SCI familiale : avantages, création et pièges à éviter

SCI familiale : ce qu'elle apporte, ce qu'elle coûte

Une SCI familiale est une société civile immobilière dont les associés appartiennent à une même famille. Son intérêt principal est la transmission : elle permet de donner des parts par tranches successives en utilisant l'abattement de 100 000 euros par parent et par enfant tous les quinze ans prévu par l'article 779 du Code général des impôts, inchangé par la loi de finances 2026, là où un immeuble détenu en direct se donne difficilement en fractions. Son coût réel se situe entre 250 et 400 euros pour une constitution en autonomie sans apport d'immeuble, et de 1 000 à 2 500 euros avec un professionnel, auxquels s'ajoutent des frais de fonctionnement annuels que la plupart des articles oublient de chiffrer.

Le reste de cet article détaille ce que la SCI familiale permet réellement, ce qu'elle ne permet pas, ce qu'elle coûte à la création puis chaque année, et les cinq configurations dans lesquelles elle coûte plus qu'elle ne rapporte. Nous n'y délivrons aucune recommandation individuelle : nous décrivons un mécanisme et ses limites.

Ce qu'est une SCI familiale, et ce qu'elle n'est pas

Une société civile, définie par le Code civil

La société civile immobilière est une société régie par les articles 1832 et suivants du Code civil, dont l'objet est l'acquisition, la détention, l'administration et la gestion d'immeubles. Elle possède la personnalité morale à compter de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés, en application de l'article 1842 du Code civil. Elle a donc son propre numéro SIREN, son propre patrimoine, ses propres comptes bancaires et ses propres dettes.

Deux associés au minimum sont exigés, sans maximum. Un enfant mineur peut être associé, sous réserve d'une représentation par ses parents et, pour certains actes, d'une autorisation du juge des tutelles. Il n'existe aucun capital minimum : une SCI peut se constituer avec 100 euros de capital comme avec 500 000 euros d'apport en nature. Ce point n'est pas neutre, nous y revenons plus bas.

Le vocabulaire de base est repris dans notre définition de la SCI au glossaire. Si votre question porte d'abord sur l'opportunité de détenir en société plutôt qu'en nom propre, notre guide SCI ou nom propre pose le cadre général avant d'entrer dans le détail familial.

Familiale n'est pas une catégorie juridique

Voici le premier malentendu à lever. Il n'existe pas de statut de « SCI familiale » dans le Code civil ni dans le Code général des impôts. Une SCI est dite familiale par simple description de fait, quand ses associés sont parents, enfants, frères, sœurs ou conjoints. Aucun régime fiscal de faveur, aucune formalité allégée, aucun abattement spécifique n'y est attaché.

La conséquence est pratique : ne cherchez pas dans les statuts une case à cocher qui rendrait la société familiale. Ce qui produit les effets recherchés, ce sont les clauses que vous écrivez, la répartition des parts et le calendrier des donations. Pas l'étiquette.

Trois choses qu'une SCI ne permet pas

Premièrement, la location meublée à titre habituel. L'article 206, 2 du Code général des impôts soumet de plein droit à l'impôt sur les sociétés toute société civile qui se livre à des opérations relevant des articles 34 et 35 du même code, ce qui inclut la location meublée. La doctrine administrative admet une tolérance lorsque les recettes de nature commerciale n'excèdent pas 10 % des recettes totales toutes taxes comprises. Au-delà, la SCI bascule à l'impôt sur les sociétés sans que personne n'ait rien demandé.

Deuxièmement, le statut de loueur en meublé non professionnel. Le régime LMNP et son amortissement sont réservés aux personnes physiques et aux sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés exerçant une activité de location meublée, ce qui exclut la SCI de gestion patrimoniale classique. Notre comparatif LMNP ou SCI à l'IS détaille cette frontière, et le sujet est également traité dans l'épisode LMNP ou SCI à l'IS, quelle structure du podcast Out of the Box.

Troisièmement, le micro-foncier. L'article 32 du Code général des impôts réserve ce régime simplifié, assorti d'un abattement de 30 % jusqu'à 15 000 euros de revenus fonciers bruts, aux contribuables qui détiennent au moins un immeuble donné en location nue en direct. L'associée qui ne perçoit de revenus fonciers que par l'intermédiaire de parts de SCI en est exclue et relève obligatoirement du régime réel, avec la déclaration détaillée que cela suppose.

Les avantages de la SCI familiale qui tiennent vraiment

Transmettre par tranches, ce que l'immeuble ne permet pas

C'est l'argument central, et c'est le seul qui soit décisif dans la majorité des dossiers. Un immeuble est un bien indivisible dans la pratique : vous pouvez juridiquement en donner un quart, mais vous créez alors une indivision entre le donateur et le donataire, avec les blocages qui vont avec. Des parts sociales, elles, se divisent à l'unité.

L'article 779 I du Code général des impôts prévoit un abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, reconstitué tous les quinze ans. Ce paramètre est inchangé par la loi de finances 2026. Un couple avec deux enfants dispose donc d'une capacité d'abattement de 400 000 euros par période de quinze ans, à laquelle s'ajoute le don familial de sommes d'argent de 31 865 euros de l'article 790 G, lui aussi inchangé, mais qui ne porte que sur des liquidités et non sur des parts.

La mécanique consiste à donner chaque quinze ans un nombre de parts dont la valeur reste sous l'abattement. Le mot important est « valeur » : elle se calcule sur la valeur vénale des immeubles diminuée du passif de la société, et non sur le capital social. Une SCI qui détient un immeuble de 400 000 euros financé par un emprunt dont il reste 300 000 euros à rembourser a une valeur nette de 100 000 euros. Donner 50 % des parts revient à donner 50 000 euros. C'est ce mécanisme d'effet de levier de la dette, et non la société en elle-même, qui produit l'essentiel du gain de transmission. Nos articles sur la donation de son vivant et sur le barème des droits de succession détaillent les chiffres de comparaison.

Attention à un point que beaucoup d'articles passent sous silence : la donation de parts sociales n'est pas exonérée de formalisme. Elle est soumise à enregistrement, et lorsqu'elle porte sur des parts démembrées ou qu'elle s'accompagne de clauses particulières, un acte notarié est en pratique nécessaire. Comptez des honoraires proportionnels, calculés sur la valeur donnée.

Le démembrement des parts, et son barème

La variante la plus utilisée consiste à donner la nue-propriété des parts en conservant l'usufruit. Les parents continuent alors de percevoir les revenus et de gérer, les enfants deviennent propriétaires de la valeur. Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et les nus-propriétaires deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires, en application de l'article 1133 du Code général des impôts.

La valeur de la nue-propriété se détermine par le barème de l'article 669 du Code général des impôts, fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation. Ce barème est le suivant.

Source : article 669 du Code général des impôts, barème en vigueur au 19 août 2026. La quatrième colonne indique la valeur en pleine propriété des parts qu'un parent peut donner en nue-propriété à un enfant en restant sous l'abattement de 100 000 euros, à supposer qu'aucune donation antérieure n'ait été consentie dans les quinze années précédentes.

La lecture de ce tableau donne l'ordre de priorité réel : le barème récompense l'anticipation. Donner à 55 ans permet de transmettre deux fois plus de valeur, à abattement égal, que donner à 85 ans. Nos articles sur le démembrement de parts sociales et sur le barème de l'usufruit déroulent les cas particuliers, notamment la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire.

Sortir de l'indivision et organiser la gouvernance

L'indivision est le régime par défaut quand plusieurs personnes héritent d'un même bien. Elle est régie par l'article 815 du Code civil, dont la première phrase résume le problème : nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. Tout indivisaire peut à tout moment provoquer le partage, donc en pratique forcer la vente. Les actes de disposition exigent l'unanimité, les actes d'administration une majorité des deux tiers depuis la loi du 12 mai 2009.

La SCI substitue à ce régime une gouvernance choisie. Le gérant, désigné dans les statuts, dispose des pouvoirs que les statuts lui donnent. Un associé minoritaire ne peut pas provoquer la vente de l'immeuble. Il peut demander à sortir, mais la cession de ses parts est encadrée par la clause d'agrément, et l'article 1869 du Code civil ne lui offre un droit de retrait que si les statuts le prévoient ou sur autorisation judiciaire pour justes motifs.

Ce point mérite d'être retourné, parce qu'il coupe dans les deux sens. La même clause qui empêche un héritier récalcitrant de bloquer la famille empêche aussi un associé qui a besoin d'argent de récupérer sa mise. Notre comparatif SCI familiale ou indivision traite ce choix en détail.

Les droits d'enregistrement sur la cession de parts

La cession de parts d'une société à prépondérance immobilière supporte un droit d'enregistrement de 5 % en application de l'article 726, I, 2° du Code général des impôts. La vente de l'immeuble lui-même supporte des droits de mutation à titre onéreux nettement plus élevés, qui expliquent l'essentiel des frais dits de notaire dans l'ancien. Vous pouvez chiffrer cet écart avec notre simulateur de frais de notaire et notre article sur le calcul des frais de notaire en 2026.

L'écart existe, mais il ne faut pas en faire un argument principal. Il ne joue que si l'acquéreur accepte de racheter des parts plutôt qu'un immeuble, ce qui signifie reprendre l'historique comptable et fiscal de la société, ses éventuels passifs et ses litiges. Beaucoup d'acquéreurs refusent, et ceux qui acceptent négocient une décote qui absorbe le gain de droits.

Ce que la SCI familiale coûte vraiment

Le chiffre de 1 500 à 3 000 euros de frais de création circule beaucoup. Il est faux dans les deux sens : trop élevé pour une SCI constituée sans apport d'immeuble, très en dessous de la réalité quand un bien est apporté à la société. Voici le détail poste par poste.

Sources : tarif forfaitaire des annonces légales de constitution fixé par l'arrêté du 19 novembre 2021, barème des greffes des tribunaux de commerce en vigueur en 2026, et articles 809 et suivants du Code général des impôts pour le régime des apports. Les fourchettes d'honoraires sont des ordres de grandeur de marché, non des tarifs réglementés.

Le piège de l'apport d'immeuble

Voici l'erreur la plus coûteuse en matière de SCI familiale. Beaucoup de familles créent la SCI après avoir déjà acheté le bien, puis lui apportent l'immeuble. Cette opération est un transfert de propriété : elle exige un acte notarié, elle donne lieu à une publicité foncière, et selon le régime fiscal de la société elle peut déclencher une imposition de la plus-value immobilière comme n'importe quelle vente.

L'ordre des opérations est donc déterminant. Créer la société d'abord, lui faire acquérir le bien ensuite, coûte quelques centaines d'euros. Acheter d'abord et apporter ensuite peut coûter plusieurs dizaines de milliers d'euros sur un bien à 400 000 euros. Notre article sur le calcul de la plus-value immobilière détaille l'assiette et les abattements applicables.

Les coûts récurrents, systématiquement sous-estimés

Une SCI n'est pas un objet dormant. Elle doit tenir une assemblée générale annuelle d'approbation des comptes, conserver ses procès-verbaux, mettre à jour son registre des bénéficiaires effectifs et déposer une déclaration fiscale.

À l'impôt sur le revenu, la SCI dépose une déclaration 2072 chaque année, qui répartit le résultat entre les associés. Une dispense existe pour les sociétés dont tous les associés sont des personnes physiques et dont l'immeuble est mis gratuitement à leur disposition, mais elle ne concerne pas les SCI qui louent. À l'impôt sur les sociétés, la société relève d'une comptabilité commerciale complète, bilan et compte de résultat, avec une liasse 2065 : le recours à un cabinet comptable devient difficilement évitable, pour un budget annuel qui se situe couramment entre 800 et 2 000 euros hors taxe selon le nombre de biens et le volume d'écritures.

Sur quinze ans, un budget comptable de 1 200 euros par an représente 18 000 euros. C'est un montant du même ordre que le gain de droits de donation espéré sur un petit patrimoine. C'est précisément pour cette raison qu'une SCI familiale mal calibrée coûte plus qu'elle ne rapporte.

Les contraintes que les articles de vente omettent

La responsabilité des associés est indéfinie

C'est la contrainte la plus lourde, et la plus mal connue. L'article 1857 du Code civil dispose que les associés d'une société civile répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital. Indéfiniment signifie au-delà de leur apport, sur leur patrimoine personnel. La seule protection est que cette responsabilité n'est pas solidaire : chaque associé n'est tenu qu'à hauteur de sa quote-part, et l'article 1858 impose au créancier d'avoir préalablement et vainement poursuivi la société.

Autrement dit, une SCI ne met pas votre patrimoine à l'abri. Elle organise la détention, elle ne cloisonne pas le risque. Un enfant associé à hauteur de 30 % dans une SCI endettée est engagé à hauteur de 30 % des dettes, y compris s'il n'a jamais rien décidé. Ce point doit être expliqué avant de faire entrer des enfants au capital, particulièrement quand ils sont mineurs.

La banque demandera des cautions personnelles

Une SCI patrimoniale n'a pas de revenus propres autres que les loyers et pas d'historique. En pratique, l'établissement prêteur exige la caution solidaire des associés, souvent pour la totalité de l'emprunt. Le raisonnement de la banque est simple : elle prête à des personnes physiques, la société n'est qu'un véhicule de détention.

Cet engagement de caution figure dans l'endettement de chaque associée caution et pèse sur ses projets ultérieurs. Vous pouvez mesurer cet effet avec notre simulateur de taux d'endettement, et notre article sur la règle des 35 % explique comment les établissements traitent ces engagements.

La SCI ne fait pas disparaître l'impôt sur la fortune immobilière

L'article 965 du Code général des impôts soumet à l'impôt sur la fortune immobilière les parts de sociétés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des immeubles détenus. Détenir par une SCI ne sort donc rien de l'assiette. Le seuil d'assujettissement reste fixé à 1 300 000 euros de patrimoine immobilier net taxable.

Pire, l'article 973 II du même code limite la déductibilité des dettes contractées auprès du redevable lui-même ou de son groupe familial. Un compte courant d'associé qui finance la SCI n'est donc pas systématiquement déductible de l'assiette. Le débat sur la décote pour illiquidité des parts existe, il est admis par la jurisprudence dans son principe, mais son taux est régulièrement contesté par l'administration et il ne se pratique pas au doigt mouillé. Notre article sur le calcul de l'IFI et son barème détaille l'assiette et les décotes.

Il faut aussi noter, pour éviter une confusion fréquente en 2026, que l'impôt sur la fortune improductive qui a été discuté lors des débats budgétaires n'a pas été retenu dans le texte définitif. L'impôt sur la fortune immobilière reste le seul impôt de cette nature en vigueur.

Le pacte Dutreil ne s'applique pas

L'exonération de 75 % de l'article 787 B du Code général des impôts est réservée aux titres de sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Une SCI de gestion patrimoniale en est exclue par nature. L'article 8 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 a par ailleurs porté l'engagement individuel de conservation à six ans, soit huit ans au total avec l'engagement collectif, et exclu de l'assiette les actifs non affectés à l'exploitation depuis trois ans.

Cette précision compte parce que le pacte Dutreil est souvent évoqué dans la même conversation que la SCI, alors que les deux outils ne se rencontrent pas. Une holding animatrice de groupe peut y prétendre, une société civile de gestion locative non : la frontière tient à la nature de l'activité, pas à la forme sociale.

Les cinq pièges fiscaux de la SCI familiale

Sources : article 206, 2 du Code général des impôts pour l'assujettissement de plein droit à l'impôt sur les sociétés, articles L. 64 et L. 64 A du Livre des procédures fiscales pour l'abus de droit, article 1729 du Code général des impôts pour les majorations, article 973 II du Code général des impôts pour la déductibilité des comptes courants à l'impôt sur la fortune immobilière. Rédaction arrêtée au 19 août 2026.

L'abus de droit, deux régimes à distinguer

L'article L. 64 du Livre des procédures fiscales vise les actes à caractère fictif ou inspirés par le seul motif d'éluder l'impôt. Il ouvre droit à la majoration de 80 % de l'article 1729 b du Code général des impôts, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'est ni l'initiateur principal ni le bénéficiaire principal du montage.

L'article L. 64 A, applicable aux actes passés à compter du 1er janvier 2020, vise un champ plus large : les actes à motif principalement fiscal, et non plus exclusivement fiscal. Il n'emporte pas de majoration automatique de 80 %, mais il expose aux majorations de droit commun. C'est la raison pour laquelle une SCI familiale doit toujours pouvoir démontrer un motif autre que fiscal : organiser une gestion à plusieurs, préparer une transmission ordonnée, financer un projet immobilier commun.

Le compte courant d'associé, l'angle mort le plus fréquent

Dans la vie réelle d'une SCI familiale, les associés avancent régulièrement de l'argent : un appel de fonds pour des travaux, une échéance de prêt que les loyers ne couvrent pas, une régularisation de charges. Ces avances constituent des comptes courants d'associés, c'est-à-dire des créances sur la société.

Trois règles s'appliquent. La convention doit être écrite. Le suivi doit être individualisé par associé. Et si les avances sont rémunérées, le taux déductible pour la société est plafonné selon l'article 39, 1, 3° du Code général des impôts, qui renvoie à une série de taux publiée par exercice au Bulletin officiel des finances publiques : 4,55 % pour un exercice clos entre le 31 décembre 2025 et le 30 janvier 2026, 4,34 % pour un exercice clos entre le 31 mai et le 29 juin 2026, 4,33 % pour un exercice clos entre le 31 juillet et le 30 août 2026. Ce taux n'est pas une valeur unique : il dépend de la date de clôture. Ce taux plafond conditionne la déductibilité des intérêts servis, pas leur licéité : au-delà, la fraction excédentaire est simplement réintégrée au résultat de la société.

Un compte courant mal tenu produit deux effets désagréables : il empêche de justifier les flux en cas de contrôle, et il fausse la valorisation des parts au moment des donations, puisque la créance de l'associé est un passif de la société.

SCI familiale ou indivision : le tableau de décision

Sources : articles 815 et suivants et articles 1832 à 1870 du Code civil, article 726, I, 2° et article 746 du Code général des impôts, situation au 19 août 2026.

Ce tableau montre pourquoi la question n'a pas de réponse universelle. L'indivision est gratuite et fragile. La SCI est payante et stable. Le curseur se déplace avec la valeur du patrimoine, le nombre d'héritiers et la durée pendant laquelle la détention commune doit durer.

Créer une SCI familiale : la procédure réelle en 2026

Étape 1, écrire les statuts

Les statuts fixent l'objet social, la dénomination, le siège, la durée qui ne peut excéder 99 ans, le capital, la répartition des parts, les pouvoirs du gérant et les règles de cession. Trois clauses méritent une attention particulière dans un contexte familial.

La clause d'agrément détermine qui peut entrer au capital. Sans elle, l'article 1861 du Code civil impose déjà l'agrément de tous les associés pour les cessions à des tiers, mais les cessions entre associés, ascendants et descendants peuvent être libres si les statuts le prévoient. La clause de répartition des résultats permet de dissocier la part de capital et la part de résultat, ce qui est utile quand un associé finance et un autre gère. La clause relative aux pouvoirs du gérant conditionne tout le reste : un gérant qui ne peut pas vendre sans accord unanime recrée l'indivision qu'on cherchait à éviter.

Les modèles gratuits disponibles en ligne suffisent rarement dans une configuration familiale avec démembrement, parce qu'ils traitent mal la répartition du droit de vote entre usufruitier et nu-propriétaire, sujet régi par l'article 1844 du Code civil, et le sort des parts au décès. L'intervention d'un professionnel du droit se justifie sur ces points précis, et non par principe.

Étape 2, constituer le capital

Le capital peut être en numéraire, en nature, ou mixte. Il n'y a pas de minimum, mais un capital de 100 euros pose deux problèmes concrets : il affaiblit la crédibilité du dossier auprès de la banque, et il oblige à financer toute l'activité par comptes courants d'associés, ce qui alourdit la valorisation des parts d'un passif au moment des donations.

À l'inverse, un capital élevé constitué par apport d'immeuble déclenche les coûts décrits plus haut. Le compromis usuel consiste à constituer un capital en numéraire correspondant à l'apport personnel prévu pour l'acquisition, puis à laisser la société acheter avec un emprunt.

Étape 3, immatriculer par le guichet unique

Depuis le 1er janvier 2023, en application de la loi PACTE du 22 mai 2019, toutes les formalités de création d'entreprise passent par le guichet unique électronique tenu par l'Institut national de la propriété industrielle. On ne dépose plus directement au greffe du tribunal de commerce : le guichet unique transmet au greffe compétent, qui procède à l'immatriculation et attribue le numéro SIREN.

L'annonce légale de constitution reste obligatoire et se publie préalablement dans un support habilité du département du siège, à un tarif forfaitaire de 185 euros hors taxe en France métropolitaine fixé par l'arrêté du 19 novembre 2021. La déclaration des bénéficiaires effectifs, imposée par l'article L. 561-46 du Code monétaire et financier, s'effectue au moment de l'immatriculation et doit être mise à jour à chaque changement.

Étape 4, faire vivre la société

Une assemblée générale ordinaire annuelle approuve les comptes. Le procès-verbal est consigné dans un registre. Les décisions importantes, vente d'un bien, souscription d'un emprunt, entrée d'un nouvel associé, donnent lieu à une assemblée dédiée. Le compte bancaire est ouvert au nom de la société et ne doit jamais servir de compte personnel.

Ce formalisme n'est pas décoratif. Il constitue la preuve de la réalité de la société, seule protection efficace contre le grief de fictivité. Il représente, en pratique, une demi-journée par an quand tout va bien.

Quand la SCI familiale ne vaut pas le coup

Nous assumons de le dire clairement, parce que c'est ce qui manque dans la plupart des articles sur le sujet. Cinq configurations rendent la SCI familiale peu pertinente, voire coûteuse.

Un seul bien, un seul enfant, un patrimoine immobilier net inférieur à 100 000 euros. L'abattement de 100 000 euros suffit à transmettre le bien sans droits, en une seule donation. La société n'apporte que ses coûts.

Un projet de location meublée. La SCI y est structurellement inadaptée et bascule à l'impôt sur les sociétés. La détention en nom propre sous le régime réel, ou une société commerciale, répond mieux au besoin. Notre article micro-BIC ou réel en LMNP et notre comparatif LMNP ou SCI à l'IS traitent cette alternative.

Une revente envisagée à court terme. Les coûts de constitution ne sont pas amortis, et la sortie s'accompagne d'une dissolution ou d'une cession de parts qui a son propre coût.

Un objectif principal de réduction d'impôt. La SCI n'est pas un outil de défiscalisation. Elle ne crée aucune réduction d'impôt, elle organise une détention. Si l'objectif est de baisser l'impôt sur le revenu, d'autres mécanismes existent, décrits dans notre article sur les leviers pour réduire ses impôts en 2026.

Une famille en désaccord. La SCI ne pacifie rien. Elle formalise un rapport de force et le fige dans des statuts. Sur des relations déjà tendues, elle transforme un conflit ponctuel sur une vente en conflit permanent sur la gouvernance.

Les questions annexes qui reviennent souvent

Peut-on loger sa résidence principale dans une SCI familiale

C'est juridiquement possible, mais cela fait perdre plusieurs avantages attachés à la détention directe : l'exonération de plus-value au titre de la résidence principale prévue par l'article 150 U II 1° du Code général des impôts s'apprécie au niveau du propriétaire, et l'abattement de 30 % applicable à la résidence principale pour le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière est réservé à la détention directe. Le montage se rencontre, il répond à des objectifs particuliers, il n'est jamais neutre.

Un conjoint peut-il être seul associé avec les enfants

Oui, et la répartition des parts entre conjoints doit être articulée avec le régime matrimonial. Sous communauté, un apport de biens communs suppose l'information du conjoint et, pour certains actes, son consentement. Nos articles sur le patrimoine du couple et le régime matrimonial et sur le PACS, le mariage et le régime matrimonial détaillent ces interactions.

Que devient la SCI au décès d'un associé

Les parts sont transmises aux héritiers selon les règles de la dévolution successorale, sauf clause statutaire contraire. C'est là que se mesure la qualité de la rédaction initiale : sans clause d'agrément des héritiers, la société peut se retrouver avec des associés que personne n'avait prévus. Notre comparatif donation ou succession chiffre l'écart entre transmettre de son vivant et laisser jouer la succession.

Ce qu'il faut retenir

La SCI familiale est un outil d'organisation de la détention et de la transmission, pas un outil de défiscalisation. Elle produit son effet principal en permettant de donner des parts par tranches sous l'abattement de 100 000 euros par parent et par enfant tous les quinze ans de l'article 779 du Code général des impôts, et en donnant à la famille une gouvernance choisie plutôt que l'unanimité de l'indivision.

Elle a un coût de mise en place de quelques centaines à quelques milliers d'euros, un coût de fonctionnement annuel, un formalisme réel, et elle laisse subsister une responsabilité indéfinie des associés sur les dettes sociales. Elle ne réduit pas l'impôt sur la fortune immobilière, elle ne donne pas accès au régime du meublé, elle n'ouvre pas droit au pacte Dutreil.

Le choix du régime fiscal, impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés, se traite séparément et se révèle au moins aussi structurant : notre article SCI à l'IS ou à l'IR détaille les deux régimes. Pour situer votre configuration avant d'engager des frais, notre diagnostic patrimonial en douze questions et notre page transmission de patrimoine posent le cadre, et l'équipe de Solstice Patrimoine peut être jointe via la page de contact. Les éléments qui précèdent sont informatifs et ne constituent ni un conseil personnalisé ni une recommandation d'investissement.