Immobilier
Crédit in fine ou amortissable : à qui profite vraiment le in fine
Sur un emprunt de 130 160 euros sur 20 ans, l'amortissable coûte 47 975 euros d'intérêts au taux de 3,31 % relevé par le baromètre CAFPI en juillet 2026, le in fine 101 785 euros. La déduction des intérêts des revenus fonciers, taxés à 47,2 % à la tranche à 30 %, n'en rend que 25 398 euros : il reste 28 412 euros de surcoût net. Le in fine ne bascule qu'à partir de 2,52 % de rendement net sur le capital placé, et seulement s'il existe des revenus fonciers, un capital à nantir et de quoi rembourser au terme.
26 octobre 2026
Acheter en nue-propriété : ce que vaut vraiment la décote
Une décote de 30 à 40 % sur quinze à vingt ans ne représente pas le rendement que l'affiche suggère. Ramenée en taux annuel, une décote de 35 % sur quinze ans vaut 2,91 % par an, sans aucun revenu intermédiaire, sans fiscalité et sans IFI sur la période. Le calcul complet, avec le barème de l'article 669 du CGI, le risque sur l'état du bien à la remise et la question de la liquidité.
17 octobre 2026
Investir dans le neuf ou dans l'ancien : ce que le prix cache
Le neuf coûte 15 à 25 % plus cher au mètre carré que l'ancien du même quartier, mais ses frais d'acquisition tombent à 2,1 % contre 7,7 à 8,5 %, soit environ 17 400 euros d'écart sur une opération de 300 000 euros. Il achète aussi dix ans de garantie décennale et une classe A ou B au diagnostic de performance énergétique, quand l'ancien porte une dette de travaux de 15 000 à 40 000 euros et un calendrier d'interdiction de location qui court déjà. Le point faible du neuf reste la revente : cinq ans après l'achat, l'opération est perdante même dans l'hypothèse la plus favorable.
16 octobre 2026
Le coût réel d'être propriétaire : ce que la mensualité ne dit pas
Le loyer n'est pas de l'argent jeté par les fenêtres, et la mensualité n'est pas de l'épargne pure. Sur un appartement de 300 000 euros financé par 64 000 euros d'apport et un prêt de 260 000 euros sur 20 ans à 3,30 %, taux moyen relevé par l'Observatoire Crédit Logement/CSA en juillet 2026, le propriétaire supporte 13 120 euros de flux non récupérables la première année, contre 17 780 euros pour le locataire. L'achat ne repasse devant qu'à la dixième année, et jamais au-delà d'un ratio prix sur loyer de 22.
15 octobre 2026
Frais de notaire 2026 : le calcul réel
Dans l'ancien, les frais de notaire représentent 8 à 8,5 % du prix sur les transactions courantes, et non plus 7 à 8 % : depuis le 1er avril 2025, le taux global des droits de mutation atteint 6,32 % dans 88 départements et 5,81 % dans 11 départements au 1er février 2026. Sur une acquisition de 300 000 euros, le calcul poste par poste donne 23 813 euros, dont 79,6 % de droits reversés aux collectivités et à l'État. Dans le neuf, le même bien supporte 6 348 euros, soit 2,12 %.
30 septembre 2026
Le taux d'endettement de 35 % : la règle et ses exceptions
Le taux d'endettement de 35 % n'est ni une loi ni un usage bancaire : c'est la décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, contraignante depuis le 1er janvier 2022. Les banques peuvent y déroger sur 20 % de leur production trimestrielle, mais 70 % de cette marge est réservée à la résidence principale et 30 % aux primo-accédants, ce qui laisse 6 % de la production pour tout le reste. Et le ratio ignore le reste à vivre, les charges de famille et la nature des revenus, qui décident pourtant de l'accord.
29 septembre 2026
Calculer le rendement locatif net net
Entre le rendement affiché sur une annonce et ce qui arrive réellement sur un compte, il y a quatre étages et non un seul. Sur un bien acheté 120 000 euros et loué 800 euros par mois, le rendement brut passe de 8,00 % à 6,19 % dès qu'on le calcule sur le coût total d'acquisition, tombe à 3,71 % après des charges réalistes de 25 à 35 % du loyer, et le cash-flow reste négatif de 299 euros par mois avec un crédit sur 20 ans. Voici la chaîne complète, poste par poste.
28 septembre 2026
Calculer sa capacité d'emprunt en 2026
La capacité d'emprunt se calcule à partir d'un taux d'effort de 35 % assurance comprise, borne fixée par la décision D-HCSF-2021-7 juridiquement contraignante depuis le 1er janvier 2022. Un foyer à 4 000 euros de revenus nets dispose de 1 400 euros de mensualité maximale, soit environ 233 900 euros empruntables sur 20 ans au taux de 3,31 % relevé par le baromètre CAFPI en juillet 2026. Mais le reste à vivre, les revenus locatifs pondérés à 70 % et le saut de charge modifient ce chiffre autant que le ratio lui-même.
27 septembre 2026
Acheter un logement neuf en 2026 : avantages, dispositifs et pièges
Frais de notaire réduits (2 à 3 %), PTZ généralisé, nouveau statut du bailleur privé (Jeanbrun), garanties constructeur : le neuf concentre les meilleurs leviers de 2026, à condition d'éviter quelques pièges.
16 juin 2026
Jeanbrun ou LMNP : quel statut pour investir dans le neuf en 2026 ?
Depuis la fin du Pinel, deux voies dominent l'investissement neuf : le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) et le LMNP en résidence services. Comparatif pour choisir selon votre profil.
16 juin 2026
Investir dans l'immobilier en 2026 : le guide pour débutants
Premier investissement locatif : par où commencer ? Budget, financement, localisation, régime fiscal et erreurs à éviter.
8 avril 2026
Les 10 villes les plus rentables pour l'immobilier locatif en 2026
Rendement brut, tension locative, prix au m² : classement des villes françaises offrant le meilleur rapport rendement/risque.
22 mars 2026
Crédit immobilier : comment obtenir le meilleur taux en 2026
Taux moyens, négociation, courtier, apport optimal : toutes les clés pour décrocher les meilleures conditions de financement.
5 mars 2026
Acheter ou louer sa résidence principale : le vrai calcul
Au-delà du mythe du propriétaire, la réponse dépend de votre situation. Découvrez la méthode de calcul objective pour trancher.
18 février 2026
La colocation : une stratégie pour booster son rendement locatif
La colocation peut doubler votre rendement par rapport à la location classique. Mode d'emploi, cadre juridique et pièges à éviter.
10 février 2026
Gratuit · sans engagement
Et si on faisait le point sur votre patrimoine ?
Quelques questions, puis une première analyse de votre situation par un conseiller Solstice.