LMNP au régime réel : le guide pour ne pas payer d'impôts

Le LMNP au régime réel, ce que ce régime permet exactement

Le LMNP au régime réel est le régime d'imposition qui permet de retrancher des loyers meublés l'intégralité des charges réellement supportées, puis l'amortissement comptable du bâti, du mobilier et des travaux. Sur un appartement acheté 200 000 € à crédit et loué 850 € par mois, soit 10 200 € de recettes annuelles, ces déductions atteignent couramment 12 000 à 14 000 € : le résultat imposable tombe à zéro, et aucun impôt sur le revenu ni prélèvement social de 17,2 % n'est dû sur ces loyers au titre de l'exercice. Ce résultat n'est ni automatique ni garanti. Il dépend du niveau des loyers, du montant emprunté, des charges réelles et de votre situation personnelle.

Le statut de loueur en meublé non professionnel, le LMNP, s'applique dès lors que vous louez un logement garni d'un mobilier suffisant pour que le locataire puisse y vivre sans rien apporter. Il place vos loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC, et non dans celle des revenus fonciers. Ce basculement de catégorie est ce qui ouvre la porte à l'amortissement, une charge que la location nue ne connaît pas. Pour la définition complète du statut, notre fiche de glossaire LMNP et notre page LMNP chez Solstice Patrimoine en donnent le cadre.

Les deux textes qui fondent le régime

Deux articles du Code général des impôts suffisent à comprendre l'architecture. L'article 155, IV définit le loueur professionnel et, par différence, le loueur non professionnel : est professionnel celui dont les recettes meublées dépassent 23 000 € par an etexcèdent les autres revenus d'activité du foyer. L'article 39 C autorise l'amortissement des biens donnés en location, tout en plafonnant l'amortissement déductible au montant du loyer diminué des autres charges. Ces deux bornes expliquent presque tout ce qui suit.

Un troisième texte s'est ajouté depuis : l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a créé un III à l'article 150 VB du CGI, qui réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value de revente. Nous y consacrons une section entière plus bas, parce que cette réforme change l'arbitrage de fond du LMNP.

Ce qu'est un logement meublé au sens fiscal

La liste n'est pas laissée à l'appréciation du bailleur. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe onze éléments obligatoires : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment à moins de moins six degrés, vaisselle en nombre suffisant, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager adapté au logement. Un inventaire manquant ou une plaque de cuisson absente, et la requalification en location nue devient un risque réel en cas de contrôle. Le régime BIC, et donc l'amortissement, tomberait avec elle.

Les deux seuils que tout le monde confond

Le seuil de 23 000 € détermine le statut, professionnel ou non professionnel. Le seuil du micro-BIC détermine le régime d'imposition, forfaitaire ou réel. Ce sont deux mécaniques indépendantes. Vous pouvez parfaitement être au régime réel avec 6 000 € de recettes, et rester non professionnelle avec 80 000 € de recettes si votre salaire est plus élevé. Le détail des seuils de statut est traité dans notre article LMNP ou LMP : quelles différences et comment choisir.

Micro-BIC ou régime réel LMNP : pourquoi le réel gagne presque toujours

Le micro-BIC est le régime par défaut. Il applique un abattement forfaitaire sur vos recettes brutes et vous dispense de toute comptabilité. Le régime réel exige une comptabilité commerciale, mais autorise la déduction des charges au premier euro et l'amortissement. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, le micro-BIC ne traite plus toutes les locations meublées de la même manière.

Seuils issus de l'article 50-0 du CGI dans sa rédaction applicable en 2026, tels que publiés par service-public.gouv.fr au 15 avril 2026. Le plafond de 77 700 € qui a longtemps servi de référence a été porté à 83 600 € par la revalorisation triennale des seuils micro. Le plafond de 15 000 € du meublé de tourisme non classé, lui, n'a pas bougé : il a été introduit par la loi Le Meur du 19 novembre 2024 et s'applique depuis les revenus 2025. Si vous louez en courte durée sans classement, vous êtes donc très vite hors micro-BIC.

Le point de bascule, chiffré

La règle mécanique est simple : le micro-BIC est plus favorable tant que vos charges réelles, amortissement compris, représentent moins que l'abattement forfaitaire. Sur une location meublée de longue durée, cela veut dire moins de 50 % de vos recettes. Voici trois situations réelles, sur un même bien loué 10 200 € par an.

La première ligne est le seul cas où le micro-BIC l'emporte, et encore : il suppose que vous renonciez volontairement à l'amortissement, ce qui n'a aucun sens dès lors que le bien est amortissable. En pratique, dès qu'il y a un crédit en cours, le régime réel écrase le forfait. C'est pour cette raison que la quasi-totalité des investisseuses accompagnées sur un projet locatif meublé finissent au réel.

Le micro-BIC reste intéressant dans un cas de figure précis : un studio hérité, sans crédit, sans travaux, avec des charges faibles et une valeur amortissable déjà largement consommée. Partout ailleurs, le forfait vous fait payer de l'impôt sur une base que vous n'avez pas encaissée.

Comment opter, et jusqu'à quand

L'option pour le régime réel se formule auprès du service des impôts des entreprises. Elle doit être exercée au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l'exercice concerné, ce qui laisse en pratique jusqu'au mois de mai de l'année suivante pour un exercice clos au 31 décembre. Elle est valable un an et se reconduit tacitement. Vous pouvez y renoncer, mais la renonciation doit être notifiée avant la même échéance.

Point souvent oublié : l'option est globale. Elle vaut pour l'ensemble de vos locations meublées, pas bien par bien. Si vous détenez trois logements meublés, vous ne pouvez pas en placer deux au micro et un au réel. C'est le résultat consolidé de votre activité qui compte, et c'est aussi ce qui permet d'absorber les mauvaises années d'un bien avec les bonnes d'un autre.

L'amortissement comptable, le cœur du régime réel LMNP

L'amortissement est la traduction comptable de l'usure d'un bien. Votre immeuble vieillit, sa toiture se dégrade, son installation électrique se démode. Le droit comptable vous autorise à constater chaque année une fraction de cette dépréciation comme une charge, alors même que votre compte bancaire n'a pas bougé. C'est une charge sans décaissement, et c'est exactement ce qui rend le régime réel si efficace.

Un exemple parle mieux qu'une définition. Sur un appartement dont la valeur amortissable est de 180 000 € et dont la durée moyenne d'amortissement pondérée ressort à 30 ans, vous déduisez 6 000 € par an. Si vos loyers annuels sont de 10 200 € et vos autres charges de 7 200 €, le résultat avant amortissement est de 3 000 €. L'amortissement l'absorbe intégralement, et les 3 000 € d'amortissement non utilisés partent en report. Le mécanisme complet, composant par composant, est détaillé dans notre article LMNP : comprendre l'amortissement comptable en 5 minutes.

Ce qui ne s'amortit jamais

Le terrain. Il ne s'use pas, donc il ne s'amortit pas. Dans un appartement en copropriété, la quote-part de terrain se situe usuellement entre 10 et 20 % du prix, et bien davantage dans les zones très tendues où le foncier pèse lourd. Sur une maison individuelle en périphérie, elle peut monter à 30 %. Cette ventilation n'est pas cosmétique : elle détermine directement le montant que vous pourrez déduire chaque année pendant trente ans.

La règle de l'article 39 C : l'amortissement ne crée pas de déficit

C'est la limite structurante du dispositif, et elle est méconnue. L'article 39 C du CGI plafonne l'amortissement déductible d'un exercice au montant du loyer acquis diminué des autres charges afférentes au bien. Traduction : l'amortissement peut ramener votre résultat à zéro, jamais en dessous. Les charges ordinaires, elles, peuvent créer un déficit. Ce déficit BIC non professionnel est reportable sur les bénéfices de même nature des dix exercices suivants, en application de l'article 156, I, 1° bis du CGI. Ce n'est pas le même mécanisme que le déficit foncierde la location nue, qui s'impute lui sur le revenu global dans une limite annuelle.

La fraction d'amortissement bloquée par ce plafond n'est pas perdue. Elle se stocke sans limite de durée et ressort les années où votre résultat redevient positif, typiquement quand les intérêts d'emprunt s'éteignent. C'est ce stock qui explique pourquoi le LMNP au réel continue de protéger vos loyers bien après la fin du crédit.

Les charges déductibles au régime réel LMNP

Au réel, la règle est celle du droit commun des BIC : est déductible toute charge engagée dans l'intérêt de l'exploitation, justifiée et comptabilisée sur l'exercice. Voici ce qui passe, et ce qui ne passe pas.

L'arbitrage sur les frais de notaire

Vous pouvez passer les frais d'acquisition en charge de l'exercice d'achat, ou les incorporer à la valeur du bien et les amortir avec lui. Le choix n'est pas neutre. Sur un achat à 200 000 € dans l'ancien, les frais tournent autour de 15 000 €. Les passer en charge la première année crée un déficit reportable dix ans. Les amortir les étale sur trente ans, en préservant le stock d'amortissement. Le premier choix vaut mieux quand vous prévoyez des bénéfices rapides, le second quand vous visez la durée. Vous pouvez estimer ces frais avec notre simulateur de frais de notaire avant de trancher avec votre comptable.

Exemple chiffré complet : un bien à 200 000 €

Reprenons le cas de référence. Appartement acheté 200 000 € frais inclus, dont 20 000 € de terrain non amortissable. Emprunt de 180 000 € sur vingt ans à 3,40 %, apport de 20 000 €. Loyer meublé de 850 € par mois, soit 10 200 € par an, avec un mois de vacance provisionné tous les trois ans. Mobilier neuf pour 8 000 €.

Trois enseignements. D'abord, l'impôt reste nul très longtemps, y compris après l'extinction du crédit, parce que le stock d'amortissement prend le relais des intérêts. Ensuite, le stock ne cesse de croître pendant la phase d'endettement, puis se consomme : c'est un décalage d'imposition, pas une disparition. Enfin, ce que vous encaissez et ce que vous déclarez sont deux choses différentes. Le remboursement du capital, environ 6 000 € la première année, sort de votre trésorerie sans être déductible. Une projection complète de flux se construit avec notre simulateur de rendement locatif et notre simulateur d'impôt sur le revenu.

Ce que ce zéro impôt vous fait économiser

Sans régime réel, ces 10 200 € de loyers seraient imposés sur 5 100 € au micro-BIC. Pour un foyer dont la tranche marginale d'impositionest de 30 %, cela représente 1 530 € d'impôt sur le revenu et 877 € de prélèvements sociaux à 17,2 %, soit 2 407 € par an. Sur quinze ans, l'écart cumulé approche 36 000 € en valeur nominale. Le barème 2026 applicable aux revenus 2025, indexé de 0,9 % par la loi de finances pour 2026, place la tranche à 30 % entre 29 579 € et 84 577 € de revenu imposable par part.

Une précision de vocabulaire, parce qu'elle circule mal : la hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % votée à l'article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, la loi n° 2025-1403, ne vise que les revenus du capital mobilier. Les revenus fonciers et les BIC de location meublée non professionnelle restent à 17,2 %.

La revente : ce que la réforme de la plus-value LMNP a changé

Il faut être direct sur ce point, parce que beaucoup de contenus en ligne sont périmés. Jusqu'au 14 février 2025, les amortissements déduits pendant la détention n'étaient pas repris au moment de la vente : vous cumuliez l'économie d'impôt annuelle et une plus-value calculée sur le prix d'achat brut. Ce n'est plus le cas. L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a inséré un III à l'article 150 VB du CGI qui minore le prix d'acquisition du montant des amortissements admis en déduction sur le fondement de l'article 39 C. La mesure s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025.

Illustration sur une hypothèse de 90 000 € d'amortissements cumulés en quinze ans. L'écart de 19 769 € est le prix de la réforme sur ce cas précis. Il reste très inférieur à l'économie d'impôt accumulée pendant la détention dans notre exemple, mais il annule l'idée du double avantage que beaucoup d'articles répètent encore. Le mécanisme des abattements pour durée de détention est décrit dans notre fiche plus-value immobilière.

Les trois exclusions prévues par le texte

Le III de l'article 150 VB écarte expressément trois catégories de logements de cette réintégration : les résidences services relevant des articles L. 631-12 et L. 631-13 du Code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire les résidences étudiantes et les résidences seniors, les établissements du 6° et du 7° du I de l'article L. 312-1 du Code de l'action sociale et des familles, dont les EHPAD, et les établissements de soins de longue durée visés à l'article L. 6143-5 du Code de la santé publique. Ces supports conservent donc l'ancien traitement. Notre page LMNP en résidence services en détaille le fonctionnement et les contraintes, notamment la dépendance au gestionnaire.

La question de la rétroactivité, tranchée

Beaucoup d'investisseurs ont espéré que seuls les amortissements postérieurs au 15 février 2025 seraient réintégrés. La réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 à la question écrite n° 10097 de Mme Sophie Mette, à l'Assemblée nationale, indique le contraire : la réforme s'applique au fait générateur, c'est-à-dire à la cession, et l'ensemble des amortissements déduits depuis l'acquisition entre dans le calcul, quelle que soit la date de mise en location. Une instruction BOFiP est annoncée pour sécuriser cette lecture. En attendant sa publication, considérez la totalité de votre stock d'amortissements comme réintégrable.

Ce que cela change dans votre décision

Cela ne rend pas le régime réel moins pertinent, cela déplace la nature de l'avantage. Le LMNP au réel reste un outil de décalage d'imposition très efficace : vous ne payez pas aujourd'hui, vous payez à la sortie, à un taux forfaitaire de 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, atténué par les abattements pour durée de détention, plutôt qu'au barème progressif chaque année. Pour une contribuable dans la tranche à 41 %, l'arbitrage reste très favorable. Il l'est nettement moins si vous êtes non imposable et si vous comptez revendre au bout de cinq ans.

Les obligations comptables du régime réel

Le régime réel est un régime de comptabilité commerciale. Il n'y a pas de version allégée. Voici le calendrier réel d'une première année.

L'adhésion à un organisme de gestion agréé n'est plus qu'un choix de confort : la majoration de 25 % du bénéfice imposable des non-adhérents a été supprimée progressivement et ne s'applique plus depuis l'imposition des revenus de 2023. L'adhésion garde un intérêt de contrôle formel et de prévention du contentieux, pas de gain fiscal automatique. Les aspects déclaratifs sont repris pas à pas dans notre guide de la déclaration des revenus locatifs 2026.

Faut-il vraiment un expert-comptable pour un LMNP au réel

Légalement, non. Vous pouvez tenir votre comptabilité vous-même et télétransmettre votre liasse. En pratique, la réponse penche très fortement vers le oui, pour une raison simple : le plan d'amortissement par composants est le document qui détermine votre fiscalité pendant trente ans, et une erreur commise la première année se répète trente fois avant d'être découverte.

Ces honoraires sont intégralement déductibles. Sur un bien qui génère 10 000 € de loyers, 600 € d'honoraires représentent 6 % des recettes, à comparer aux 2 400 € d'impôt évités dans l'exemple précédent. Nous ne recommandons aucun professionnel en particulier : le choix vous appartient, et il se juge sur la maîtrise réelle du meublé, pas sur le tarif affiché.

Les erreurs qui coûtent cher en LMNP au régime réel

Sous-évaluer la quote-part de terrain

Retenir 10 % de terrain sur un bien parisien où le foncier pèse 40 % du prix, c'est gonfler artificiellement la base amortissable. L'administration dispose des références de terrains à bâtir et de la méthode par comparaison. Le redressement porte alors sur toutes les années non prescrites, majorations comprises.

Confondre entretien et amélioration

Repeindre est un entretien, donc une charge immédiate. Refaire une salle de bains complète avec modification de la distribution est une amélioration, donc une immobilisation à amortir. Passer la seconde en charge crée un déficit contestable et un rappel probable.

Oublier de déclarer le début d'activité

Sans SIRET, pas de liasse déposable, et l'administration peut vous replacer d'office au micro-BIC pour l'exercice concerné. Vous perdez alors l'amortissement de l'année, définitivement.

Négliger l'inventaire du mobilier

Amortir 8 000 € de mobilier sans facture ni inventaire daté, c'est offrir une prise facile en cas de contrôle. Conservez les factures pendant toute la durée d'amortissement, plus les délais de reprise.

Raisonner uniquement en fiscalité

Un bien mal situé reste un mauvais investissement même défiscalisé à 100 %. La vacance locative, la dégradation du quartier et les charges de copropriété qui dérivent effacent en quelques années l'économie d'impôt. C'est un point que nous abordons dans l'épisode Défiscalisation : payer 0 impôt, vraiment du podcast Out of the Box.

Le régime réel LMNP appliqué à trois profils

Les moyennes ne disent rien de votre cas. Voici trois configurations très différentes, avec les paramètres qui font basculer la décision. Les montants sont des ordres de grandeur destinés à illustrer un mécanisme.

Le studio étudiant de 22 m2 acheté 95 000 €

Loyer de 480 € charges comprises, soit environ 5 400 € de recettes nettes annuelles. Crédit de 85 000 € sur vingt ans, 2 600 € d'intérêts la première année. Charges de copropriété non récupérables, taxe foncière et assurance pour 1 400 €. Comptable et cotisation foncière des entreprises pour 700 €. Résultat avant amortissement : 700 €. La valeur amortissable, terrain de 15 % déduit, ressort à 80 750 €, soit environ 2 800 € d'amortissement théorique annuel. Vous n'en déduisez que 700 €, le reste part en report. Impôt nul, et un stock qui grossit de 2 100 € par an. Le coût comptable de 700 € pèse ici 13 % des loyers : c'est le vrai point de vigilance des petits lots, où les frais fixes mordent.

Le T3 en colocation acheté 240 000 € avec 35 000 € de travaux

Trois chambres louées 430 € chacune, soit 15 480 € de recettes annuelles avec une provision de vacance. Emprunt de 275 000 € frais et travaux inclus, 9 300 € d'intérêts la première année. Charges et taxe foncière pour 3 100 €. Les 35 000 € de travaux d'amélioration ne sont pas une charge : ils s'immobilisent et s'amortissent, autour de 1 900 € par an sur des durées de 12 à 25 ans selon les lots. L'amortissement du bâti ajoute environ 6 800 €. Le résultat avant amortissement est de 2 300 €, absorbé intégralement, et 6 400 € d'amortissement partent en report chaque année. Au bout de dix ans, le stock dépasse 55 000 €, de quoi neutraliser les bénéfices de la décennie suivante. C'est le profil où le régime réel donne le plus, parce que les travaux gonflent la base amortissable sans gonfler la base taxable.

Le meublé de tourisme classé loué 22 000 € par an

Ici, le micro-BIC reste ouvert, puisque le plafond des meublés classés est de 83 600 € avec 50 % d'abattement. Base forfaitaire : 11 000 €. Au réel, comptez 4 400 € de frais de plateforme et de conciergerie, 2 900 € de charges et taxe foncière, 1 200 € de ménage et blanchisserie, 900 € de comptable, 5 800 € d'intérêts, plus 8 500 € d'amortissement disponible. Le résultat avant amortissement est de 6 800 €, ramené à zéro. L'écart avec le micro-BIC est de 11 000 € de base imposable, soit environ 5 200 € d'impôt et de prélèvements sociaux évités par an pour une tranche marginale à 30 %. Attention toutefois : la location de courte durée est aujourd'hui la plus exposée aux évolutions réglementaires locales, autorisations de changement d'usage, quotas de nuitées et décisions de copropriété.

Passer de la location nue au meublé en cours de route

C'est possible et fréquent, mais la bascule n'est pas neutre. Vous sortez du régime des revenus fonciers pour entrer dans les BIC, ce qui met fin à l'imputation d'un éventuel déficit foncier sur le revenu global. Surtout, si vous aviez imputé un déficit foncier sur votre revenu global, l'engagement de location nue court trois ans après l'année d'imputation : meubler trop tôt remet en cause l'avantage obtenu. Côté amortissement, la base retenue est la valeur du bien à la date d'entrée dans le patrimoine locatif meublé, ce qui suppose une évaluation défendable si le bien a été acquis longtemps auparavant.

Ce que devient le stock d'amortissement en cas de donation ou de succession

Le stock d'amortissements en report est attaché à l'activité et à la personne qui l'exerce. Il ne se transmet pas librement. En cas de donation du bien, le donataire reprend une activité nouvelle, avec une base amortissable reconstituée sur la valeur déclarée dans l'acte, ce qui peut relancer un cycle complet d'amortissement. C'est un point d'architecture patrimoniale à regarder tôt plutôt que tard, en lien avec les abattements de 100 000 € par enfant et par parent tous les quinze ans de l'article 779 du CGI, inchangés par la loi de finances pour 2026.

Ce que le LMNP au régime réel ne fait pas

Il ne supprime pas l'impôt, il le décale. La réforme de la plus-value de février 2025 l'a rendu explicite : ce que vous ne payez pas pendant la détention, vous en réglez une partie à la revente. Il ne protège pas non plus contre les risques propres à l'immobilier locatif : vacance, impayés, travaux imprévus de copropriété, évolution défavorable du marché local, durcissement réglementaire sur les passoires énergétiques. Le capital investi n'est pas garanti et la liquidité d'un bien immobilier reste faible, avec des délais de vente de plusieurs mois.

Il n'est pas non plus le seul chemin. Selon votre horizon, votre capacité d'endettement et votre appétence à la gestion, une exposition indirecte peut avoir plus de sens : nous comparons les deux logiques dans notre guide SCPI ou immobilier locatif, en rappelant que les SCPI comportent elles aussi un risque de perte en capital et une liquidité limitée. Pour le neuf, l'arbitrage avec les dispositifs récents est traité dans Jeanbrun ou LMNP : investir dans le neuf.

Rien de ce qui précède ne constitue une recommandation personnalisée. Les montants cités sont des ordres de grandeur destinés à faire comprendre un mécanisme, pas des projections de rendement, et aucun résultat n'est promis. Le traitement fiscal dépend de la situation de chacune et peut évoluer. Si vous souhaitez confronter votre projet à votre situation réelle, la démarche commence par un bilan patrimonial ou par notre diagnostic en ligne.