Calculer sa capacité d'emprunt en 2026

Le calcul de la capacité d'emprunt en 2026, la réponse directe

Le calcul de la capacité d'emprunt part d'un plafond réglementaire : le taux d'effort ne doit pas dépasser 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise. Cette borne est fixée par la décision D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière, juridiquement contraignante pour les établissements de crédit depuis le 1er janvier 2022 et toujours en vigueur en 2026. Un foyer disposant de 4 000 euros de revenus nets mensuels et sans crédit en cours dispose donc de 1 400 euros de mensualité maximale, assurance incluse. Au taux de 3,31 % relevé par le baromètre CAFPI sur 20 ans en juillet 2026, avec une assurance à 0,34 % du capital initial, cela représente environ 233 900 euros empruntables.

Ce chiffre n'est pourtant qu'un point de départ. Trois éléments le modifient dans un sens ou dans l'autre, et ils décident de l'accord bien plus souvent que le ratio lui-même. Le reste à vivre, qu'aucun texte ne définit et que chaque banque fixe entre 700 et 1 000 euros par adulte. Le traitement des revenus locatifs, retenus après une décote généralement de 30 %, ce qui revient à une prise en compte à 70 %. Et le saut de charge, c'est-à-dire l'écart entre le logement actuel et la future mensualité, que les banques regardent systématiquement sans qu'aucune règle ne l'encadre.

Cet article déroule le calcul étape par étape, chiffre l'effet de la durée et du taux, explique ce que contient réellement la décision D-HCSF-2021-7 y compris sa marge de dérogation de 20 %, et détaille les cas où la maturité peut dépasser 25 ans. Les taux cités sont des relevés de marché à une date donnée, pas des conditions promises : aucun taux n'est garanti et aucune banque ne s'engage sur une grille publiée. Pour la formation du taux lui-même, notre article sur le meilleur taux de crédit immobilier en 2026 reprend les relevés source par source.

La règle des 35 %, ce que dit exactement la décision D-HCSF-2021-7

Trois bornes, et non une seule

L'énoncé courant, « on ne peut pas dépasser 35 % d'endettement », est incomplet à deux titres. La décision D-HCSF-2021-7 pose en réalité trois bornes distinctes, et c'est la troisième qui explique la plupart des dossiers acceptés au-dessus du plafond.

Première borne : le taux d'effort maximal est de 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise. Deuxième borne : la maturité maximale du crédit est de 25 ans, portée à 27 ans lorsque l'acquisition porte sur un logement en l'état futur d'achèvement ou lorsque les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l'opération, un différé d'amortissement initial étant alors autorisé. Troisième borne : les banques disposent d'une marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle pour déroger aux deux premières, dont au moins 70 % doivent être consacrés à l'acquisition de la résidence principale et au moins 30 % aux primo-accédants.

Ce que « assurance comprise » change concrètement

Le plafond de 35 % s'apprécie sur la mensualité totale, prime d'assurance incluse. Cette précision, souvent oubliée dans les simulateurs grand public, retire mécaniquement de la capacité. Sur notre exemple, la prime pèse environ 66 euros par mois pour un contrat groupe à 0,34 % du capital initial : ce sont 66 euros de moins pour rembourser le capital, soit environ 11 600 euros de capacité en moins sur 20 ans.

L'inverse est vrai également, et c'est un levier direct. Avec un contrat délégué tarifé 0,11 % du capital initial, la capacité passe de 233 888 à 241 625 euros à mensualité identique, soit 7 737 euros de plus. Avec un contrat à 0,50 %, elle tombe à 228 792 euros. Le tarif d'assurance n'est donc pas seulement un poste de coût, c'est un paramètre de capacité. La loi n° 2022-270 du 28 février 2022, dite loi Lemoine, autorise d'ailleurs la résiliation à tout moment, sans frais ni préavis, sous réserve d'une équivalence de garanties.

Ce qui entre au numérateur et au dénominateur

Au numérateur, la banque additionne toutes les charges de crédit : la mensualité du prêt envisagé assurance comprise, les mensualités de tout crédit en cours, y compris un crédit à la consommation, un crédit automobile, un crédit renouvelable même non utilisé pour certains établissements, et une pension alimentaire versée. Un crédit auto de 300 euros par mois retire donc 300 euros de mensualité disponible, soit environ 50 000 euros de capacité sur 20 ans.

Au dénominateur, les revenus nets avant impôt sont retenus intégralement pour un salaire de contrat à durée indéterminée hors période d'essai ou un traitement de la fonction publique. Les primes variables sont retenues sur une moyenne de trois ans quand elles sont contractuelles. Les revenus d'indépendante sont appréciés sur trois exercices, avec une attention portée à la régularité du résultat davantage qu'à son niveau. Les allocations familiales, les pensions et les revenus locatifs suivent des règles particulières, traitées plus bas. Le mécanisme du ratio se teste avec notre simulateur de taux d'endettement.

Le calcul de la capacité d'emprunt, étape par étape

Étape 1 : la mensualité maximale

On multiplie les revenus mensuels retenus par 0,35, puis on retranche les mensualités de crédit en cours. Pour 4 000 euros de revenus et aucun crédit, la mensualité maximale est de 1 400 euros. Pour les mêmes revenus avec un crédit auto de 250 euros, elle tombe à 1 150 euros, soit 18 % de capacité en moins pour un crédit qui représente 6 % des revenus.

Étape 2 : retirer l'assurance

La prime d'assurance étant incluse dans le plafond, il faut l'isoler pour connaître la part réellement disponible pour le remboursement. La difficulté est que la prime dépend du capital, lequel dépend de la mensualité disponible : le calcul est circulaire et se résout par approximation successive, ce que fait tout simulateur sérieux. En ordre de grandeur, une assurance à 0,34 % consomme environ 4,7 % de la mensualité totale sur 20 ans.

Étape 3 : convertir la mensualité en capital

Le capital empruntable se déduit de la mensualité, du taux et de la durée par la formule de l'annuité constante. Le tableau ci-dessous applique ce calcul à plusieurs niveaux de revenus, avec les paramètres de juillet 2026.

Hypothèses : aucun crédit en cours, prêt amortissable à taux fixe sur 20 ans au taux de 3,31 % relevé par le baromètre CAFPI en juillet 2026, assurance emprunteur à 0,34 % du capital initial incluse dans la mensualité, hors frais de garantie et frais de dossier. Ces montants sont des ordres de grandeur de calcul, pas des accords de principe : chaque établissement applique sa propre grille et deux banques peuvent trancher différemment sur le même dossier.

Étape 4 : passer de la capacité d'emprunt au budget d'achat

C'est l'étape que la plupart des projections oublient, et elle coûte cher en visites inutiles. Le capital empruntable n'est pas le budget d'achat. Il faut y ajouter l'apport, puis en retirer les frais d'acquisition et les frais de garantie, qui ne se revendent pas. Dans l'ancien, les frais d'acquisition représentent environ 8 à 8,5 % du prix depuis que la loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever leur taux de droits de mutation à titre onéreux : au 1er février 2026, le taux global des droits atteint 6,32 % dans 88 départements et 5,81 % dans 11 départements. Dans le neuf, ces frais restent de 2 à 3 %.

Avec 233 888 euros empruntables et 40 000 euros d'apport, le prix d'achat maximal dans l'ancien ressort à environ 250 300 euros, une fois couverts les frais d'acquisition et une garantie estimée à 1,2 % du capital emprunté. Sans apport, il tombe à environ 213 400 euros. L'apport ne finance donc pas le bien en premier lieu, il finance les frais. Notre simulateur de frais de notaire permet de chiffrer précisément ce poste, et le calcul complet de capacité se fait avec notre simulateur de capacité d'emprunt.

La marge de dérogation de 20 %, et à qui elle profite réellement

Ce que le texte autorise

La marge de flexibilité porte sur 20 % de la production trimestrielle de nouveaux crédits de chaque établissement. Elle permet de dépasser le taux d'effort de 35 %, ou la maturité de 25 ans, ou les deux. Elle n'est pas discrétionnaire dans son affectation : au moins 70 % doivent bénéficier à l'acquisition de la résidence principale, et au moins 30 % aux primo-accédants, ces deux sous-ensembles pouvant se recouper.

Concrètement, un dossier à 37 % de taux d'effort n'est pas interdit. Il consomme une ressource rare que la banque arbitre entre plusieurs demandeurs, sur un trimestre glissant. Cela explique une observation qui déroute souvent : le même dossier peut passer en janvier et être refusé en mars, sans qu'aucun paramètre du dossier n'ait changé.

Le taux d'utilisation réel de cette marge

La marge n'est pas un droit théorique inutilisé. Au premier trimestre 2026, la part de dérogations effectivement utilisée par les établissements s'établissait à 17,5 %, contre 15,7 % un an plus tôt. Elle est donc largement consommée, sans être saturée. Il reste de la place, mais il n'en reste pas beaucoup, et cette place se remplit d'abord avec les dossiers prioritaires au sens du texte.

Pourquoi l'investisseuse locative en profite peu

L'arithmétique du texte est implacable. Si 70 % de la marge au minimum est fléchée vers la résidence principale, alors l'investissement locatif pur se partage au maximum les 30 % restants, soit 6 % de la production trimestrielle. Une acquisition locative à 37 % de taux d'effort est donc possible, mais elle concourt dans la catégorie la plus étroite.

La conséquence pratique est nette : pour un projet locatif, mieux vaut construire un dossier qui passe sous 35 % que compter sur la dérogation. Les leviers disponibles sont l'allongement de la durée, la réduction du montant emprunté par un apport supérieur, la délégation d'assurance, et la présentation correcte des revenus locatifs attendus. Ce dernier point est développé ci-dessous. Les ordres de grandeur d'un premier projet locatif figurent dans notre article sur l'investissement immobilier pour débuter en 2026.

Le reste à vivre, le critère qui compte autant que le ratio

Aucun texte, aucun seuil, et pourtant décisif

Le reste à vivre est ce qui subsiste après paiement de toutes les mensualités de crédit et des charges fixes du foyer. Aucune disposition réglementaire ne le définit et aucun seuil ne s'impose : chaque banque fixe le sien, souvent entre 700 et 1 000 euros par adulte et 300 à 400 euros par enfant, avec des variantes régionales notables entre l'Île-de-France et une ville moyenne.

L'arithmétique explique tout. À 35 % d'effort exactement, un foyer à 3 000 euros conserve 1 950 euros, un foyer à 8 000 euros en conserve 5 200. Les deux dossiers affichent le même ratio réglementaire, ils n'ont rien à voir. C'est pour cette raison qu'un taux d'effort seul ne dit rien de la solidité d'un dossier, et qu'un simulateur qui s'arrête au ratio donne une réponse incomplète.

Fourchettes indicatives construites à partir des pratiques de place observées en 2026. Elles ne constituent ni un barème officiel ni une garantie d'acceptation : les grilles internes ne sont jamais publiées et évoluent avec la politique commerciale trimestrielle de chaque établissement.

Les charges fixes qui pèsent sans apparaître dans le ratio

Certaines charges ne figurent pas au numérateur du taux d'effort mais amputent le reste à vivre : les frais de garde, la pension alimentaire reçue puis reversée, les charges de copropriété de la résidence principale, la taxe foncière, les frais de transport pour deux actifs, un loyer résiduel dans le cas d'un achat locatif. La banque les reconstitue à la lecture des relevés de compte, et l'écart entre le ratio calculé et le reste à vivre observé est souvent ce qui déclenche une demande de pièces complémentaires.

Le traitement des revenus locatifs, la pondération à 70 %

La méthode classique, la seule admise

Pour un projet locatif ou pour une propriétaire déjà bailleuse, la banque ajoute le loyer attendu aux revenus après une décote, le plus souvent de 30 %. Le loyer est donc retenu à 70 % de son montant. Cette décote n'est pas arbitraire : elle couvre la vacance locative, le risque d'impayé, la taxe foncière, les charges non récupérables et les frais de gestion, c'est-à-dire précisément les postes que l'écart entre rendement brut et rendement net vient absorber.

Certains établissements retiennent 80 %, d'autres 70 %, quelques-uns descendent à 65 % pour de la location saisonnière. Sur un bail meublé de longue durée, la décote de 30 % est la pratique la plus répandue. Le loyer retenu est le loyer de marché justifié par un avis de valeur locative, pas le loyer espéré par la vendeuse.

La méthode différentielle est exclue depuis 2022

L'ancienne méthode consistait à retrancher le loyer de la mensualité du prêt locatif, et à ne faire figurer que le solde au numérateur. Elle produisait des ratios très bas et permettait d'empiler les opérations. La foire aux questions du Haut Conseil de stabilité financière accompagnant la décision D-HCSF-2021-7 a explicitement écarté ce mode de calcul : les loyers se traitent au dénominateur, après décote, en ajout aux revenus, et jamais en déduction de la charge de crédit.

L'écart entre les deux colonnes atteint 15,4 points dans cet exemple. Il se situe couramment entre 7 et 8 points sur un dossier où le loyer pèse moins lourd dans les flux, et il grandit à mesure que la part locative augmente. Une simulation trouvée en ligne qui affiche un taux d'effort étonnamment bas applique presque toujours la méthode différentielle : le chiffre est faux au regard de la norme applicable.

Ce que la pondération apporte réellement en capacité

Sur notre foyer à 4 000 euros de revenus, un loyer attendu de 800 euros retenu à 70 % porte les revenus retenus à 4 560 euros et la mensualité maximale à 1 596 euros. Le capital empruntable passe de 233 888 à 266 632 euros, soit 32 744 euros de capacité supplémentaire. Un loyer de 1 200 euros la porterait à 283 004 euros.

Le calcul montre aussi la limite de l'effet de levier : un loyer de 800 euros n'ajoute pas 800 euros de mensualité, il en ajoute 196. Les 604 euros restants servent, dans la logique du régulateur, à absorber les charges, la vacance et l'impôt. C'est une vision prudente mais pas absurde, puisque le rendement net d'un bien se situe très en dessous de son rendement brut. Notre simulateur de rendement locatif chiffre cet écart, et la fiscalité applicable est détaillée dans notre guide de déclaration des revenus locatifs.

Le cas de la location meublée et de la colocation

Un bail meublé génère un loyer supérieur de 10 à 20 % à un bail nu comparable, ce qui améliore mécaniquement la capacité après décote. La colocation va plus loin, avec un loyer par mètre carré nettement supérieur, mais elle est diversement accueillie selon les établissements, certains appliquant une décote plus forte au titre de la rotation des occupants. Les ordres de grandeur figurent dans notre article sur la colocation pour améliorer le rendement locatif, et le cadre fiscal du meublé sur notre page location meublée non professionnelle.

Le saut de charge, le contrôle que personne n'anticipe

Le saut de charge mesure l'écart entre ce que le foyer consacre aujourd'hui à son logement et ce qu'il y consacrera demain. Une locataire qui paie 900 euros et vise une mensualité de 1 500 euros supporte un saut de charge de 600 euros, soit un rapport de 1,67. Le même foyer visant 1 100 euros supporte un saut de 200 euros, rapport de 1,22.

Aucun texte ne plafonne ce rapport. Les banques le regardent pourtant systématiquement, parce qu'il répond à une question que le taux d'effort ne pose pas : le foyer a-t-il déjà démontré qu'il pouvait supporter cette charge. La démonstration se lit dans l'épargne constituée pendant la période de location. Un foyer qui payait 900 euros de loyer et épargnait 500 euros par mois a prouvé sa capacité à supporter 1 400 euros. Un foyer qui payait 900 euros sans rien mettre de côté n'a rien prouvé du tout, même si son ratio est identique.

La conséquence opérationnelle est simple et elle se prépare des mois à l'avance : mettre en place un virement mensuel automatique du montant du futur saut de charge, sur un compte séparé, six à douze mois avant le dépôt du dossier. Ce mécanisme sert deux fins simultanément, il constitue l'apport et il documente la capacité d'absorption. C'est le seul argument que la banque ne peut pas contester, parce qu'il figure sur ses propres relevés.

La durée maximale de 25 ans et ses exceptions

Le principe et les deux dérogations de droit

La maturité maximale est de 25 ans. Elle est portée à 27 ans dans deux cas prévus par la décision D-HCSF-2021-7 : l'acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement, et l'opération dont les travaux représentent au moins 25 % du coût total. Dans ces deux hypothèses, les deux années supplémentaires correspondent à la période de différé d'amortissement, pendant laquelle l'emprunteuse ne rembourse que les intérêts et l'assurance. Les caractéristiques de l'achat sur plan sont détaillées sur notre page vente en l'état futur d'achèvement.

Hypothèses : mensualité totale de 1 400 euros assurance comprise, assurance à 0,34 % du capital initial, taux nominaux issus du baromètre CAFPI de juillet 2026 pour 15, 20 et 25 ans, le taux de 25 ans étant reconduit sur 27 ans faute de relevé publié sur cette maturité. Frais de garantie et frais de dossier exclus pour isoler l'effet de la durée.

Ce que le tableau dit vraiment

Passer de 15 à 25 ans ajoute 74 291 euros de capacité et coûte 80 848 euros d'intérêts supplémentaires. Au-delà de 20 ans, chaque euro de capacité gagné coûte donc plus d'un euro d'intérêts. Ce n'est pas nécessairement une mauvaise affaire, mais ce n'est plus un arbitrage neutre, et il faut le poser comme tel plutôt que d'allonger par réflexe.

Un élément de contexte compte ici. La pente par durée est faible en 2026, environ 0,25 point entre 15 et 25 ans selon le baromètre CAFPI de juillet 2026, alors qu'elle atteignait 0,60 point dans d'autres périodes. Allonger coûte donc moins cher en taux qu'auparavant, ce qui se lit dans les statistiques de marché : la durée moyenne des prêts accordés atteint 253 mois en juillet 2026 selon l'Observatoire Crédit Logement CSA, et 51 % des prêts sont accordés sur 25 ans ou plus, contre 46,8 % en moyenne sur 2025 selon la même source.

L'effet du taux sur la capacité d'emprunt

À mensualité constante, la capacité d'emprunt varie à l'inverse du taux, et la relation n'est pas proportionnelle. Le tableau ci-dessous fige la mensualité à 1 400 euros assurance comprise sur 20 ans et fait varier le seul taux nominal.

Ordre de grandeur à retenir : un point de taux en plus retire environ 8 % de capacité d'emprunt sur 20 ans. C'est nettement moins que ce que l'on imagine, et c'est un point utile pour relativiser l'attente d'une baisse. Le taux moyen toutes durées confondues s'établissait à 3,30 % en juillet 2026 selon l'Observatoire Crédit Logement CSA, contre 3,27 % en juin 2026 selon la Banque de France, mesures qui ne recouvrent pas exactement le même périmètre.

Le taux d'usure, la borne qui fait tomber des dossiers acceptés

Le taux d'usure est le taux annuel effectif global maximal légal, fixé chaque trimestre par la Banque de France. Au troisième trimestre 2026, il s'établit à 5,29 % pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus, 4,57 % de 10 à 20 ans et 4,07 % en dessous de 10 ans. Un dossier peut afficher un taux nominal parfaitement dans le marché et dépasser ce plafond à cause d'une assurance coûteuse ou de frais de dossier élevés, puisque le taux annuel effectif global les intègre tous. Le refus vient alors des frais, pas du taux, et le levier de correction est la délégation d'assurance.

Les erreurs de calcul de capacité d'emprunt les plus fréquentes

Confondre revenus nets et revenus nets imposables

La banque raisonne sur le net avant impôt sur le revenu, celui qui figure sur le bulletin de salaire. Utiliser le net imposable, plus élevé, gonfle la capacité de plusieurs pourcents. Utiliser le net après prélèvement à la source, plus faible, la sous-estime. L'écart entre ces trois notions atteint couramment 10 % du revenu.

Oublier que l'assurance est dans le plafond

C'est l'erreur la plus commune des simulateurs gratuits. Calculer 35 % des revenus puis convertir ce montant en capital sans retirer la prime surestime la capacité d'environ 4 à 6 % selon le tarif d'assurance. Sur notre exemple, l'écart est de 11 600 euros.

Compter un revenu locatif à 100 %

Reprendre le loyer brut sans décote de 30 % surestime les revenus retenus et donc la capacité. Sur un loyer de 800 euros, l'écart de revenus retenus est de 240 euros par mois, soit environ 14 000 euros de capacité fictive.

Ignorer les charges non liées au crédit

La pension alimentaire versée entre au numérateur du taux d'effort dans la plupart des grilles. Les frais de garde, la taxe foncière et les charges de copropriété n'y entrent pas mais amputent le reste à vivre. Un dossier peut donc être conforme au ratio et refusé sur le second critère.

Prendre un simulateur pour un accord de principe

Un calcul de capacité est une arithmétique, une décision de crédit est une appréciation. La tenue des comptes sur les trois derniers mois, l'épargne résiduelle après opération, la stabilité professionnelle et l'ancienneté bancaire pèsent lourdement, et aucun de ces éléments n'apparaît dans une formule. Le podcast Out of the Box consacre un épisode aux conditions réelles d'un dossier peu ou pas apporté, dans l'épisode investir sans apport en 2026.

Ce que ce calcul ne dit pas de votre projet

Le calcul de la capacité d'emprunt répond à une question précise : combien une banque acceptera probablement de prêter. Il ne répond pas à la question qui compte davantage, celle du montant qu'il est cohérent d'engager compte tenu du reste de la situation. Ces deux montants ne coïncident presque jamais.

Six paramètres séparent l'un de l'autre, et aucun ne figure dans une formule : l'horizon de détention envisagé, la part du patrimoine que l'opération va immobiliser, l'articulation entre l'échéance de crédit et les autres flux du foyer, le régime matrimonial et ses conséquences en cas de séparation, la tranche marginale d'imposition qui détermine le coût fiscal des loyers, et le niveau d'épargne de précaution qu'il faut conserver après l'acte. Ces six paramètres ne se lisent que dossier par dossier, et c'est exactement la raison de prendre rendez-vous avec Solstice Patrimoine plutôt que de s'arrêter au résultat d'un simulateur.

Un bilan patrimonial consiste à poser ces éléments avant de fixer un budget, et notre diagnostic en ligne constitue un premier point d'entrée. La vue d'ensemble du sujet figure sur notre page immobilier, et l'arbitrage entre acquisition de la résidence principale et location est traité dans notre article acheter ou louer sa résidence principale. Le rendement des opérations locatives selon la géographie est développé dans notre article sur les villes rentables pour l'immobilier locatif en 2026, et le régime fiscal du meublé dans le régime réel en location meublée.

Deux réserves pour finir. Le présent article ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une recommandation, ni un engagement sur des conditions de financement : les taux cités sont des relevés de marché à une date donnée et ils évoluent. Et un projet immobilier financé à crédit comporte des risques réels, notamment le risque de vacance locative, le risque de baisse des prix à la revente et le risque d'un impayé : aucun placement ne garantit un rendement, et l'effet de levier amplifie les pertes comme les gains.