR, FPCI) ou des unités de compte, il comporte un risque de perte en capital.

Unités de compte (UC)

Les unités de compte sont les supports d'investissement non garantis d'une assurance-vie ou d'un PER : actions, obligations, SCPI, ETF, private equity, fonds thématiques. Elles offrent un potentiel de rendement supérieur au fonds en euros mais comportent un risque de perte en capital, leur valeur évoluant avec les marchés. Leur dosage dépend de l'horizon de placement et de la tolérance au risque de l'investisseur.

Déficit foncier

Le déficit foncier apparaît quand les charges déductibles d'un bien loué nu (travaux, intérêts d'emprunt, taxes) dépassent les loyers perçus. Ce déficit s'impute sur les revenus fonciers, et jusqu'à 10 700 euros par an sur le revenu global, le surplus étant reportable. C'est un outil efficace pour réduire son impôt tout en rénovant un bien, particulièrement pour les contribuables fortement imposés.

FCPI / FIP

Les FCPI (Fonds Commun de Placement dans l'Innovation) et FIP (Fonds d'Investissement de Proximité) permettent d'investir dans des PME innovantes ou régionales en échange d'une réduction d'impôt sur le revenu, en contrepartie d'un blocage de plusieurs années. Le potentiel de gain s'accompagne d'un risque de perte en capital élevé, lié au financement d'entreprises non cotées.

Flat tax (PFU)

La flat tax, ou Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), est un taux global de 30 % qui s'applique par défaut aux revenus du capital : dividendes, intérêts, plus-values mobilières. Elle se décompose en 12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Le contribuable peut, s'il y a intérêt, opter pour le barème progressif à la place. La flat tax simplifie et plafonne souvent la fiscalité des placements financiers.

Girardin industriel

Le Girardin industriel est un dispositif de défiscalisation outre-mer : en finançant du matériel industriel loué à des entreprises ultramarines, l'investisseur obtient une réduction d'impôt supérieure à sa mise, l'année suivante (one shot). Le gain fiscal est immédiat mais le dispositif est à fonds perdus et comporte des risques opérationnels qui exigent un montage rigoureux et des partenaires solides.

IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

L'IFI est un impôt annuel sur le patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros. Il porte uniquement sur les actifs immobiliers (résidence, locatif, parts de SCPI), avec un abattement de 30 % sur la résidence principale. Les placements financiers en sont exclus. Plusieurs stratégies légales permettent d'en réduire l'assiette, comme l'investissement en nue-propriété ou la détention via certaines structures.

Plus-value immobilière

La plus-value immobilière est le gain réalisé à la revente d'un bien (hors résidence principale, exonérée). Elle est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention conduisant à une exonération totale après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux). Une surtaxe s'applique aux plus-values élevées.

TMI (Tranche Marginale d'Imposition)

La TMI est le taux d'imposition appliqué à la dernière tranche de vos revenus selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu (0, 11, 30, 41 ou 45 %). Elle détermine l'économie d'impôt réelle d'un dispositif : un versement déductible de 1 000 euros fait gagner 300 euros à une TMI de 30 %, mais 450 euros à 45 %. Connaître sa TMI est le point de départ de toute stratégie d'optimisation fiscale.

Architecture ouverte

L'architecture ouverte désigne la capacité d'un conseiller à sélectionner les produits de nombreux fournisseurs, sans exclusivité ni obligation de distribuer la gamme d'un seul groupe. Elle s'oppose au modèle de la banque de réseau qui ne propose que ses propres solutions. Pour le client, c'est un gage d'objectivité : la recommandation vise l'adéquation à sa situation plutôt que des quotas de vente.

CGP (Conseiller en Gestion de Patrimoine)

Le CGP accompagne ses clients sur l'ensemble de leur patrimoine : placements financiers, immobilier, fiscalité, transmission, protection de la famille. Il combine plusieurs métiers réglementés selon ses habilitations, et son intérêt est d'apporter une vision globale et coordonnée là où les acteurs classiques raisonnent par produit. Un bon CGP travaille en architecture ouverte et communique clairement sa rémunération.

CIF (Conseiller en Investissements Financiers)

Le statut de Conseiller en Investissements Financiers (CIF) encadre l'activité de conseil sur les placements financiers en France. Un CIF est immatriculé à l'ORIAS, adhère à une association professionnelle agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) et est soumis à des obligations strictes d'information, de conseil et de prévention des conflits d'intérêts. C'est un gage de compétence et de protection pour le client.

Démembrement de propriété

Le démembrement sépare la pleine propriété d'un bien en deux droits : l'usufruit (utiliser le bien et en percevoir les revenus) et la nue-propriété (en être propriétaire sans en jouir). À l'extinction de l'usufruit, souvent au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire. C'est un mécanisme central de l'optimisation de la transmission et de l'investissement en nue-propriété à prix décoté.

SCI (Société Civile Immobilière)

La SCI est une société permettant de détenir et gérer un bien immobilier à plusieurs, en répartissant le capital en parts sociales. Elle facilite la transmission progressive (donation de parts), évite l'indivision et offre une souplesse de gestion. Selon son régime fiscal, impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés, ses conséquences fiscales diffèrent fortement, ce qui en fait un choix à étudier avec soin.

150-0 B Ter

L'article 150-0 B Ter du Code général des impôts encadre le report d'imposition de la plus-value en cas d'apport de titres à une holding contrôlée par l'apporteur, avant cession. Pour conserver le report, la holding doit, en cas de vente rapide des titres, réinvestir une part significative du produit (60 %) dans une activité économique éligible dans un délai de deux ans. C'est le fondement juridique des stratégies d'apport-cession.

Apport-cession

L'apport-cession est une stratégie permettant à un dirigeant de reporter l'imposition de la plus-value lors de la vente de son entreprise. Il apporte d'abord ses titres à une holding qu'il contrôle, puis la holding cède les titres : la plus-value d'apport est placée en report d'imposition. Si une part du produit est réinvestie dans une activité économique dans les délais, le report est maintenu. Le cadre est fixé par l'article 150-0 B Ter du Code général des impôts.

Holding patrimoniale

Une holding patrimoniale est une société qui détient les participations et actifs d'une famille ou d'un dirigeant. Elle permet d'optimiser la remontée de dividendes (régime mère-fille), de structurer la transmission, de réinvestir la trésorerie et de préparer une cession d'entreprise via des mécanismes comme l'apport-cession. C'est un outil central de la gestion de patrimoine du chef d'entreprise.