Jeanbrun ou LMNP : quel statut pour investir dans le neuf en 2026 ?
Depuis la fin du Pinel, deux voies dominent l'investissement neuf : le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) et le LMNP en résidence services. Comparatif pour choisir selon votre profil.
Le Pinel a tiré sa révérence fin 2024. Pour investir dans le neuf en 2026, deux voies dominent désormais : le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) et le LMNP en résidence services. Elles ne fonctionnent pas du tout de la même manière.
Le statut du bailleur privé (Jeanbrun)
Issu de la loi de finances 2026, le dispositif Jeanbrun repose sur l'amortissement : vous achetez un logement neuf que vous louez nu, et vous déduisez chaque année une fraction du prix (base d'environ 80 %, taux pouvant atteindre 5,5 % selon les modalités du dispositif) de vos loyers imposables. En contrepartie, un engagement de location d'environ 9 ans, avec des loyers et des ressources de locataires plafonnés. La gestion vous revient (en direct ou via une agence).
Le LMNP en résidence services
Avec le LMNP en résidence services (étudiante, senior, EHPAD), vous achetez un logement meublé confié à un exploitant via un bail commercial : c'est lui qui loue et vous verse un loyer. Le régime réel amortit le bien, et la loi de finances 2025 exempte les résidences services de la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente. Aucune gestion locative de votre côté.
Comparatif
| Critère | Bailleur privé (Jeanbrun) | LMNP résidence services |
|---|---|---|
| Location | Nue | Meublée, gérée par un exploitant |
| Gestion | Par vous (ou agence) | Déléguée (bail commercial) |
| Levier fiscal | Amortissement, déficit imputable | Amortissement BIC, loyers peu fiscalisés |
| Engagement | ~9 ans, loyers et ressources plafonnés | Bail commercial avec l'exploitant |
| Plus-value à la revente | Régime classique | Exemptée de réintégration des amortissements |
| Risque clé | Vacance locative, plafonds | Solidité de l'exploitant |
Pour qui ?
Schématiquement : le statut du bailleur privé convient à qui veut piloter son bien et optimiser un revenu fortement imposé ; le LMNP en résidence services convient à qui cherche un investissement 100 % passif et une fiscalité douce à la revente. Le bon choix dépend de votre tranche d'imposition, de votre horizon et de votre appétence à la gestion. C'est tout l'objet d'un bilan patrimonial.
Pour approfondir : notre guide investir dans l'immobilier neuf.
Article d'information générale à jour des règles applicables en 2026, ne constituant pas un conseil personnalisé. Les modalités précises du dispositif Jeanbrun sont fixées par la loi de finances 2026. Sources : service-public.fr, impots.gouv.fr, BOFiP.