Acheter en nue-propriété : ce que vaut vraiment la décote

Acheter en nue-propriété : la réponse directe

Une décote de 30 à 40 % sur le prix d'un logement, en échange de quinze à vingt ans sans le moindre loyer, ne représente pas le rendement que l'affiche laisse croire. Ramenée en taux annuel, une décote de 35 % récupérée au bout de quinze ans vaut 2,91 % par an. La même décote sur dix-huit ans ne vaut plus que 2,42 %. Une décote de 40 % sur vingt ans vaut 2,59 %. Le calcul est simple, c'est la racine énième du rapport entre la valeur récupérée et le prix payé, et c'est la première chose à faire avant toute discussion.

Ce taux a pourtant une qualité rare : il est intégralement net. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu, il n'est donc imposé sur rien, ni à l'impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux. Il n'est pas non plus redevable de l'impôt sur la fortune immobilière : l'article 968 du code général des impôts impose le bien démembré chez le seul usufruitier, pour sa valeur en pleine propriété, sans aucune décote. Et il ne paie pas la taxe foncière, due par l'usufruitier en application de l'article 1400 du même code.

Pour situer ces 2,91 % : à une tranche marginale de 41 %, un placement produisant des revenus fonciers devrait rapporter 6,97 % brut pour laisser la même chose en poche, une fois retirés l'impôt sur le revenu et les 17,2 % de prélèvements sociaux. Le taux de distribution moyen des SCPI s'est établi à 4,91 % en 2025 selon le bilan annuel de l'ASPIM publié le 9 février 2026, soit 2,05 % net à ce niveau d'imposition. Le rendement moyen des fonds en euros des contrats individuels ressort à 2,63 % pour 2025 selon l'étude n° 180 de l'ACPR du 30 juin 2026, soit 1,84 % après le prélèvement forfaitaire de 30 % applicable à l'assurance-vie. La nue-propriété se compare donc favorablement, mais uniquement pour une investisseuse fortement imposée aujourd'hui, capable d'immobiliser un capital sans en attendre le moindre flux, et le taux annoncé n'est jamais garanti : seuls le prix et la durée sont contractuels, la valeur du bien au terme dépend du marché. Cet article déroule chacun de ces termes.

Le démembrement temporaire, mécanisme et acteurs

Le démembrement de propriété consiste à séparer les deux composantes du droit de propriété : l'usufruit, qui est le droit d'user du bien et d'en percevoir les fruits, et la nue-propriété, qui est le droit de disposer du bien, privé provisoirement de son usage. Notre fiche de glossaire démembrement et notre fiche nue-propriété en donnent les définitions complètes, et notre page nue-propriété chez Solstice Patrimoine présente le cadre général de ce type d'opération.

Temporaire et non viager, la distinction qui change tout

Il faut immédiatement distinguer deux situations qui portent le même nom et n'ont rien à voir. Le démembrement viager, celui de la donation avec réserve d'usufruit ou du viager occupé, court jusqu'au décès de l'usufruitier : sa durée est inconnue au départ, ce qui en fait un pari sur une table de mortalité. Le démembrement temporaire, celui dont traite cet article, est constitué pour une durée fixe, contractuellement arrêtée dès l'origine, généralement de quinze à vingt ans.

Cette durée connue est ce qui rend l'opération calculable. Vous savez au jour de la signature combien vous payez, combien de temps vous attendez, et à quelle date vous récupérez la pleine propriété. C'est la seule certitude du montage, et il faut la distinguer soigneusement de ce qui reste incertain, à savoir la valeur du bien au terme et son état.

Qui vend l'usufruit, et pourquoi

Dans la très grande majorité des opérations proposées aux particuliers, l'usufruit temporaire est acquis par un bailleur institutionnel, le plus souvent un organisme de logement social ou une société d'économie mixte, dans le cadre de l'usufruit locatif social organisé par les articles L. 253-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, issus de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006. L'opérateur achète le droit de louer le logement pendant quinze à vingt ans, à des locataires sous plafonds de ressources, et il en tire les loyers.

Ce partage a une logique économique claire. Le bailleur social obtient un logement neuf sans mobiliser le capital nécessaire à l'achat en pleine propriété, ce qui multiplie son volume d'opérations à fonds propres constants. L'investisseuse obtient un bien à prix réduit sans jamais avoir affaire à un locataire, à une charge de copropriété ou à une taxe foncière. Chacun achète ce qui l'intéresse. Encore faut-il, du côté de l'investisseuse, mesurer précisément ce qu'elle achète.

Qui paie quoi pendant les quinze ans

La ligne des grosses réparations est celle qu'il faut lire deux fois. Le code civil met par défaut les gros travaux, gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, à la charge du nu-propriétaire. Dans les conventions d'usufruit locatif social, cette charge est généralement transférée contractuellement à l'usufruitier pour toute la durée du démembrement. Cette clause n'est pas de droit, elle est de contrat : elle se vérifie ligne à ligne avant de signer, et c'est le premier point de contrôle d'un dossier de nue-propriété.

La décote de 30 à 40 % : ce qu'elle paie exactement

La décote n'est pas une remise commerciale et ce n'est pas un cadeau. C'est le prix actualisé des loyers auxquels vous renoncez, augmenté du prix des charges et des risques que l'usufruitier accepte de porter à votre place.

La décomposition économique

Un logement valant 300 000 euros en pleine propriété et produisant 4,5 % de loyer brut rapporte 13 500 euros par an. Sur quinze ans, cela représente 202 500 euros de loyers bruts nominaux. L'usufruitier accepte de payer aujourd'hui 105 000 euros pour ce flux, ce qui correspond à une décote de 35 % pour l'acquéreur de la nue-propriété. L'écart entre 202 500 et 105 000 euros paie les charges, la taxe foncière, la gestion, la vacance, les impayés, la remise en état, et le fait que l'argent d'aujourd'hui vaut plus que celui de 2041.

C'est pour cela que la décote dépend beaucoup plus de la durée de l'usufruit et du niveau de loyer du marché local que de la qualité du bien. Une durée longue augmente la décote, un rendement locatif élevé aussi. Une décote de 45 % sur douze ans n'existe pas sur un marché à 3 % de rendement brut, elle n'aurait aucun sens économique pour l'usufruitier.

La décote annualisée, le seul chiffre qui compte

Une décote affichée en pourcentage est trompeuse tant qu'elle n'est pas ramenée à un taux annuel. Le calcul est direct : le capital est multiplié par un sur un moins la décote, sur la durée de l'usufruit. Voici la grille complète.

Ce tableau se lit dans les deux sens. Il permet de traduire une offre en taux, et il permet aussi de vérifier qu'une offre est cohérente : une décote de 30 % sur vingt ans, soit 1,80 % par an, se compare mal à un livret A rémunéré 1,70 % au 1er août 2026 en application de l'arrêté du 28 juillet 2026, qui est disponible à tout moment et exonéré d'impôt. Ce n'est pas une opération de patrimoine, c'est un capital immobilisé vingt ans pour dix points de base.

Une précision méthodologique importante : ce taux est hors évolution du marché. Il suppose que le bien vaut au terme exactement ce qu'il vaut aujourd'hui en pleine propriété. Si le marché monte, le taux réel est supérieur. S'il baisse, il est inférieur, et il peut devenir négatif. La décote ne protège pas d'une baisse des prix, elle donne seulement un point d'entrée plus bas. La question du rendement corrigé de l'érosion monétaire est traitée dans notre article rendement réel, net et corrigé de l'inflation.

Aucun revenu, donc aucune fiscalité et aucun IFI

C'est l'argument central du montage, et pour une fois il n'est pas exagéré. Encore faut-il le chiffrer, parce que sa valeur dépend entièrement de la situation fiscale de l'acquéreuse.

L'absence de base imposable

Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer. Il n'a donc aucun revenu foncier à déclarer, aucun prélèvement social à acquitter, et aucune ligne à porter sur la déclaration 2044. Il n'y a rien à optimiser puisqu'il n'y a rien à imposer. C'est une simplicité administrative réelle, qui contraste avec la charge déclarative d'une location classique, et c'est l'une des raisons pour lesquelles ce montage séduit les investisseuses qui n'ont ni le temps ni l'envie de gérer.

Cette absence de revenu a une valeur mesurable, et elle croît avec la tranche marginale. À une tranche marginale de 41 %, un revenu foncier supporte 58,2 % de prélèvements en additionnant l'impôt sur le revenu et les 17,2 % de prélèvements sociaux, qui restent inchangés sur les revenus fonciers : la hausse à 18,6 % portée par l'article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, la loi n° 2025-1403, ne vise que les revenus du capital mobilier. La notion de tranche marginale est détaillée dans notre fiche tranche marginale d'imposition et dans notre article comprendre la tranche marginale d'imposition.

L'IFI, et l'erreur de la décote imaginaire

C'est le point le plus mal compris de tout le sujet. L'article 968 du code général des impôts pose que les biens grevés d'un usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n'est imposé sur rien du tout. Il ne déclare pas une valeur décotée : il ne déclare rien.

Beaucoup de contenus en ligne écrivent que le nu-propriétaire déclare sa nue-propriété selon le barème de l'article 669. C'est faux dans le cas standard. Le barème ne s'applique à une répartition entre usufruitier et nu-propriétaire que dans les situations limitativement énumérées par l'article 968, qui ne recouvrent pas l'achat d'une nue-propriété auprès d'un opérateur. Le mécanisme de calcul de l'impôt sur la fortune immobilière est développé dans notre article calcul de l'IFI et barème, et les leviers légaux dans notre article stratégies de réduction de l'IFI ainsi que sur notre page stratégies IFI.

Ce tableau explique pourquoi la nue-propriété est un produit de patrimoines constitués et non de premiers investissements. Pour une investisseuse non assujettie à l'impôt sur la fortune immobilière, l'argument de l'IFI vaut exactement zéro et il ne devrait jamais figurer dans un argumentaire qui lui est adressé. Pour une contribuable dont le taux marginal est de 1 %, il ajoute l'équivalent d'un point de rendement annuel, ce qui fait passer une décote de 35 % sur quinze ans d'environ 2,91 % à près de 4 % en équivalent avant IFI. Précisons que l'impôt sur la fortune improductive discuté lors des débats budgétaires n'a pas été retenu dans le texte définitif : l'IFI reste en vigueur dans sa forme actuelle.

Ce que vous payez tout de même

Trois postes subsistent, et ils sont rarement mis en avant. Les frais d'acquisition, d'abord : ils sont calculés sur le prix de la nue-propriété et non sur la valeur en pleine propriété, ce qui constitue une économie mécanique, mais ils existent. Sur un bien neuf ou vendu en l'état futur d'achèvement, ils représentent un ordre de grandeur de 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Notre page consacrée aux frais de notaire dans le neuf les détaille.

Les frais de l'opérateur, ensuite, sont intégrés dans le prix affiché et ne sont presque jamais détaillés. C'est une question à poser explicitement, comme on la pose pour les frais de souscription d'une SCPI. Le coût du crédit, enfin, si l'acquisition est financée : la question de la déductibilité des intérêts d'emprunt pour un nu-propriétaire relève d'un régime particulier qui dépend de la qualité de l'usufruitier et de l'existence d'autres revenus fonciers dans le foyer. Ce point doit être confirmé au cas par cas avant de bâtir un plan de financement dessus, et jamais présumé.

Le barème de l'article 669 du CGI, à ne pas confondre avec la décote de marché

Deux évaluations coexistent sur le même bien démembré, elles ne servent pas à la même chose et elles ne donnent pas le même résultat. C'est une source de confusion permanente, y compris dans des documents commerciaux.

Le barème fiscal, forfaitaire par nature

L'article 669 du code général des impôts fixe la valeur fiscale respective de l'usufruit et de la nue-propriété pour la liquidation des droits d'enregistrement et des droits de mutation à titre gratuit. Son I traite l'usufruit viager par tranches d'âge de dix ans. Son II traite l'usufruit à durée fixe : celui-ci est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fractionnement et sans égard à l'âge de l'usufruitier, sans pouvoir excéder la valeur de l'usufruit viager.

Comparez maintenant les deux colonnes de droite avec le marché. Pour un usufruit de quinze ans, le barème fiscal valorise la nue-propriété à 54 % de la valeur totale, quand le marché la vend 60 à 70 %. Le barème est donc plus généreux que le marché sur cette durée, et il ne s'en écarte pas par erreur : il est forfaitaire, il ignore le niveau des loyers, le taux d'actualisation et la qualité du bien, toutes choses que le prix de marché intègre.

Où cet écart devient concret

Il devient concret dès qu'une mutation à titre gratuit intervient pendant le démembrement. Le seuil des dix ans du barème est particulièrement brutal : un usufruit de dix ans est valorisé 23 %, un usufruit de onze ans est valorisé 46 %. Un an de plus double la valeur fiscale de l'usufruit et divise presque par deux celle de la nue-propriété. Cette marche d'escalier n'a aucune justification économique, elle est purement conventionnelle, et elle se planifie.

Cela dit, l'écart joue aussi dans l'autre sens sur la durée standard des opérations proposées aux particuliers, entre quinze et vingt ans. Le prix de marché, autour de 65 % de la valeur totale, est supérieur à la valeur fiscale de 54 % : l'administration ne peut donc pas reprocher un prix minoré. Les questions de transmission pendant la période sont traitées dans notre article transmettre de son vivant, et le cas particulier des parts de société dans notre article démembrement de parts sociales.

Ce qui se passe à l'extinction, et qui ne coûte rien

Au terme prévu, l'usufruit s'éteint de plein droit et la pleine propriété se reconstitue automatiquement sur la tête du nu-propriétaire. Aucun acte n'est nécessaire, aucun prix n'est payé. Surtout, l'article 1133 du code général des impôts dispose que la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsqu'elle a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit. Vous récupérez 300 000 euros de valeur sans droit d'enregistrement, sans plus-value taxable et sans déclaration.

C'est un point réellement favorable et il est souvent mal expliqué. Il ne signifie pas que la revente ultérieure sera exonérée : elle relèvera du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec une durée de détention qui court depuis l'acquisition de la nue-propriété et non depuis la remise. Après quinze ans d'usufruit, une revente la seizième année bénéficie donc déjà d'un abattement de 66 % pour l'impôt sur le revenu et de 18,15 % pour les prélèvements sociaux, en application de l'article 150 VC du code général des impôts. La détermination du prix d'acquisition à retenir dans cette hypothèse relève d'une doctrine administrative spécifique qui varie selon le mode d'acquisition des droits : ce point se fait confirmer avant la vente, il ne s'improvise pas. La méthode générale figure dans notre article calculer sa plus-value immobilière.

Nue-propriété et investissement : la comparaison avec les autres placements

Un taux ne veut rien dire seul. Il faut le comparer à ce qu'une même somme aurait produit ailleurs, sur la même durée, et nette des mêmes impôts.

Le taux brut équivalent, tranche par tranche

Le taux de distribution des SCPI retenu ici est celui de 2025, soit 4,91 % selon l'ASPIM au 9 février 2026, avec une dispersion réelle de 4,2 % pour les SCPI résidentielles à 6 % pour les diversifiées. Le rendement des fonds en euros est celui de 2025, soit 2,63 % selon l'ACPR au 30 juin 2026. Ces performances sont passées et elles ne préjugent pas des performances futures. Le capital investi en SCPI n'est pas garanti et leur liquidité est limitée : nos articles SCPI et rendement 2026 et SCPI ou immobilier locatif détaillent ces risques, et l'épisode SCPI ou immobilier locatif du podcast Out of the Box aborde la comparaison sous l'angle opérationnel.

La lecture est nette. En dessous de la tranche à 30 %, la nue-propriété n'a pas d'avantage fiscal décisif sur un placement distribuant des revenus, et elle a l'inconvénient majeur de ne rien verser. À partir de la tranche à 41 %, l'écart devient significatif : il faudrait 6,97 % de rendement brut foncier pour égaler ce que la nue-propriété produit sans fiscalité. Ce niveau existe sur certains marchés locatifs, mais il s'accompagne alors d'une gestion, d'un risque locatif et d'une charge déclarative que la nue-propriété n'a pas.

La comparaison à capital égal sur quinze ans

Poussons le raisonnement jusqu'au bout, à capital investi identique. Option A, 195 000 euros de nue-propriété d'un bien valant 300 000 euros, décote de 35 %, usufruit de quinze ans. Option B, 195 000 euros de pleine propriété locative, rendement brut de 4,5 %, soit 8 775 euros de loyers, 25 % de charges, régime du micro-foncier, tranche marginale de 41 % et taux marginal d'IFI de 0,70 %.

L'écart de 76 616 euros en marché stable a une explication simple et qu'il faut nommer : à capital égal, la nue-propriété expose à 300 000 euros de valeur immobilière quand la pleine propriété n'en expose que 195 000. C'est une forme de levier sans crédit, obtenue en renonçant au revenu. Ce levier joue dans les deux sens. Une baisse de 20 % du marché coûte 60 000 euros dans l'option A et 39 000 euros seulement dans l'option B. La nue-propriété n'est donc pas un placement prudent, c'est un placement immobilier concentré et sans rendement courant.

Notez aussi le chiffre le plus révélateur de ce tableau : 1 641 euros de flux net annuel dans l'option B, soit 0,84 % du capital. C'est ce qui reste d'un rendement brut de 4,5 % après charges, impôt à 58,2 % et IFI. Ce n'est pas la nue-propriété qui est brillante, c'est la détention locative directe qui est lourdement taxée à ce niveau de revenus. Notre article combien rapportent 100 000 euros placés pose cette comparaison sur d'autres classes d'actifs, et notre guide investir 100 000 euros en donne le cadre d'allocation.

Le risque sur l'état du bien à la remise des clés

C'est le risque le plus souvent minimisé dans les argumentaires, et le plus concret dans les faits. Vous récupérez en 2041 un logement construit en 2026, loué en continu pendant quinze ans à des locataires que vous n'avez pas choisis, dans une copropriété dont vous n'avez pas suivi les assemblées générales.

Ce que la convention doit prévoir

Trois clauses décident de l'issue. La première est la répartition des travaux, y compris ceux de l'article 606 du code civil, pour toute la durée. La deuxième est l'obligation de remise en état au terme, avec sa définition précise : une remise en état d'usage, une remise à neuf des sols et peintures, ou rien du tout ne sont pas la même chose et l'écart se chiffre en dizaines de milliers d'euros. La troisième est la procédure de libération du logement.

Sur ce dernier point, le code de la construction et de l'habitation organise, dans le cadre de l'usufruit locatif social, une procédure d'information de l'occupant plusieurs mois avant l'extinction de l'usufruit, ainsi que des obligations de proposition de relogement à la charge de l'usufruitier. Le calendrier exact et l'étendue de ces obligations figurent dans la convention : c'est le deuxième point de contrôle d'un dossier, après la répartition des travaux. Un logement rendu occupé n'a pas la même valeur qu'un logement rendu libre, et l'écart courant sur le marché est de l'ordre de 10 à 20 %.

Ce que le risque coûte en taux

Une facture de travaux de 30 000 euros, soit 10 % de la valeur du bien, coûte 0,72 point de rendement annuel sur quinze ans. C'est un quart du rendement de l'opération. Le cumul d'une remise dégradée et d'un marché en repli ramène l'opération sous le rendement du livret A. Ce n'est pas un scénario extrême, c'est un scénario ordinaire sur quinze ans, et il doit être posé avant de signer, pas découvert au terme.

La qualité de l'emplacement prime toujours

Un point qui mérite d'être dit franchement : la décote ne corrige jamais un mauvais emplacement. Un bien situé dans une commune dont la population décroît et dont le marché locatif se détend perdra de la valeur, et la décote de 35 % aura simplement retardé le constat de quinze ans. Le fait que le bien soit loué par un bailleur institutionnel ne dit rien de la valeur du quartier en 2041, il dit seulement que quelqu'un a accepté d'en porter le risque locatif pendant la période. Notre article neuf ou ancien, que choisir traite du différentiel de prix d'entrée, qui s'ajoute ici à la décote et joue en sens inverse.

La liquidité, le vrai talon d'Achille de cet investissement

La nue-propriété est un droit réel, cessible comme n'importe quel autre. Juridiquement, rien n'interdit de la revendre en cours de démembrement. Économiquement, c'est une autre affaire.

Pourquoi le marché secondaire est étroit

Trois raisons se cumulent. La première est le nombre réduit d'acquéreurs potentiels : il faut trouver quelqu'un qui accepte à la fois l'immobilier, l'absence de revenu, la durée résiduelle exacte et le bien précis. La deuxième est l'absence de cotation : il n'existe pas de marché organisé, pas de carnet d'ordres, pas de prix de référence public. La troisième est la nature du bien lui-même : un logement occupé par un bailleur social pendant encore sept ans n'intéresse pas un acquéreur classique.

Cette illiquidité n'est pas un défaut du produit, c'est sa contrepartie logique. La décote est précisément le prix que l'usufruitier paie pour immobiliser votre capital. Il serait incohérent d'attendre à la fois une décote généreuse et une sortie facile.

La conclusion opérationnelle est simple : une nue-propriété se souscrit avec de l'argent dont vous n'aurez pas besoin avant le terme. Si une somme peut être appelée par un projet, un imprévu ou un besoin de trésorerie dans les quinze ans, elle n'a rien à faire là. C'est aussi ce qui rend l'épargne de précaution préalable non négociable avant ce type d'engagement, sujet que nous traitons dans notre article vivre de ses rentes, combien faut-il et dans notre guide meilleurs placements 2026.

La variante en parts de SCPI

Il existe une déclinaison du même mécanisme sur des parts de SCPI, avec des durées bien plus courtes, généralement de trois à dix ans, et des clés de répartition publiées par la société de gestion. Les montants d'entrée y sont très inférieurs, le fractionnement est possible, et le sous-jacent est diversifié plutôt que concentré sur un logement unique. En contrepartie, la liquidité des parts reste limitée et le capital n'est pas garanti. Le mécanisme est détaillé dans notre article démembrement de SCPI, stratégie patrimoniale et sur notre page démembrement de SCPI.

Pour qui la nue-propriété a un intérêt réel

Le produit n'est ni bon ni mauvais dans l'absolu. Il est extrêmement discriminant : il convient très bien à un profil précis, et très mal à tous les autres. Autant le dire clairement.

La ligne du crédit mérite un développement, car c'est là que beaucoup de projets se fragilisent. En location classique, le loyer paie une partie de la mensualité et le locataire finance une part du capital. En nue-propriété, il n'y a pas de loyer : l'intégralité de l'échéance sort de votre poche pendant quinze ans. Un emprunt de 195 000 euros sur quinze ans représente un effort mensuel de l'ordre de 1 400 euros, entièrement à votre charge, à comparer aux 583 euros par mois que représente en moyenne linéaire la décote de 105 000 euros étalée sur la période. Le montage à crédit ne se justifie donc que dans des configurations très particulières, et il doit être vérifié avec un plan de trésorerie complet.

L'articulation avec la retraite, l'usage le plus cohérent

La logique du produit est temporelle avant d'être fiscale. Vous renoncez au revenu pendant la période où vos revenus d'activité sont élevés et donc lourdement imposés, et vous récupérez un actif pleinement disponible au moment où ces revenus cessent. Le bien peut alors être loué, occupé comme résidence principale ou vendu, et c'est vous qui choisissez.

Trois vérifications s'imposent pour que cette logique fonctionne. La date d'extinction de l'usufruit doit coïncider raisonnablement avec le départ en retraite, à deux ou trois ans près. Le bien doit être situé là où vous pourriez vouloir vivre, ou là où le marché locatif tiendra. Et l'opération ne doit représenter qu'une fraction du patrimoine, jamais l'essentiel, parce qu'elle concentre le risque sur un seul actif. Notre guide préparer sa retraite replace ce montage parmi les autres outils disponibles, et l'épisode PACS, mariage, décès et immobilier du podcast Out of the Box traite des conséquences du régime matrimonial sur ce type d'acquisition, sujet également abordé dans notre article patrimoine du couple et régime matrimonial.

Les erreurs et les idées fausses sur la nue-propriété

Confondre la décote et le rendement

Une décote de 40 % n'est pas un gain de 40 %. C'est un gain de 66,7 % sur le capital investi, puisque vous payez 60 pour récupérer 100, mais surtout c'est 3,46 % par an sur quinze ans et 2,59 % par an sur vingt ans. Toute présentation qui met en avant le pourcentage de décote sans jamais le diviser par la durée doit alerter.

Croire que le nu-propriétaire déclare une valeur décotée à l'IFI

Il ne déclare rien du tout. Répéter que le nu-propriétaire est imposé sur la valeur de sa nue-propriété selon le barème de l'article 669 est une erreur classique qui conduit à surestimer l'impôt du contribuable, alors que le régime réel lui est plus favorable encore.

Appliquer le barème 669 à un prix d'achat

L'article 669 sert à liquider des droits, pas à fixer un prix de marché. Une opération à 65 % de la valeur totale sur quinze ans n'est pas surpayée parce que le barème dit 54 %, et une opération à 54 % ne serait pas une affaire pour autant : le barème ignore le rendement locatif, qui est le seul déterminant économique de la décote.

Oublier que la première cession d'un usufruit temporaire est taxée comme un revenu

Ce point concerne le vendeur et non l'acquéreur, mais il explique pourquoi certains montages ne se rencontrent plus. Le 5 de l'article 13 du code général des impôts soumet le produit de la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire à l'impôt sur le revenu dans la catégorie dont relèvent les revenus procurés par le bien, et non au régime des plus-values. Vendre l'usufruit temporaire de son propre bien n'est donc pas un moyen de transformer des loyers futurs en capital faiblement taxé.

Négliger la solidité de l'usufruitier

Vous confiez un actif à un opérateur pour quinze ans. Sa capacité à entretenir, à gérer et à honorer ses obligations de fin de période compte autant que la décote affichée. Nous ne nous portons garante d'aucun opérateur : ce que nous disons, c'est que la solidité de la contrepartie est un critère de sélection à part entière, au même titre que l'emplacement, et qu'elle s'examine sur les comptes et sur l'historique d'opérations arrivées à terme, pas sur une plaquette.

Raisonner sur la valeur affichée en pleine propriété

La décote est calculée sur une valeur de référence en pleine propriété fournie par l'opérateur. Si cette valeur est optimiste, la décote réelle est plus faible que la décote affichée. Une décote de 35 % sur un bien surévalué de 10 % ne représente en réalité que 28,5 % de décote sur la valeur de marché, et le taux annuel passe de 2,91 % à 2,26 % sur quinze ans. Faire évaluer indépendamment le bien en pleine propriété, par comparaison avec des transactions récentes du même secteur, est la vérification la plus rentable de tout le dossier.

Ce que ce calcul ne dit pas de votre situation

Le calcul de la décote annualisée répond à une question fermée : que rapporte, en taux annuel, le fait de payer 65 aujourd'hui pour récupérer 100 dans quinze ans. Il ne répond pas à la question qui commande la décision, celle de savoir si immobiliser cette somme, sur cette durée, dans cet actif, a un sens dans votre patrimoine et dans votre calendrier de vie.

Sept paramètres échappent au tableau et ne se lisent que dossier par dossier : votre tranche marginale aujourd'hui et celle que vous anticipez au terme, puisque tout l'intérêt du montage repose sur cet écart ; votre assujettissement à l'impôt sur la fortune immobilière et votre taux marginal, qui font varier le résultat de zéro à un point et demi de rendement annuel ; la date réelle de votre départ en retraite comparée à la date d'extinction de l'usufruit ; le poids de l'opération dans votre patrimoine total et le degré de concentration qu'elle crée ; votre régime matrimonial et vos objectifs de transmission, qui peuvent conduire à démembrer une seconde fois au profit de vos enfants ; l'état de votre épargne de précaution, qui décide seule de la capacité à supporter quinze ans d'illiquidité ; et la rédaction exacte de la convention proposée, en particulier sur les travaux et la libération du logement.

Aucun article ne peut arbitrer ces sept éléments, et c'est précisément la raison de prendre rendez-vous avec Solstice Patrimoine plutôt que de s'arrêter à un taux annualisé : un article expose un mécanisme et donne des ordres de grandeur, il ne délivre pas de recommandation personnalisée. Un bilan patrimonial consiste à poser ces paramètres avant d'examiner une offre, notre diagnostic en ligne en constitue un premier point d'entrée, et notre approche en architecture ouverte, sans lien capitalistique avec un groupe bancaire ou un assureur, décrit la manière dont le cabinet compare les solutions disponibles. Vous pouvez également nous écrire depuis la page de contact, et situer votre profil de risque avec notre simulateur de profil investisseur.

Deux réserves pour finir. Le présent article ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une recommandation, ni une consultation fiscale : les barèmes, taux et seuils cités sont ceux en vigueur aux dates indiquées et ils peuvent être modifiés par une loi de finances. Et un investissement en nue-propriété comporte des risques réels : le capital investi n'est pas garanti, la valeur du bien au terme dépend d'un marché qui peut baisser, la liquidité en cours de démembrement est très faible, l'état du bien à la remise dépend de l'exécution par l'usufruitier de ses obligations, aucun placement ne garantit un rendement et une performance passée ne préjuge d'aucune performance future.