SCI
Démembrement de parts sociales : le levier de transmission
À 55 ans, le barème de l'article 669 du Code général des impôts valorise la nue-propriété à 50 % de la pleine propriété : donner la nue-propriété des parts d'une SCI plutôt que les parts elles-mêmes divise l'assiette taxable par deux, et l'usufruit s'éteint ensuite sans aucun droit. Sur une société civile immobilière détenant un immeuble d'un million d'euros financé par 600 000 euros de dette, la donation coûte zéro euro là où la transmission en pleine propriété du même actif désendetté coûterait 112 777 euros. Le barème, la répartition des pouvoirs, le quasi-usufruit, l'articulation avec le pacte Dutreil et les pièges de statuts.
16 septembre 2026
SCI à l'IS pour loger sa trésorerie immobilière
Une trésorerie de 400 000 euros sortie en dividendes laisse 274 400 euros après le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %. La même somme remontée vers une holding sous le régime mère-fille laisse 395 000 euros, soit 44 % de capacité d'investissement en plus. Le montage de la SCI à l'IS, l'amortissement, le coût réel de la sortie des dividendes, la plus-value professionnelle à la revente et les trois angles morts que sont la prépondérance immobilière, le pacte Dutreil et l'article 235 ter C, avec deux cas chiffrés déroulés sur quinze ans.
15 septembre 2026
Holding animatrice ou passive : ce qui change vraiment
Une holding animatrice ouvre le pacte Dutreil, l'exonération d'impôt sur la fortune immobilière au titre des biens professionnels et sécurise le remploi de l'apport-cession. Une holding passive n'ouvre rien de tout cela, et la nouvelle taxe de 20 % de l'article 235 ter C la vise directement. La différence ne se décrète pas dans les statuts : elle se prouve, pièce par pièce, et la charge de la preuve pèse sur le contribuable.
6 septembre 2026
Compte courant d'associé : fonctionnement et fiscalité
Le compte courant d'associé est une créance sur la société, pas du capital, et il est remboursable à tout moment en l'absence de convention de blocage. Les intérêts servis ne sont déductibles que dans la limite d'un taux plafond, fixé à 4,55 % pour les exercices clos au 31 décembre 2025 et à 4,34 % pour ceux clos entre le 31 mai et le 29 juin 2026. Fonctionnement, rémunération, remboursement, abandon de créance et sort à la transmission, mécanisme par mécanisme.
5 septembre 2026
SCI à l'IS ou à l'IR : le calcul sur 15 ans
Même bien, même financement, deux régimes fiscaux. Sur quinze ans, la SCI à l'impôt sur les sociétés économise 57 647 euros d'impôt pendant la phase de détention, puis en restitue 43 783 le jour de la revente à cause de la reprise des amortissements. Une fois l'argent sorti de la société, la SCI à l'IR laisse 25 306 euros de plus à l'associée. Voici la simulation complète, palier par palier.
29 août 2026
Holding patrimoniale : quand ça vaut le coup, quand c'est un piège
Le régime mère-fille laisse remonter un dividende en ne taxant que 5 % de son montant, soit 1,25 % d'impôt effectif à l'IS à 25 %. Face à cela, une holding coûte 1 500 à 3 000 € à créer et 1 200 à 3 500 € HT par an à tenir. Nous chiffrons le seuil à partir duquel l'opération devient rentable, et surtout les situations où elle ne l'est jamais.
24 août 2026
SCI familiale : avantages, création et pièges à éviter
La SCI familiale est un outil puissant pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Mais elle comporte des pièges méconnus.
20 mars 2026
SCI à l'IS ou à l'IR : quel régime fiscal choisir ?
Le choix entre IS et IR pour votre SCI est irréversible et a des conséquences majeures sur la fiscalité des revenus et des plus-values.
25 janvier 2026
Gratuit · sans engagement
Et si on faisait le point sur votre patrimoine ?
Quelques questions, puis une première analyse de votre situation par un conseiller Solstice.