LMNP : comprendre l'amortissement comptable en 5 minutes

L'amortissement LMNP, une charge comptable sans sortie d'argent

L'amortissement LMNP est la déduction annuelle de l'usure comptable de votre bien, de son mobilier et de ses travaux, sans que vous décaissiez un euro. Sur un appartement acheté 180 000 € et meublé pour 10 000 €, il représente environ 6 870 € par an, soit près de 80 % des loyers d'un bien loué 700 € par mois. C'est cette charge fictive qui ramène le résultat imposable à zéro dans la plupart des dossiers au régime réel. Elle ne supprime pas l'impôt pour autant : depuis le 15 février 2025, ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de revente.

Autrement dit, l'amortissement est le concept le plus puissant du LMNP au régime réel, et le plus mal compris. Pour la logique d'ensemble du régime, commencez par notre article LMNP au régime réel : le guide pour ne pas payer d'impôts. Ici, nous entrons dans la mécanique : d'où viennent les durées, comment se construit un plan, ce que devient le stock non déduit, et ce que la réforme de 2025 a changé à la sortie. La définition courte du statut se trouve sur notre fiche de glossaire LMNP et le cadre complet sur notre page LMNP.

Sur quoi repose juridiquement l'amortissement

Trois sources se combinent. L'article 39 C du Code général des impôts autorise l'amortissement des biens donnés en location et fixe la limite : l'amortissement déductible d'un exercice ne peut excéder le loyer acquis diminué des autres charges afférentes au bien. Le Plan comptable général impose la décomposition d'une immobilisation en composants dès lors que leurs durées d'utilisation diffèrent significativement. Enfin, la doctrine administrative publiée au BOFiP sous la série BIC-AMT précise les modalités pratiques, notamment l'exclusion du terrain de la base amortissable.

Ce que l'amortissement n'est pas

Ce n'est pas une provision : vous ne mettez pas d'argent de côté. Ce n'est pas une décote de la valeur de marché : votre bien peut prendre 30 % de valeur pendant que vous l'amortissez à zéro, les deux logiques n'ont aucun rapport. Ce n'est pas non plus une aide fiscale ni un dispositif de défiscalisationau sens habituel : il n'y a ni agrément, ni plafond de niches, ni engagement de durée de location. C'est une règle comptable de droit commun, appliquée à une activité de location meublée.

La méthode par composants, le socle du calcul de l'amortissement LMNP

On n'amortit pas un immeuble d'un bloc. On le décompose en éléments dont les durées de vie diffèrent, puis on amortit chacun sur sa propre durée. Une toiture ne vieillit pas au même rythme qu'une structure porteuse, et une installation électrique se remplace bien plus souvent qu'une façade. La décomposition n'est pas une option de confort : elle est la norme comptable, et un plan d'amortissement en un seul bloc est contestable.

Ces fourchettes sont des usages professionnels, pas un barème réglementaire. Aucun texte ne fixe de durée obligatoire. La règle est celle de la durée réelle d'utilisation, et c'est précisément pour cela qu'un plan trop agressif se conteste : si vous amortissez une structure sur 20 ans quand la pratique retient 40 à 50 ans, vous doublez votre déduction annuelle et vous vous exposez.

Pourquoi le terrain ne s'amortit jamais

Un terrain ne se déprécie pas par l'usage. Il ne subit ni usure ni obsolescence technique, il peut même s'apprécier. Le droit comptable en tire la conséquence : sa valeur reste inscrite au bilan sans amortissement. Dans un appartement en copropriété, la quote-part de terrain correspond aux tantièmes du sol attachés à votre lot. Dans une maison, elle est directement identifiable.

Comment se fixe la quote-part de terrain

C'est le paramètre le plus sensible du plan, et le plus regardé en contrôle. Trois méthodes coexistent. La première consiste à retenir la valeur d'un terrain à bâtir comparable dans le secteur, par référence aux mutations récentes. La deuxième s'appuie sur la ventilation figurant dans l'acte notarié quand elle existe. La troisième applique un pourcentage forfaitaire calé sur la tension foncière locale.

L'écart entre la première et la dernière ligne représente 2 000 € de déduction annuelle, soit environ 900 € d'impôt et de prélèvements sociaux par an pour une tranche marginale à 30 %. Sur trente ans, ce seul paramètre pèse plus lourd que le choix du comptable.

Le mobilier, un cycle court qui se renouvelle

Le mobilier s'amortit sur des durées bien plus courtes que le bâti, ce qui en fait un levier de déduction immédiat et renouvelable. Chaque remplacement rouvre un cycle d'amortissement. Les biens de faible valeur unitaire peuvent, par simplification admise, être passés directement en charges.

Les travaux, charge ou amortissement

La frontière décide de tout. Les dépenses d'entretien et de réparation, qui maintiennent le bien en état sans en modifier la consistance, sont des charges immédiatement déductibles. Les dépenses d'amélioration, de reconstruction ou d'agrandissement s'immobilisent et s'amortissent sur la durée du composant concerné. Remplacer une chaudière à l'identique est une réparation. Passer d'un chauffage électrique à une pompe à chaleur avec réseau hydraulique est une amélioration. Sur un chantier mixte, la facture doit distinguer les lots, sinon l'administration retient la qualification la moins favorable. Nous abordons la manière de piloter un chantier locatif dans l'épisode Payer moins cher ses travaux de rénovation du podcast Out of the Box.

Calcul de l'amortissement LMNP en pratique

Prenons un cas concret. Vous achetez un appartement meublé 180 000 € frais de notaire inclus. Le terrain représente 15 % de la valeur, soit 27 000 €. La valeur amortissable du bâti est donc de 153 000 €. Le mobilier est acquis pour 10 000 €.

Sur un bien générant 8 400 € de loyers bruts annuels, soit 700 € par mois, cette seule déduction représente 82 % des recettes. Ajoutée aux intérêts de crédit, aux charges de copropriété et à la taxe foncière, elle conduit dans de nombreux dossiers à un résultat fiscal nul. Ce résultat reste dépendant de chaque situation : niveau de loyers, montant du crédit, charges réelles. Vous pouvez tester l'équilibre de votre propre projet avec notre simulateur de rendement locatif.

Le prorata de la première année

L'amortissement se calcule à compter de la date de mise en service, c'est-à-dire de la mise en location effective, et non de la date d'achat. Un bien mis en location le 1er octobre ne supporte que trois mois d'amortissement sur le premier exercice, soit un quart de l'annuité. Les neuf mois manquants ne disparaissent pas : ils décalent simplement la fin du plan. C'est un point que les plans automatisés traitent mal quand la date de mise en service est mal renseignée.

Quelle valeur retenir comme base

Si vous achetez pour louer, la base est le prix payé, majoré ou non des frais d'acquisition selon l'option retenue. Si vous affectez à la location meublée un bien que vous déteniez déjà, par exemple une ancienne résidence principale, la base est la valeur vénale du bien au jour de son entrée dans le patrimoine locatif. Cette valeur doit être justifiée : avis de valeur d'agences, références de mutations comparables, expertise. Une valeur d'entrée surévaluée gonfle l'amortissement et se retourne deux fois, en base rectifiée et en plus-value.

Faut-il amortir les frais de notaire

Deux options, exclusives l'une de l'autre et à exercer dès le premier exercice. Les intégrer à la valeur du bien les fait amortir sur la durée des composants : sur 15 000 € de frais et une moyenne pondérée de 28 ans, cela ajoute environ 535 € d'amortissement annuel. Les passer en charges les déduit intégralement la première année, en créant souvent un déficit reportable sur dix ans. Le second choix est plus efficace si vous avez d'autres bénéfices BIC à absorber rapidement. Une estimation des frais se fait avec notre simulateur de frais de notaire.

Le report des amortissements non déduits

La règle est nette : l'amortissement ne peut pas créer de déficit. L'article 39 C du CGI limite l'amortissement déductible de l'exercice au loyer acquis diminué des autres charges. Contrairement aux charges ordinaires, intérêts d'emprunt ou charges de copropriété, qui peuvent rendre le résultat négatif, les amortissements s'arrêtent à zéro.

La bonne nouvelle, c'est que la fraction bloquée n'est pas perdue. Elle est reportable sans limitation de durée et s'impute sur les bénéfices futurs de l'activité de location meublée. Concrètement, pendant que votre crédit court et que vos intérêts sont élevés, vous constituez un stock. Quand le crédit s'éteint et que le résultat devient positif, ce stock prend le relais.

Le stock d'amortissements reportables est le vrai actif fiscal du LMNP. Il protège vos loyers longtemps après l'extinction du crédit. Un comptable rigoureux en tient le solde exercice par exercice, sur un tableau dédié de la liasse.

À ne pas confondre avec le déficit BIC non professionnel, qui obéit à une autre règle : reportable dix ans, sur les seuls bénéfices de même nature, en application de l'article 156, I, 1° bis du CGI. Et à ne pas confondre non plus avec le déficit foncierde la location nue, qui s'impute sur le revenu global dans une limite annuelle.

La revente : l'amortissement LMNP est désormais réintégré dans la plus-value

C'est le paragraphe qu'il faut lire deux fois, parce qu'il contredit ce que la plupart des contenus en ligne racontent encore. Pendant des années, la réponse à la question « les amortissements sont-ils repris à la revente » était non. Elle est devenue oui. L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a créé un III à l'article 150 VB du CGI : le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré des amortissements admis en déduction sur le fondement de l'article 39 C. La mesure vise les cessions réalisées à compter du 15 février 2025.

Le régime des plus-values reste celui des particuliers, avec un taux d'impôt sur le revenu de 19 %, des prélèvements sociaux de 17,2 % et les abattements pour durée de détention. Ce qui change, c'est l'assiette de départ, mécaniquement gonflée du stock d'amortissements pratiqués. Le mécanisme des abattements est décrit dans notre fiche plus-value immobilière.

Hypothèses : bien acheté 200 000 €, revendu 250 000 €, amortissements cumulés croissant avec la durée. La lecture est contre-intuitive et importante : plus vous détenez longtemps, plus le stock réintégré est élevé, mais plus les abattements l'écrasent. Au-delà de trente ans, l'exonération est totale et la réintégration devient sans effet. Entre huit et quinze ans, en revanche, la facture de sortie est réelle et doit être provisionnée dès le montage.

La surtaxe sur les plus-values élevées

Un effet secondaire mal anticipé : en gonflant la plus-value imposable, la réintégration fait franchir plus souvent le seuil de la taxe sur les plus-values immobilières élevées de l'article 1609 nonies G du CGI, due dès 50 000 € de plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, avec un taux progressif de 2 à 6 %. Une opération qui passait sous le seuil avant 2025 peut désormais s'y trouver assujettie sans que le prix de vente ait bougé.

Les trois exclusions maintenues par le texte

Le III de l'article 150 VB écarte trois familles de logements. Les résidences services relevant des articles L. 631-12 et L. 631-13 du Code de la construction et de l'habitation, résidences étudiantes et résidences seniors. Les établissements sociaux et médico-sociaux du 6° et du 7° du I de l'article L. 312-1 du Code de l'action sociale et des familles, dont les EHPAD, ainsi que l'accueil familial des articles L. 444-1 à L. 444-9. Enfin les unités de soins de longue durée visées à l'article L. 6143-5 du Code de la santé publique. Ces supports conservent le traitement antérieur. Nos pages sur le LMNP en résidence services détaillent leur fonctionnement, y compris le risque de dépendance à un gestionnaire unique et de renégociation du bail commercial.

La rétroactivité, désormais tranchée

Beaucoup ont espéré que seuls les amortissements postérieurs au 15 février 2025 seraient concernés. La réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 à la question écrite n° 10097 de Mme Sophie Mette dit l'inverse : la réforme s'applique au fait générateur, c'est-à-dire à la cession, et l'ensemble des amortissements déduits depuis l'acquisition entre dans le calcul, quelle que soit la date de mise en location du bien. Une instruction BOFiP est annoncée pour sécuriser cette lecture. Tant qu'elle n'est pas publiée, la position prudente consiste à considérer la totalité du stock comme réintégrable.

Ce que la réforme ne détruit pas

L'avantage n'a pas disparu, il a changé de nature. Le LMNP au réel reste un puissant décalage d'imposition : vous évitez chaque année un impôt calculé au barème progressif, jusqu'à 45 % de tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux, et vous payez à la sortie un taux forfaitaire de 19 % plus 17,2 %, réduit par les abattements. Pour une contribuable fortement imposée, l'écart de taux reste très favorable, et l'argent non versé au fisc pendant vingt ans a travaillé entre-temps. Pour une contribuable non imposable qui revend à sept ans, l'équation est nettement moins intéressante.

Amortissement et micro-BIC : ce que le forfait vous fait perdre

Le micro-BIC ne connaît pas l'amortissement. L'abattement de 50 % est censé couvrir forfaitairement toutes les charges, y compris la dépréciation. Sur notre exemple à 8 400 € de loyers, le micro-BIC laisse une base de 4 200 €, alors que le seul amortissement de 6 869 € suffirait à annuler le résultat au réel. Autre conséquence, moins connue : une loueuse au micro-BIC n'ayant déduit aucun amortissement n'a rien à réintégrer à la revente. Le forfait coûte plus cher pendant la détention et devient neutre à la sortie.

Les seuils applicables en 2026 sont de 83 600 € de recettes avec 50 % d'abattement pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés, et de 15 000 € avec 30 % d'abattement pour les meublés de tourisme non classés depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024. Le détail de l'arbitrage entre les deux régimes est traité dans notre article sur le régime réel LMNP, et les modalités déclaratives dans notre guide de la déclaration des revenus locatifs 2026.

Amortissement LMNP et trésorerie : deux choses différentes

Un résultat fiscal nul ne veut pas dire un projet à l'équilibre. Ce sont deux calculs distincts, et les confondre est l'une des causes les plus fréquentes de déception. Le résultat fiscal intègre l'amortissement, qui ne sort pas de votre compte. La trésorerie intègre le remboursement du capital emprunté, qui n'est pas déductible. Voici la même année, lue des deux côtés.

Ce bien ne coûte rien en impôt et coûte 258 € par mois en trésorerie. C'est un projet parfaitement défendable si l'effort est soutenable et si l'horizon est long, mais ce n'est pas un bien qui se paie tout seul. L'amortissement améliore le net d'impôt, il ne crée pas de cash. La seule manière de faire converger les deux lignes est d'augmenter le loyer relatif au prix, ce qui ramène toujours à la question de l'emplacement et du montage, pas à la fiscalité.

L'effet de l'amortissement sur le rendement net

Sur un bien à 180 000 € frais inclus loué 8 400 € par an, le rendement brut est de 4,67 %. Après charges, taxe foncière et comptable, le rendement net de charges tombe à 3,11 %. Au micro-BIC pour une tranche marginaleà 30 %, l'impôt et les prélèvements sociaux sur 4 200 € de base retirent encore 1 983 € par an, soit un net de 1,01 %. Au régime réel avec amortissement, le net de fiscalité reste à 3,11 % tant que le résultat est nul. L'écart de 2,1 points de rendement annuel est précisément la valeur de l'amortissement, et il s'apprécie sur toute la durée de détention.

Amortir en LMNP ou amortir en SCI à l'impôt sur les sociétés

L'amortissement n'est pas propre au LMNP. Une société civile immobilière ayant opté pour l'impôt sur les sociétés amortit elle aussi son immeuble, avec une différence majeure : la plus-value de cession se calcule sur la valeur nette comptable, sans aucun abattement pour durée de détention, et elle est taxée au taux de l'impôt sur les sociétés, 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice au titre de l'article 219 du CGI puis 25 %. Sortir ensuite l'argent de la société ajoute une couche de fiscalité sur les dividendes. Le LMNP, lui, conserve le régime des particuliers et ses abattements, même depuis la réintégration des amortissements. La comparaison complète des deux structures est traitée dans notre article SCI à l'IS ou à l'IR et sur notre fiche de glossaire SCI.

Le cas particulier de la résidence services

En résidence étudiante, senior ou en EHPAD, l'amortissement fonctionne à l'identique, mais le contexte diffère sur deux points. D'abord, ces supports sont exclus de la réintégration des amortissements dans la plus-value par le III de l'article 150 VB, ce qui restaure pour eux le double avantage historique. Ensuite, le bien est donné à bail commercial à un gestionnaire unique : le loyer est contractuel, la vacance est portée par l'exploitant, mais la solidité du bail dépend entièrement de la santé financière de ce dernier, et les renégociations à la baisse au renouvellement sont une réalité du marché. Le rendement affiché n'est jamais garanti. Nos pages sur le LMNP en résidence servicesdétaillent ces points, et l'arbitrage avec les dispositifs du neuf est abordé dans Jeanbrun ou LMNP.

Que se passe-t-il si vous arrêtez la location

Si vous reprenez le bien pour votre usage personnel ou le mettez en location nue, l'activité de location meublée cesse. L'amortissement s'arrête à la date de cessation, prorata temporis. Le stock d'amortissements différés ne devient pas déductible d'autre chose : il reste attaché à l'activité BIC et ne peut s'imputer que sur des bénéfices de même nature, donc il s'éteint en pratique si vous n'avez plus aucune location meublée. C'est un motif sérieux de ne pas interrompre une activité meublée en cours de route quand un stock important a été constitué, ou au minimum de conserver un lot meublé pour maintenir l'activité vivante.

Les erreurs de plan d'amortissement les plus fréquentes

Amortir le terrain sans s'en rendre compte

C'est l'erreur la plus courante quand le plan est établi à partir du seul prix d'achat, sans ventilation. L'administration reconstitue alors la quote-part foncière et rectifie l'ensemble des exercices non prescrits.

Retenir des durées trop courtes

Amortir la structure sur 20 ans au lieu de 40 double la déduction. Le gain est immédiat, le risque aussi. La durée doit correspondre à la durée réelle d'utilisation, et cette justification vous incombe.

Oublier de réviser le plan après des travaux

Une réfection complète de la toiture crée un nouveau composant, avec sa propre durée, et met fin à l'amortissement du composant remplacé pour sa valeur nette résiduelle. Ne pas le faire fausse le plan pour le reste de sa vie.

Perdre la trace du stock

Le stock d'amortissements différés se suit sur un tableau annexé à la liasse. Un changement de comptable mal préparé et le stock disparaît, avec lui des années d'impôt évité. Réclamez systématiquement le tableau des amortissements différés à la reprise d'un dossier.

Ne pas conserver les justificatifs

Factures de mobilier, devis de travaux, avis de valeur, ventilation notariée : ces pièces doivent survivre à toute la durée du plan, soit potentiellement quarante ans, augmentée des délais de reprise de l'administration.

Amortissement LMNP, détention à plusieurs et transmission

En indivision ou en couple

Quand un bien meublé est détenu à deux, chaque indivisaire déclare sa quote-part de résultat. Le plan d'amortissement, lui, est unique et se construit au niveau du bien, puis se répartit selon les droits de chacun. Pour un couple marié sous un régime communautaire et soumis à une imposition commune, la question ne se pose guère. Elle devient sensible entre concubins ou après une séparation, où chacun suit son propre stock d'amortissements différés. Les conséquences du régime matrimonial sur un patrimoine immobilier sont traitées dans notre article patrimoine du couple et régime matrimonial.

En société civile immobilière à l'impôt sur le revenu

Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu ne peut pas, en principe, exercer une activité de location meublée sans risquer une requalification à l'impôt sur les sociétés, la location meublée étant une activité commerciale par nature. C'est un piège classique : meubler un bien détenu par une SCI à l'IR peut faire basculer la société à l'IS, avec des conséquences lourdes et difficilement réversibles. Le point se vérifie avant de meubler, pas après.

À la donation et à la succession

La transmission remet les compteurs à zéro pour celui qui reçoit. Le donataire ou l'héritier démarre une activité nouvelle, avec une base amortissable reconstituée sur la valeur retenue dans l'acte de donation ou dans la déclaration de succession. Un bien déjà amorti pendant vingt ans redevient donc amortissable à hauteur de sa valeur transmise, ce qui rouvre un cycle complet. Le stock d'amortissements différés du défunt ou du donateur, en revanche, ne se transmet pas. Avec l'abattement de 100 000 € par enfant et par parent tous les quinze ans de l'article 779 du CGI, inchangé par la loi de finances pour 2026, c'est un levier d'architecture patrimoniale qui se pense tôt. Notre guide transmettre son patrimoine à ses enfants en détaille les mécanismes.

Pourquoi déléguer le plan d'amortissement à un expert-comptable

La décomposition par composants est une opération technique, dont les proportions et les durées se discutent en cas de contrôle. Un professionnel aguerri à la location meublée établit un plan défendable, documente la ventilation du terrain, suit le stock d'amortissements différés d'un exercice à l'autre et vous accompagne si l'administration interroge le dossier. Comptez 400 à 900 € par an pour une prestation spécialisée, intégralement déductibles.

Nous ne nous portons garante d'aucun cabinet. Le critère de choix qui compte est la maîtrise réelle du meublé et la capacité à produire, dès la première année, un tableau de composants motivé plutôt qu'un modèle appliqué mécaniquement.

Les limites à garder en tête

L'amortissement ne rapporte rien, il évite un décaissement. Il ne compense pas une vacance locative, ni un impayé, ni une copropriété qui vote 40 000 € de ravalement. Il ne protège pas non plus de l'évolution du droit : la réforme de février 2025 en est la démonstration, et rien ne garantit la stabilité des règles sur la durée d'un plan de trente ans. Le capital investi dans un bien immobilier n'est pas garanti, sa liquidité est faible, et les performances passées d'un marché local ne préjugent pas de ses performances futures.

Aucun élément de cet article ne constitue une recommandation personnalisée, et aucun résultat n'est promis. Les chiffres cités sont des ordres de grandeur destinés à expliquer un mécanisme. Pour confronter ce mécanisme à votre situation, notamment si vous arbitrez entre plusieurs enveloppes, notre guide investir 100 000 euros et notre bilan patrimonial posent le cadre.

Pour compléter, consultez également nos articles sur le régime réel LMNP et sur les différences entre LMNP et LMP, ou lancez notre diagnostic patrimonial en ligne.