Calcul de l'IFI : barème, décote et biens exonérés

Calcul de l'IFI : la réponse en trois phrases

Le calcul de l'IFI obéit à un barème progressif à six tranches, fixé par l'article 977 du Code général des impôts et laissé inchangé par la loi de finances pour 2026, la loi n° 2026-103 du 19 février 2026. L'impôt n'est dû que si le patrimoine immobilier net taxable du foyer dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier, seuil inchangé depuis la création de l'impôt sur la fortune immobilière le 1er janvier 2018, mais le barème se calcule à partir de 800 000 euros : c'est cette dissociation entre le seuil d'entrée et le point de départ du barème qui explique la quasi-totalité des erreurs de calcul.

Concrètement, un patrimoine immobilier net taxable de 2 000 000 euros supporte 7 400 euros d'IFI, soit 2 500 euros au titre de la tranche à 0,50 % et 4 900 euros au titre de la tranche à 0,70 %. Le taux marginal est de 0,70 %, le taux moyen réellement payé de 0,37 %. Confondre les deux revient à doubler son estimation.

Cet article traite du calcul lui-même : l'assiette, le passif, le barème, la décote, l'abattement de 30 % sur la résidence principale, le plafonnement à 75 % des revenus et la réduction pour dons. Les leviers d'optimisation, eux, sont traités séparément dans notre article consacré aux stratégies de réduction de l'IFI et sur notre page dédiée aux dispositifs applicables à l'IFI. Précision de méthode : ce qui suit explique un mécanisme et donne des ordres de grandeur, sans constituer une recommandation personnalisée, puisque la réponse dépend de votre régime matrimonial, de la composition exacte de votre patrimoine et de vos revenus.

Qui paie l'IFI, et sur quel périmètre

Avant de poser le moindre chiffre, il faut délimiter le foyer et le périmètre géographique. Deux erreurs classiques se logent ici, et elles faussent tout le calcul en aval.

Le foyer IFI n'est pas le foyer fiscal de l'impôt sur le revenu

L'article 964 du Code général des impôts impose ensemble les personnes mariées, quel que soit leur régime matrimonial, les partenaires liés par un pacte civil de solidarité et les concubins notoires. La séparation de biens ne crée aucune imposition séparée à l'IFI, contrairement à une idée très répandue. Sont ajoutés les biens des enfants mineurs dont le redevable a l'administration légale des biens.

La différence avec l'impôt sur le revenu est nette sur deux points. D'abord, les concubins notoires sont imposés ensemble à l'IFI alors qu'ils déposent deux déclarations distinctes à l'impôt sur le revenu. Ensuite, un enfant majeur rattaché au foyer fiscal pour l'impôt sur le revenu n'entre pas dans le foyer IFI : son patrimoine immobilier propre reste le sien. Si le sujet du foyer et des régimes vous concerne, notre article sur le patrimoine du couple et le régime matrimonial détaille les conséquences patrimoniales de chaque option.

Le seuil de 1 300 000 euros, jamais revalorisé depuis 2018

Le seuil d'assujettissement est fixé à 1 300 000 euros de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier. Il est repris de l'ancien impôt de solidarité sur la fortune et n'a pas bougé depuis l'entrée en vigueur de l'IFI le 1er janvier 2018. Cette stabilité nominale, dans un marché immobilier qui a fortement progressé sur la période, fait entrer chaque année de nouveaux foyers dans l'impôt sans qu'ils aient rien acheté : c'est un effet purement mécanique de la non-indexation.

Le seuil s'apprécie sur le patrimoine net, donc après déduction du passif admis. Un foyer détenant 1 500 000 euros d'immobilier brut et 250 000 euros de dettes déductibles reste sous le seuil avec 1 250 000 euros nets, et n'a aucune déclaration à déposer.

La date qui compte est le 1er janvier, et elle est sans rattrapage

L'IFI est un impôt de situation : tout se fige au 1er janvier de l'année d'imposition. Un bien vendu le 15 janvier 2026 est intégralement taxable au titre de 2026. Un bien acheté le 20 janvier 2026 ne l'est pas. Une dette remboursée le 2 janvier est encore déductible. Cette règle explique pourquoi les arbitrages patrimoniaux des toutes dernières semaines de décembre ont un effet immédiat, et pourquoi ceux de janvier n'en ont aucun avant l'année suivante.

Le périmètre géographique dépend ensuite de la résidence fiscale. Une personne fiscalement domiciliée en France déclare son patrimoine immobilier mondial. Une personne domiciliée hors de France ne déclare que ses biens situés en France, sous réserve des conventions fiscales bilatérales. Les nouveaux résidents bénéficient d'un régime particulier : leurs biens situés hors de France sont exonérés pendant les cinq années suivant leur installation, s'ils n'ont pas été domiciliés en France au cours des cinq années précédentes, en application de l'article 964 du Code général des impôts.

Le barème de l'IFI 2026, tranche par tranche

Le barème figure à l'article 977 du Code général des impôts. Il est identique depuis 2018 et n'a été modifié ni par la loi de finances pour 2026, la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, ni par aucun texte postérieur publié au Journal officiel. Il comporte six tranches et s'applique par fractions successives, exactement comme le barème de l'impôt sur le revenu.

Le piège du barème : il démarre à 800 000 euros, pas au seuil

C'est le point le plus mal compris de tout le calcul de l'IFI. Le seuil d'assujettissement est de 1 300 000 euros, mais dès lors qu'il est franchi, le barème s'applique à partir de 800 000 euros. Un foyer qui atteint 1 400 000 euros nets ne paie donc pas 0,70 % sur les 100 000 euros qui dépassent le seuil : il paie 0,50 % sur la tranche de 800 000 à 1 300 000 euros, soit 2 500 euros, plus 0,70 % sur les 100 000 euros suivants, soit 700 euros. Total : 3 200 euros, contre 700 euros dans le calcul erroné.

L'autre confusion consiste à appliquer le taux le plus élevé à l'ensemble du patrimoine. Un patrimoine de 3 000 000 euros n'est pas taxé à 1 % sur 3 000 000 euros, ce qui donnerait 30 000 euros. Il est taxé par fractions successives : 2 500 euros, plus 8 890 euros au titre de la tranche à 0,70 % appliquée à 1 270 000 euros, plus 4 300 euros au titre de la tranche à 1 % appliquée à 430 000 euros. Total : 15 690 euros. La différence avec le calcul erroné atteint 14 310 euros.

Taux marginal et taux moyen : deux chiffres qui n'ont rien à voir

Le taux marginal est celui qui frappe le dernier euro déclaré. Le taux moyen est le rapport de l'impôt total au patrimoine total. Sur l'IFI comme sur l'impôt sur le revenu, l'écart entre les deux est considérable, et c'est presque toujours le taux moyen qui compte pour décider. Le tableau suivant donne les deux, calculés directement sur le barème de l'article 977.

La lecture est instructive. Même à 15 000 000 euros de patrimoine immobilier net, le taux moyen reste à 1,15 %, très loin du taux marginal de 1,50 %. Cette distinction entre taux marginal et taux moyen est la même que celle qui structure l'impôt sur le revenu, et notre fiche de glossaire sur la tranche marginale d'imposition en rappelle le principe. Elle mérite d'être posée dès le départ, parce qu'elle commande la lecture de tout le reste.

La décote, seul mécanisme qui adoucit l'entrée dans l'impôt

Sans correctif, franchir le seuil de 1 300 000 euros d'un euro déclencherait un impôt de 2 500 euros, soit un ressaut brutal. Le II de l'article 977 du Code général des impôts prévoit donc une décote pour les patrimoines compris entre 1 300 000 et 1 400 000 euros. Elle réduit l'impôt sans le supprimer.

La formule exacte

La décote est égale à 17 500 euros diminués de 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine. Pour un patrimoine de 1 350 000 euros, elle vaut 17 500 moins 16 875, soit 625 euros. Elle s'annule exactement à 1 400 000 euros, puisque 1,25 % de ce montant fait précisément 17 500 euros. Au-delà, plus aucune décote ne s'applique.

Le ressaut de seuil reste de 1 250 euros

Le tableau met en évidence un effet de seuil que la décote atténue sans l'effacer. À 1 300 000 euros exactement, aucun impôt n'est dû puisque l'article 964 vise les patrimoines supérieurs à ce montant. À 1 300 001 euros, l'IFI net s'établit à 1 250 euros. Un euro de patrimoine supplémentaire déclenche donc 1 250 euros d'impôt. C'est le seul véritable effet de seuil du dispositif, et il justifie de valoriser ses biens avec rigueur quand on se situe à quelques dizaines de milliers d'euros de la limite.

Le taux marginal réel dans la zone de décote atteint 1,95 %

Dans la bande comprise entre 1 300 000 et 1 400 000 euros, chaque euro supplémentaire de patrimoine supporte 0,70 % au titre du barème et fait perdre 1,25 % de décote. Le taux marginal réel s'établit donc à 1,95 %, soit près du triple du taux affiché dans le barème et davantage que la tranche supérieure à 1,50 %. Passer de 1 350 000 à 1 400 000 euros de patrimoine fait mécaniquement passer l'IFI de 2 225 à 3 200 euros, soit 975 euros pour 50 000 euros de patrimoine supplémentaire.

Construire l'assiette : ce qui entre, ce qui n'entre pas

L'IFI ne porte que sur l'immobilier. Toute la difficulté consiste à identifier l'immobilier détenu indirectement, à travers des sociétés, des fonds ou des contrats d'assurance. L'article 965 du Code général des impôts pose le principe : sont imposables les biens et droits immobiliers détenus directement, ainsi que les parts de sociétés à hauteur de la fraction représentative de biens immobiliers imposables.

Les biens détenus en direct se valorisent à la valeur vénale

La valeur vénale est le prix auquel le bien pourrait être vendu au 1er janvier, dans des conditions normales de marché. Elle se justifie par comparaison avec des transactions récentes portant sur des biens similaires. L'administration met à disposition la base Patrim, accessible depuis l'espace particulier sur le site de l'administration fiscale, qui recense les mutations réelles. Une déclaration appuyée sur trois comparables datés est nettement plus défendable en cas de contrôle qu'une estimation d'agence.

Des décotes sont admises quand elles correspondent à une réalité juridique ou économique : occupation du bien par un locataire en place, indivision, illiquidité des parts d'une société civile non cotée. Elles doivent être motivées bien par bien. Une décote appliquée par principe, sans justification, est le premier motif de rectification sur cet impôt.

Les parts de sociétés : seule la fraction immobilière compte

Détenir des parts de société ne fait pas sortir l'immobilier de l'assiette, mais ne fait pas non plus entrer la totalité de la valeur des parts. On applique à la valeur des titres un coefficient égal au rapport entre les actifs immobiliers imposables de la société et la valeur totale de son actif. Une société civile immobilière qui ne détient qu'un immeuble locatif aura un coefficient proche de 100 %. Une société d'exploitation propriétaire de ses murs aura un coefficient faible, et ses murs seront le plus souvent exonérés au titre de l'affectation à l'activité.

Notre article sur la SCI familiale détaille le fonctionnement de cette structure. Retenez pour l'IFI un point contre-intuitif : la société civile ne protège pas de l'impôt, elle ne fait que déplacer le point de valorisation, et elle fait perdre certains avantages, à commencer par l'abattement sur la résidence principale.

L'exclusion des participations inférieures à 10 %

L'article 965 du Code général des impôts écarte de l'assiette les biens immobiliers détenus par une société dont le redevable détient, seul ou avec son groupe familial, moins de 10 % du capital et des droits de vote, à condition que la société exerce une activité opérationnelle. Cette clause de minimis explique qu'un actionnaire minoritaire d'une foncière cotée ne déclare rien, alors qu'un associé majoritaire d'une société civile déclare sa quote-part.

Biens professionnels, bois et forêts

L'article 975 exonère les biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle principale du redevable, exercée à titre principal et de manière effective. C'est l'exonération la plus large du dispositif, et aussi la plus contrôlée : l'affectation réelle du bien à l'exploitation doit être démontrée.

L'article 976 exonère à hauteur de 75 % les bois et forêts ainsi que les parts de groupements forestiers, sous réserve d'un engagement de gestion durable de trente ans. Les biens ruraux donnés à bail à long terme et les parts de groupements fonciers agricoles bénéficient d'une exonération de 75 % jusqu'à un seuil fixé par ce même article, puis de 50 % au-delà. Notre page consacrée au groupement forestier détaille le fonctionnement de cette enveloppe, en rappelant que le capital n'y est pas garanti et que la liquidité des parts est limitée.

SCPI, OPCI et assurance-vie : l'erreur qui revient le plus souvent

C'est le point sur lequel les corrections sont les plus fréquentes, et l'erreur est toujours la même : croire que loger de l'immobilier dans une enveloppe financière le fait sortir de l'assiette de l'IFI. Ce n'est pas le cas.

Les SCPI détenues en direct

Les parts de société civile de placement immobilier sont imposables à hauteur de la fraction représentative des immeubles imposables. La société de gestion communique chaque année, en même temps que le relevé fiscal, le coefficient immobilier à appliquer. Il est généralement compris entre 90 % et 100 %, la trésorerie et les instruments financiers de la société venant en déduction. Sur 200 000 euros de parts et un coefficient de 96 %, la base IFI est de 192 000 euros. Notre guide sur le fonctionnement des SCPI détaille le reste de la mécanique, et vous pouvez faire le point sur votre situation pour en tester les ordres de grandeur. Rappel de prudence : le capital investi en SCPI n'est pas garanti, la liquidité des parts est limitée et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Les SCPI logées dans un contrat d'assurance-vie

L'article 972 du Code général des impôts intègre dans l'assiette la valeur de rachat des contrats d'assurance-vie et des contrats de capitalisation, pour la fraction représentative des actifs immobiliers imposables. Une unité de compte investie en SCPI dans un contrat entre donc dans l'assiette au prorata, exactement comme une détention en direct. L'assureur communique la fraction imposable de chaque unité de compte concernée. Le fonds en euros, lui, reste hors champ.

Ce point mérite d'être posé sans ambiguïté, parce qu'on lit souvent l'inverse : l'assurance-vie n'exonère pas d'IFI l'immobilier qu'elle contient. Elle apporte d'autres avantages, notamment successoraux et fiscaux sur les revenus, que détaille notre article sur les SCPI logées en assurance-vie, mais pas celui-là.

Le cas des OPCI et des fonds immobiliers

Les organismes de placement collectif immobilier suivent la même logique : imposition au prorata de l'actif immobilier imposable. Une exonération existe pour les parts d'organismes de placement collectif détenues à moins de 10 % et dont l'actif est composé à moins de 20 % de biens immobiliers imposables. Cette double condition est cumulative, et rarement remplie par les supports commercialisés comme immobiliers.

L'abattement de 30 % sur la résidence principale

L'article 973 du Code général des impôts prévoit un abattement de 30 % sur la valeur vénale de l'immeuble occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. Sur une maison estimée 1 100 000 euros, la base retenue est donc de 770 000 euros. C'est l'abattement le plus simple du dispositif, et pourtant celui qui donne lieu au plus grand nombre de mauvaises surprises.

Il tombe quand le logement est détenu par une société civile

L'abattement bénéficie au propriétaire qui occupe le logement. Lorsque la résidence principale est détenue par l'intermédiaire d'une société civile immobilière, l'occupant détient des parts sociales et non l'immeuble : l'abattement de 30 % ne s'applique pas. Sur une résidence principale de 1 100 000 euros, l'écart d'assiette atteint 330 000 euros, soit 2 310 euros d'IFI supplémentaires par an dans la tranche à 0,70 %. C'est un argument à peser avant de loger sa résidence principale dans une société civile pour d'autres motifs, patrimoniaux ou successoraux.

Un seul logement, et une occupation effective

L'abattement ne vise qu'un seul logement, celui de la résidence principale effective au 1er janvier. Un couple marié ou pacsé n'en a qu'une, même s'il occupe deux logements pour des raisons professionnelles. Les concubins notoires, imposés ensemble à l'IFI, sont dans la même situation. Un logement vacant, même destiné à devenir la résidence principale, n'ouvre pas droit à l'abattement au titre de l'année en cours.

Démembrement : c'est l'usufruitier qui paie, pas le nu-propriétaire

Voilà la deuxième erreur récurrente, et elle coûte cher dans les deux sens : soit on déclare un bien qu'on ne devait pas déclarer, soit on en omet un qu'il fallait déclarer intégralement.

La règle de principe de l'article 968

L'article 968 du Code général des impôts pose une règle nette : les biens grevés d'un usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire, lui, ne déclare rien au titre de ce bien. Il n'existe aucune décote au titre de la nue-propriété, aucune répartition, aucun partage de l'assiette dans le cas général.

Cette règle a une conséquence pratique importante. Un parent de 75 ans qui donne la nue-propriété de son immeuble locatif à ses enfants en se réservant l'usufruit ne réduit pas son IFI d'un euro : il continue de déclarer l'immeuble pour 100 % de sa valeur. Les enfants, eux, n'ajoutent rien à leur propre patrimoine taxable. Le démembrement de propriété est un outil de transmission redoutablement efficace sur les droits de mutation, mais il est neutre sur l'IFI du donateur tant qu'il conserve l'usufruit.

Les trois exceptions où l'imposition se partage

L'article 968 prévoit des exceptions limitatives dans lesquelles usufruitier et nu-propriétaire sont imposés séparément, chacun sur la valeur de son droit déterminée selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts. Les principales sont l'usufruit légal recueilli par le conjoint survivant en application de l'article 757 du Code civil, la vente de la nue-propriété à un tiers avec réserve d'usufruit lorsque l'acquéreur n'est pas un héritier présomptif, et la donation ou le legs de l'usufruit à l'État, aux départements, aux communes ou à certains organismes d'intérêt général.

Ce barème ne sert que dans les cas d'exception. En dehors d'eux, il n'a aucun rôle en matière d'IFI, alors qu'il gouverne le calcul des droits de donation. Notre fiche sur la nue-propriété et notre article sur le démembrement de parts de SCPI reprennent cette distinction, qui est aussi ce qui rend l'acquisition de nue-propriété temporaire intéressante pour un redevable de l'IFI : pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne déclare rien.

Le passif déductible et l'amortissement fictif du prêt in fine

Le passif se déduit de l'actif imposable pour obtenir la valeur nette taxable. L'article 974 du Code général des impôts en fixe les conditions, et il contient une règle que beaucoup ignorent : le prêt in fine n'est pas intégralement déductible.

Les dettes admises en déduction

Sont déductibles les dettes existantes au 1er janvier, à la charge personnelle du redevable et afférentes à des actifs imposables. Cela couvre le capital restant dû des emprunts contractés pour acquérir, réparer ou améliorer un bien imposable, les dépenses de travaux engagées et non payées, et certaines impositions comme la taxe foncière. La taxe d'habitation, qui incombe à l'occupant, n'est pas déductible. L'IFI lui-même ne se déduit pas de sa propre assiette.

Quand une dette finance un bien partiellement imposable, elle n'est déductible qu'au prorata. Un emprunt qui a financé un immeuble détenu par une société ne se déduit pas au niveau du redevable : il vient diminuer la valeur des parts, ce qui revient au même en pratique mais se traite à un autre étage du calcul.

Le prêt in fine et son amortissement fictif

Un prêt in fine est un crédit dont le capital est remboursé en une seule fois à l'échéance, seuls les intérêts étant payés pendant la durée du prêt. Le capital restant dû reste donc constant jusqu'au terme. Sans correctif, ce montage permettrait de maintenir une dette déductible à son maximum pendant toute la durée du crédit. L'article 974 y met fin par un amortissement fictif linéaire : la dette déductible est égale au montant emprunté diminué d'une somme égale à ce montant multiplié par le nombre d'années écoulées depuis le versement des fonds, rapporté au nombre d'années total du prêt.

Hypothèse retenue : prêt in fine de 300 000 euros sur 12 ans. La lecture est sans appel. Après cinq ans, la dette déductible n'est plus que de 175 000 euros alors que la banque réclamera bien 300 000 euros au terme. La différence de 125 000 euros d'assiette représente 875 euros d'IFI supplémentaires par an dans la tranche à 0,70 %. Notre comparatif entre crédit lombard et financements adossés revient sur les logiques de ces montages, qui ne se jugent jamais sur le seul critère fiscal.

Une règle voisine vise les prêts ne prévoyant pas de terme, c'est-à-dire dont l'échéance n'est pas fixée : ils sont déductibles à raison d'un vingtième du montant par année écoulée depuis leur versement, soit un amortissement fictif sur vingt ans.

Le plafonnement du passif au-delà de 5 millions d'euros

L'article 974 prévoit un second garde-fou. Lorsque la valeur du patrimoine imposable excède 5 000 000 euros et que le total des dettes dépasse 60 % de cette valeur, la fraction de dettes qui excède ce seuil de 60 % n'est déductible qu'à hauteur de la moitié de cet excédent. L'objectif est d'empêcher qu'un endettement massif ramène artificiellement l'assiette à zéro. Ce plafonnement ne s'applique pas si le redevable démontre que les emprunts n'ont pas été contractés dans un objectif principalement fiscal.

Les prêts familiaux sous surveillance

Les dettes contractées auprès du foyer fiscal lui-même, auprès d'un enfant mineur, ou auprès d'une société contrôlée par le redevable ne sont en principe pas déductibles. Celles contractées auprès d'un ascendant, d'un descendant majeur, d'un frère ou d'une sœur ne le sont que si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect des échéances et du taux pratiqué.

Le plafonnement à 75 % des revenus

L'article 979 du Code général des impôts pose un plafond global. La somme de l'IFI, de l'impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux et des prélèvements libératoires acquittés au titre de l'année précédente ne peut excéder 75 % des revenus mondiaux nets de l'année précédente. L'excédent éventuel vient en diminution de l'IFI dû.

Un exemple chiffré complet

Prenons un couple retraité détenant 6 000 000 euros de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier 2026, essentiellement composé de biens peu productifs, et déclarant 40 000 euros de revenus nets au titre de 2025. L'IFI brut ressort à 48 190 euros : 2 500 euros dans la tranche à 0,50 %, 8 890 euros dans celle à 0,70 %, 24 300 euros dans celle à 1 % et 12 500 euros dans celle à 1,25 %. Leur impôt sur le revenu et leurs prélèvements sociaux s'élèvent à 6 000 euros.

Le total des impositions atteint 54 190 euros pour 40 000 euros de revenus. Le plafond est de 75 % de 40 000 euros, soit 30 000 euros. L'excédent de 24 190 euros vient en diminution de l'IFI, qui est ramené de 48 190 à 24 000 euros. Le total des impositions revient alors exactement à 30 000 euros, soit 75 % des revenus. Le plafonnement a fait économiser 24 190 euros, la moitié de l'impôt initial.

Ce que le plafonnement ne fait pas

Le mécanisme se calcule sur les revenus de l'année précédente, ce qui produit des effets décalés : une année exceptionnelle de revenus fait perdre le bénéfice du plafonnement l'année suivante. Il ne joue quasiment jamais pour un redevable dont les revenus sont proportionnés à son patrimoine, et il ne s'applique pas aux redevables non domiciliés en France. Enfin, l'administration réintègre certains revenus non imposables dans le calcul du plafond, ce qui réduit sa portée par rapport à une lecture littérale.

La réduction d'impôt pour dons

L'article 978 du Code général des impôts ouvre une réduction d'IFI égale à 75 % du montant des dons effectués au profit de certains organismes, dans la limite de 50 000 euros de réduction par an. Le plafond de réduction correspond donc à environ 66 667 euros de dons. Sont éligibles notamment les fondations reconnues d'utilité publique, les établissements d'enseignement supérieur ou artistique à but non lucratif, les entreprises d'insertion et les groupements d'employeurs pour l'insertion.

Un don de 3 000 euros à une fondation reconnue d'utilité publique éligible ouvre donc 2 250 euros de réduction d'IFI. Attention à ne pas cumuler deux fois le même versement : un don retenu pour la réduction d'IFI ne peut pas l'être une seconde fois pour la réduction d'impôt sur le revenu. Notre article sur les leviers de réduction d'impôt replace ce dispositif dans l'ensemble des réductions disponibles, et le sujet est également abordé dans l'épisode consacré à la défiscalisation du podcast Out of the Box.

Un calcul complet d'IFI, déroulé ligne à ligne

Rien ne remplace un cas complet. Prenons un couple marié, domicilié en France, dont la situation au 1er janvier 2026 est la suivante. Tous les montants sont des hypothèses de travail, destinées à montrer l'enchaînement du calcul.

Du patrimoine net à l'impôt dû

Le patrimoine net taxable de 1 712 800 euros dépasse le seuil de 1 300 000 euros : le couple est redevable. Le barème s'applique ensuite par fractions. La tranche de 800 000 à 1 300 000 euros donne 500 000 euros à 0,50 %, soit 2 500 euros. La tranche suivante porte sur 412 800 euros à 0,70 %, soit 2 889,60 euros. L'IFI brut ressort à 5 389,60 euros.

Aucune décote ne s'applique, le patrimoine dépassant 1 400 000 euros. Le couple a versé 3 000 euros à une fondation reconnue d'utilité publique éligible : la réduction est de 2 250 euros. L'IFI dû s'établit donc à 3 139,60 euros, arrondi à 3 140 euros. Rapporté au patrimoine taxable, cela représente un taux moyen de 0,18 %, quand le taux marginal du barème est de 0,70 %.

Ce que coûteraient les deux erreurs classiques

Reprenons le même dossier avec les deux erreurs les plus fréquentes. Première erreur, déduire le prêt in fine pour 300 000 euros au lieu de 175 000 euros : le patrimoine net tomberait à 1 587 800 euros et l'IFI brut à 4 514,60 euros. L'économie apparente de 875 euros est un redressement en puissance, assorti d'intérêts de retard.

Seconde erreur, déclarer la nue-propriété de l'appartement. Retenue pour 60 % de 400 000 euros, soit 240 000 euros, elle porterait le patrimoine net à 1 952 800 euros et l'IFI brut à 7 069,60 euros, soit 1 680 euros payés à tort. Ces deux erreurs vont en sens inverse et se compensent parfois dans un même dossier, ce qui les rend d'autant plus difficiles à repérer sans reprendre le calcul ligne à ligne.

Déclarer et payer l'IFI

Depuis 2018, l'IFI ne fait plus l'objet d'une déclaration autonome. Il se déclare sur l'annexe 2042-IFI jointe à la déclaration de revenus, dans le même calendrier que celle-ci. Un détail annexe compte : le détail estimatif des biens se porte sur les annexes 2042-IFI-COD, et une déclaration sans détail est exposée à une demande de justification.

L'avis d'imposition est adressé à part, à la fin de l'été, pour un paiement en général à la mi-septembre. Le paiement en ligne est obligatoire au-delà de 300 euros. Le service public rappelle sur sa fiche consacrée à l'IFI les obligations déclaratives applicables. La prescription est de trois ans en cas de déclaration déposée, portée à six ans en cas d'absence de déclaration ou de bien non mentionné.

Les erreurs de calcul les plus fréquentes

La liste qui suit reprend les points sur lesquels les rectifications sont les plus courantes. Elles ont toutes le même profil : une règle simple appliquée à un cas où elle ne joue pas.

Appliquer le taux de la tranche atteinte à la totalité du patrimoine, au lieu de raisonner par fractions successives. Oublier que le barème démarre à 800 000 euros alors que le seuil est à 1 300 000 euros. Déclarer une nue-propriété qui ne doit pas l'être, ou omettre de déclarer en pleine propriété un bien dont on n'a que l'usufruit. Déduire un prêt in fine pour son montant nominal. Appliquer l'abattement de 30 % à une résidence principale détenue par une société civile. Croire qu'une unité de compte immobilière en assurance-vie sort de l'assiette. Oublier d'intégrer les biens des enfants mineurs. Retenir une valeur d'acquisition plutôt qu'une valeur vénale au 1er janvier.

Une dernière précision d'actualité. Le remplacement de l'IFI par un impôt sur la fortune improductive a été largement discuté lors des débats budgétaires, mais il n'a pas été retenu dans le texte définitif de la loi de finances pour 2026, la loi n° 2026-103 du 19 février 2026. L'impôt sur la fortune immobilière reste donc en vigueur avec son seuil, son barème et sa décote inchangés, et il ne faut pas raisonner sur un impôt qui n'existe pas. Notre analyse de la loi de finances et de ses effets patrimoniaux suit ces évolutions au fil des textes publiés.

Ce que ce calcul ne dit pas de votre situation

Un calcul d'IFI correct est une base, pas une stratégie. Il indique combien vous devez, il ne dit pas si la structure de votre patrimoine est la bonne. Les vraies questions viennent après : la répartition entre immobilier et actifs financiers est-elle cohérente avec votre horizon, votre endettement est-il calibré, une donation de nue-propriété a-t-elle un sens compte tenu de votre âge et de votre besoin de revenus, vos biens sont-ils correctement valorisés et documentés.

Aucune de ces réponses ne s'écrit dans un article, et c'est exactement le point. Elles dépendent de votre régime matrimonial, de votre âge, de vos revenus, de vos projets et de la composition précise de vos actifs. C'est la raison d'être d'un rendez-vous : notre bilan patrimonial reprend le calcul sur vos chiffres réels, et le diagnostic patrimonial en ligne permet de poser en quelques minutes les premiers éléments de votre situation. Solstice Patrimoine travaille en architecture ouverte, sans être lié à un groupe bancaire ou assurantiel.

Deux rappels pour finir. Aucun placement ne garantit un rendement, le capital investi en immobilier comme en SCPI n'est pas garanti et la liquidité des parts de sociétés civiles est limitée. Et les chiffres cités ici valent pour l'imposition établie en 2026 sur la situation au 1er janvier 2026 : un barème se vérifie chaque année à sa source, l'article 977 du Code général des impôts.