SOLSTICE PATRIMOINE
Patrimoine

Rendement réel : net de frais, d'impôt et d'inflation

Emeline Siron·

Un placement affichant 5 % par an, logé dans un contrat au coût total moyen de 2,48 % et imposé à 30 %, produit un rendement réel de moins 0,24 % avec une inflation de 2,1 %. Sur quinze ans, 100 000 euros deviennent 131 678 euros courants mais seulement 96 411 euros de pouvoir d'achat. Voici la chaîne complète, couche par couche, et le tableau qui va du brut affiché au réel pour neuf supports.

Le rendement réel, net de frais, d'impôt et d'inflation : la réponse chiffrée

Le rendement réel est ce qui reste d'un rendement affiché une fois retirés les frais, l'impôt et l'inflation. C'est le seul chiffre qui mesure le pouvoir d'achat réellement gagné, et il est systématiquement très inférieur au taux mis en avant. Exemple central de cet article : un placement en unités de compte affichant 5 % de performance brute par an, logé dans un contrat au coût total moyen du marché de 2,48 % par an selon l'étude France Assureurs publiée le 6 mai 2026 sur les données 2025, imposé au prélèvement forfaitaire de 30 % applicable à l'assurance-vie et confronté à une inflation de 2,1 % mesurée par l'INSEE en juillet 2026, produit un rendement réel de moins 0,24 % par an. Sur quinze ans, 100 000 euros investis deviennent 131 678 euros après frais et impôt, mais ne représentent que 96 411 euros de pouvoir d'achat, soit moins que la somme investie au départ.

Ce résultat n'a rien d'un cas extrême. Il combine trois paramètres moyens de marché, chacun documenté et daté. Il illustre la mécanique centrale de tout raisonnement patrimonial : le rendement affiché est un point de départ, pas un résultat. Entre les deux se trouvent quatre couches successives, dont trois prélèvent et une amplifie.

Cet article déroule ces quatre couches une par une, chiffres à l'appui, puis les rassemble dans un tableau qui va du brut affiché au réel net pour neuf supports différents. Il identifie ensuite les situations où le rendement réel est négatif alors que le rendement affiché est positif, et se termine par le seuil de rendement brut à atteindre selon la fiscalité applicable. Le mécanisme de l'inflation elle-même est traité séparément dans notre article sur ce que l'inflation retire à votre épargne, et le coût global de l'immobilisme dans celui consacré aucoût de l'inaction patrimoniale.

CoucheCe qui est retiréTaux annuel équivalentCapital à 15 ans, euros courantsEn euros d'aujourd'hui
Rendement brut affichéRien5,00 %207 893 euros152 214 euros
Couche 1, frais2,48 % par an de coût total2,52 %145 254 euros106 351 euros
Couche 2, fiscalité30 % du gain à la sortie1,85 %131 678 euros96 411 euros
Couche 3, inflation2,1 % par anmoins 0,24 %131 678 euros96 411 euros
Résultat après les quatre couchesFrais, impôt, inflation, quinze ansmoins 0,24 %Gain nominal de 31 678 eurosPerte réelle de 3 589 euros

Hypothèses du tableau : versement unique de 100 000 euros, performance brute de 5 % par an avant frais, coût total de 2,48 % par an prélevé sur l'encours, imposition du seul gain au taux de 30 % au moment du rachat, inflation figée à 2,1 % par an. Ce sont des hypothèses de calcul, pas des prévisions. Aucun placement ne garantit un rendement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital investi en unités de compte peut être perdu en tout ou partie.

Les quatre couches entre le rendement affiché et le pouvoir d'achat

Le vocabulaire, à fixer une fois pour toutes

Quatre expressions circulent et désignent quatre choses différentes. Le rendement brut est la performance de l'actif avant tout prélèvement. Le rendement net de frais retire les frais de l'enveloppe et des supports. Le rendement net d'impôt retire ensuite la fiscalité applicable au gain. Le rendement réel retire enfin la hausse des prix, et lui seul répond à la question du pouvoir d'achat.

La confusion la plus fréquente porte sur le mot net, employé sans préciser net de quoi. Un taux de distribution de SCPI est net des frais de gestion de la société mais brut d'impôt. Un rendement de fonds en euros est net des frais de gestion du contrat mais brut de prélèvements sociaux. Une performance de fonds actions est nette des frais courants du fonds mais brute des frais de l'enveloppe qui l'héberge. Chaque document utilise le mot net à un étage différent de la chaîne, et c'est parfaitement licite.

Pourquoi l'ordre des couches compte

Les couches ne sont pas commutatives dans leurs effets. Les frais s'appliquent chaque année sur l'encours, donc y compris sur les sommes qui n'ont pas encore produit de gain. L'impôt s'applique au gain, une fois seulement pour les enveloppes à fiscalité différée, ou chaque année pour les revenus distribués. L'inflation s'applique au capital terminal, quel qu'il soit. Additionner naïvement 2,48 % de frais, 30 % d'impôt et 2,1 % d'inflation ne veut rien dire : il faut les appliquer dans l'ordre, chacune sur sa propre assiette.

Cet ordre explique un résultat contre-intuitif du tableau précédent. Les frais coûtent 62 639 euros sur quinze ans, l'impôt 13 576 euros et l'inflation 35 267 euros. La couche la plus lourde n'est ni celle dont on parle le plus, la fiscalité, ni celle qui inquiète le plus, l'inflation : c'est celle qui est la plus discrète, les frais, parce qu'elle est la seule à se prélever chaque année sur la totalité du capital.

La quatrième couche, le temps, n'enlève rien mais amplifie tout

Le temps ne prélève rien par lui-même. Il fait autre chose : il compose. Chaque euro de frais prélevé cette année est aussi un euro qui ne produira jamais de gain les années suivantes, et le même raisonnement vaut pour l'impôt payé trop tôt et pour le pouvoir d'achat perdu. C'est ce qui transforme un écart de quelques dixièmes de point en dizaines de milliers d'euros sur une durée patrimoniale. Le mécanisme est détaillé dans notre article sur le calcul des intérêts composés.

Couche 1, les frais : ce qui est prélevé avant que vous ne voyiez quoi que ce soit

Les frais visibles et les frais invisibles

Les frais d'un placement se répartissent en deux familles. Ceux que vous voyez, parce qu'ils apparaissent comme une ligne sur un relevé : frais sur versement, frais d'arbitrage, droits de garde. Et ceux que vous ne voyez pas, parce qu'ils sont déduits avant l'affichage du rendement : frais de gestion sur l'encours, frais courants des fonds sous-jacents, commission de surperformance. Les seconds sont presque toujours supérieurs aux premiers.

Cette invisibilité n'est pas une irrégularité. La performance d'un fonds est publiée nette de ses frais courants, ce qui est la convention normale. Le problème n'est pas la convention, il est que la même convention empêche de comparer deux documents entre eux, puisqu'ils ne retirent pas les mêmes couches. La décomposition poste par poste figure dans notre analyse desfrais cachés des contrats d'assurance-vie bancaires.

Le coût total moyen d'un contrat en unités de compte

Le chiffre de référence est celui de l'étude France Assureurs publiée le 6 mai 2026 sur les données 2025 : le coût total moyen constaté en unités de compte s'établit à 2,48 % par an. Il se décompose en 0,88 % de frais de gestion prélevés par l'assureur en gestion libre et 1,60 % de frais courants prélevés à l'intérieur des fonds. En gestion sous mandat, la part assureur monte à 1,17 %.

Face à cette moyenne, un contrat à faibles frais combiné à des supports indiciels peu chargés se situe autour de 0,70 % de coût total. L'écart de 1,78 point paraît modeste énoncé ainsi. Sur 100 000 euros, quinze ans et une performance brute de 5 %, il représente 42 792 euros de capital nominal, et 21 932 euros de pouvoir d'achat après impôt selon les calculs détaillés plus loin.

Les frais sur versement, la couche qui ne se rattrape pas

Les frais sur versement sont prélevés une seule fois, ce qui les fait passer pour anodins. Ils ont pourtant une propriété désagréable : ils réduisent le capital investi, donc la base sur laquelle tout le reste se calcule. Un versement de 100 000 euros amputé de 3 % ne place que 97 000 euros, et ce sont ces 97 000 euros qui capitalisent pendant toute la durée.

Le chiffrage est parlant sur le support le plus prudent qui soit. Un fonds en euros servant 2,63 %, taux moyen des contrats individuels en 2025 selon l'ACPR dans son étude Analyses et Synthèses numéro 180 du 30 juin 2026, produit 2,18 % net des prélèvements sociaux de 17,2 %. Sur dix ans sans frais d'entrée, 100 000 euros deviennent 124 039 euros, soit 100 763 euros de pouvoir d'achat. Avec 3 % de frais sur versement, ils ne deviennent que 120 318 euros, soit 97 740 euros de pouvoir d'achat. Le pouvoir d'achat passe donc d'un gain de 763 euros à une perte de 2 260 euros, du seul fait d'une ligne prélevée le premier jour. Le fonctionnement de ce support est décrit sur notre page dédiée aufonds en euros.

Les frais de conseil, à intégrer dans la même chaîne

La rémunération du conseil, qu'elle prenne la forme d'honoraires ou de rétrocessions sur les frais de gestion, appartient à la même couche et doit être comptée dedans. Ce n'est ni scandaleux ni gratuit : un accompagnement se paie, comme toute prestation. Ce qui compte est de savoir combien, sur quelle assiette, et ce que cela retire au rendement réel. Nous publions la grille complète dans notre article surce que coûte un conseiller en gestion de patrimoine. Solstice Patrimoine travaille en architecture ouverte, ce qui suppose de dire précisément d'où vient sa rémunération.

Couche 2, la fiscalité : l'impôt frappe le rendement nominal, jamais le rendement réel

Les taux applicables en 2026, à ne pas confondre

Le prélèvement forfaitaire unique n'a plus un taux unique depuis 2026. Il s'établit à 31,4 % sur le capital mobilier, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la hausse portée par l'article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, la loi numéro 2025-1403. Il reste à 30 % sur l'assurance-vie et le contrat de capitalisation, expressément exclus de cette hausse, leurs prélèvements sociaux demeurant à 17,2 %. Les revenus fonciers et les bénéfices industriels et commerciaux de location meublée conservent également des prélèvements sociaux de 17,2 %.

Trois autres taux servent dans les calculs qui suivent. Sur un contrat d'assurance-vie de plus de huit ans et pour des primes versées après le 27 septembre 2017, le prélèvement forfaitaire s'établit à 7,5 % jusqu'à 150 000 euros d'encours, soit 24,7 % avec les prélèvements sociaux, après application d'un abattement annuel de 4 600 euros pour une personne seule et 9 200 euros pour un couple soumis à imposition commune. Les revenus fonciers subissent la tranche marginale d'imposition majorée de 17,2 %, soit 47,2 % dans la tranche à 30 % et 58,2 % dans celle à 41 %. La définition et le calcul de cette tranche sont détaillés dans notre article sur la tranche marginale d'imposition, et le choix entre forfait et barème dans celui consacré à laflat tax ou au barème progressif.

Imposition annuelle contre imposition différée

Deux régimes coexistent et n'ont pas du tout le même effet sur le rendement réel. L'imposition annuelle frappe chaque revenu à mesure qu'il est perçu : loyers, coupons, dividendes, prélèvements sociaux sur les intérêts d'un fonds en euros. L'imposition différée ne frappe qu'à la sortie, sur le gain constaté : rachat sur un contrat d'assurance-vie, retrait d'un plan d'épargne en actions, cession de titres sur un compte titres.

La différence n'est pas seulement de calendrier. Une somme non prélevée continue de produire des gains, année après année. Sur des durées longues, ce report est équivalent à un supplément de rendement, et il explique pourquoi deux placements affichant le même taux brut peuvent aboutir à des pouvoirs d'achat très différents. Le seul fait de percevoir un revenu imposable chaque année, au lieu de le laisser capitaliser, a un coût mesurable.

Le point aveugle : l'impôt porte aussi sur la fraction inflationniste du gain

Voici la partie la moins connue de tout le sujet, et la plus coûteuse. L'impôt s'applique au gain nominal, c'est-à-dire à la différence entre la valeur de sortie et la valeur d'entrée exprimées en euros courants. Or une partie de ce gain ne fait que compenser la hausse des prix : elle n'apporte aucun pouvoir d'achat supplémentaire. Elle est pourtant taxée exactement comme le reste.

Un exemple suffit à le montrer. Un placement rapportant 2,1 % par an dans une économie où l'inflation s'établit à 2,1 % ne crée aucun pouvoir d'achat : le gain réel est nul. Le PFU de 31,4 % s'applique malgré tout, ramenant le rendement net à 1,44 %, donc le rendement réel à moins 0,65 %. L'impôt, calculé sur un gain qui n'existe pas en termes réels, transforme une opération neutre en perte certaine. Il n'existe pas de correction d'assiette pour l'inflation sur les produits de placement, contrairement à certains mécanismes d'abattement pour durée de détention applicables ailleurs.

Couche 3, l'inflation : diviser au lieu de soustraire

La formule exacte, et l'erreur qu'elle corrige

Le rendement réel ne s'obtient pas en soustrayant l'inflation du rendement net. Il s'obtient en divisant : on calcule un plus le rendement net, divisé par un plus l'inflation, moins un. Sur un rendement net de 1,852 % avec 2,1 % d'inflation, la soustraction donne moins 0,248 % et la division donne moins 0,243 %. L'écart est faible à ce niveau de taux et devient significatif dès que l'inflation ou le rendement s'élèvent.

La vérification la plus fiable consiste toutefois à raisonner en montants plutôt qu'en taux. Vous calculez le capital net d'impôt à l'échéance, puis vous le divisez par l'indice des prix cumulé sur la période. Le résultat s'exprime en euros d'aujourd'hui et se compare directement à la somme investie. C'est cette méthode qui est utilisée dans tous les tableaux de cet article.

Quelle hypothèse d'inflation retenir

L'INSEE a mesuré une hausse des prix à la consommation de 2,1 % sur un an en juillet 2026. En moyenne annuelle, l'inflation s'était établie à 1,6 % en 2021, 5,2 % en 2022, 4,9 % en 2023, 2,0 % en 2024 et 0,9 % en 2025, soit 15,4 % de hausse cumulée en cinq ans. Retenir 2,1 % pour les quinze prochaines années est donc une convention de calcul, pas une prévision : la série récente montre justement que ce taux peut varier du simple au quintuple d'une année sur l'autre.

La conséquence pratique est qu'un rendement réel doit toujours être présenté avec l'hypothèse d'inflation qui le sous-tend, et vérifié sur au moins deux hypothèses. Un placement dont le rendement réel reste positif à 3 % d'inflation n'a pas le même profil qu'un placement qui ne l'est qu'à 1 %. Le détail du mécanisme d'érosion et son effet par classe d'actifs figurent dans notre article dédié àl'érosion de l'épargne par l'inflation.

Couche 4, le temps : pourquoi l'écart grandit au lieu de rester stable

Le tableau suivant compare deux contrats identiques en tout point sauf leurs frais, 2,48 % contre 0,70 %, sur une performance brute de 5 % par an, avec imposition du gain à 30 % au moment du rachat et une inflation de 2,1 %. La colonne qui compte est la dernière : le pouvoir d'achat obtenu au terme, exprimé en euros d'aujourd'hui, pour 100 000 euros investis au départ.

DuréeContrat à 2,48 %, pouvoir d'achatContrat à 0,70 %, pouvoir d'achatÉcart de pouvoir d'achatLe contrat à 2,48 % préserve-t-il le capital réel ?
5 ans98 491 euros104 913 euros6 422 eurosNon
10 ans97 304 euros111 004 euros13 700 eurosNon
15 ans96 411 euros118 343 euros21 932 eurosNon
20 ans95 787 euros127 016 euros31 229 eurosNon
25 ans95 409 euros137 122 euros41 713 eurosNon

Deux enseignements ressortent de ce tableau. D'abord, l'écart entre les deux contrats passe de 6 422 euros à cinq ans à 41 713 euros à vingt-cinq ans, alors que le différentiel de frais n'a pas bougé d'un centième de point. Ensuite, et c'est le résultat le plus dérangeant, le contrat au coût moyen du marché ne reconstitue jamais le pouvoir d'achat initial : à vingt-cinq ans, 100 000 euros investis valent 95 409 euros d'aujourd'hui, malgré une performance brute de 5 % par an pendant un quart de siècle. Le temps ne corrige pas un mauvais point de départ, il l'amplifie.

Du brut affiché au rendement réel net, classe d'actifs par classe d'actifs

Le tableau central de cet article applique la même chaîne à neuf supports, sur une durée uniforme de quinze ans et pour 100 000 euros investis. Les rendements bruts retenus sont ceux constatés et sourcés quand ils existent, et des hypothèses explicites quand ils n'existent pas, comme pour les actions dont aucun rendement futur ne peut être annoncé.

SupportRendement brut affichéFrais retenusFiscalité appliquéeRendement net annualiséRendement réel à 2,1 %Pouvoir d'achat de 100 000 euros à 15 ans
Compte courant0 %AucunAucune0 %moins 2,06 %73 217 euros
Livret A, taux au 1er août 20261,70 %AucunExonéré1,70 %moins 0,39 %94 281 euros
Fonds en euros, moyenne 20252,63 %Déjà déduits du taux publiéPrélèvements sociaux 17,2 % annuels2,18 %plus 0,08 %101 146 euros
Unités de compte, contrat au coût moyen5,00 % hypothétique2,48 % par an30 % du gain à la sortie1,85 %moins 0,24 %96 411 euros
Unités de compte, contrat à frais réduits5,00 % hypothétique0,70 % par an30 % du gain à la sortie3,25 %plus 1,13 %118 342 euros
Plan d'épargne en actions, support indiciel6,00 % hypothétique0,20 % par anPrélèvements sociaux 18,6 % à la sortie5,01 %plus 2,85 %152 461 euros
Compte titres, support indiciel6,00 % hypothétique0,20 % par anPFU 31,4 % à la sortie4,42 %plus 2,27 %140 000 euros
SCPI en direct, distribution 20254,91 %Déjà déduits du taux publiéTMI 30 % et 17,2 % de PS, soit 47,2 %2,59 %plus 0,48 %107 484 euros
Immobilier locatif nu6,00 % brut hypothétique1,80 point de charges, gestion et vacanceTMI 30 % et 17,2 % de PS, soit 47,2 %2,22 %plus 0,12 %101 741 euros

Sources et hypothèses de ce tableau. Livret A à 1,70 % depuis le 1er août 2026 selon l'arrêté du 28 juillet 2026. Fonds en euros à 2,63 % en 2025 selon l'ACPR, étude Analyses et Synthèses numéro 180 du 30 juin 2026. SCPI à 4,91 % de taux de distribution 2025 selon le bilan annuel de l'ASPIM du 9 février 2026, avec une dispersion allant de 4,2 % à 6 % selon les stratégies. Coût total de 2,48 % en unités de compte selon France Assureurs, étude du 6 mai 2026. Inflation de 2,1 % selon l'INSEE, mesure de juillet 2026. Les rendements des actions, des SCPI et de l'immobilier locatif sont des hypothèses de calcul et non des prévisions. Pour les supports imposés annuellement, les revenus nets sont supposés réinvestis au même taux et la valeur du capital est supposée stable, ce qui est une simplification forte, notamment pour les SCPI dont le prix de part peut baisser.

Ce que ce tableau montre et ce qu'il ne montre pas

Il montre que la hiérarchie des supports change complètement selon l'étage où l'on s'arrête. Classés par rendement brut affiché, l'immobilier locatif et les actions arrivent en tête, la SCPI suit, l'unité de compte au contrat moyen se place au milieu. Classés par pouvoir d'achat obtenu au terme, l'ordre est différent : le plan d'épargne en actions devance nettement le compte titres pour la seule raison de la fiscalité, et l'immobilier locatif se retrouve juste au-dessus du fonds en euros, malgré un rendement brut plus de deux fois supérieur, parce que les charges et la fiscalité foncière absorbent l'écart.

Il ne montre pas le risque, et c'est sa principale limite. Le Livret A et le fonds en euros comportent une garantie du capital que les autres lignes n'ont pas. Une SCPI peut voir le prix de sa part baisser et sa liquidité est limitée, un support en unités de compte peut perdre une partie du capital investi, un bien locatif peut connaître de la vacance ou des impayés. Comparer des rendements réels sans comparer les risques associés n'a pas de sens. La méthode de calcul du rendement d'un bien loué est détaillée dans notre article sur le calcul du rendement locatif net, et les caractéristiques des SCPI sur notre page SCPI. Le sujet est aussi traité dans l'épisodeSCPI, rendement, risques et fiscalité du podcast Out of the Box.

Quand le rendement réel est négatif malgré un rendement affiché positif

C'est la configuration la plus fréquente et la moins repérée, parce que tous les signaux visibles sont au vert : le capital progresse en euros, le relevé affiche un gain, l'impôt payé prouve même qu'il y a eu gain. Et pourtant le pouvoir d'achat recule. Le tableau suivant rassemble six situations où cela se produit avec les paramètres de 2026.

SituationRendement affichéAprès fraisAprès impôtRendement réel
Livret A au taux du 1er août 20261,70 %1,70 %1,70 %, exonérémoins 0,39 %
Compte à terme à 2,50 % imposé au PFU2,50 %2,50 %1,72 %moins 0,38 %
Fonds obligataire à 3,20 % avec 1,10 % de frais, au PFU3,20 %2,10 %1,44 %moins 0,65 %
Unités de compte à 5 % dans un contrat au coût moyen5,00 %2,52 %1,85 % annualisé sur 15 ansmoins 0,24 %
SCPI à 4,91 % pour une contribuable à 41 % de TMI4,91 %4,91 %2,05 %moins 0,05 %
Fonds en euros à 2,63 % avec 3 % de frais sur versement, sur 10 ans2,63 %2,63 % après amputation du capital investi1,87 % annualisémoins 0,23 %

Le cas du livret réglementé, le plus répandu

Le Livret A sert 1,70 % depuis le 1er août 2026 selon l'arrêté du 28 juillet 2026, sans frais et sans impôt. C'est le support le plus simple qui soit, et son rendement réel est pourtant négatif de 0,39 % par an face à une inflation de 2,1 %. Sur un livret rempli à son plafond de 22 950 euros, cela représente environ 90 euros de pouvoir d'achat perdus chaque année, malgré 390 euros d'intérêts effectivement crédités.

Le cas du placement de trésorerie fiscalisé

Un compte à terme rémunéré 2,50 % semble battre l'inflation de 0,40 point. Il ne la bat pas : le PFU de 31,4 % applicable au capital mobilier depuis l'article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ramène le rendement net à 1,72 %, donc le rendement réel à moins 0,38 %. Pour qu'un placement fiscalisé à ce taux préserve simplement le pouvoir d'achat, il lui faut afficher 3,06 % brut.

Le cas de la contribuable fortement imposée sur des revenus fonciers

Une SCPI distribuant 4,91 % semble largement au-dessus de l'inflation. Pour une contribuable dont la tranche marginale est à 41 %, l'imposition atteint 58,2 % en cumulant l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Le rendement net tombe à 2,05 % et le rendement réel à moins 0,05 %. Le même support donne un rendement réel de plus 0,48 % pour une contribuable dans la tranche à 30 %. Autrement dit, le rendement réel d'un placement dépend de la personne qui le détient, pas seulement du placement, ce qui rend toute comparaison générique fragile. Pour tester l'effet de sa propre tranche, vous pouvez faire le point sur votre situation.

Le cas du contrat chargé, le plus coûteux en montant

C'est le cas central de cet article, et le plus lourd en euros. Une performance brute de 5 %, un coût total de 2,48 % et une imposition de 30 % à la sortie aboutissent à un rendement réel de moins 0,24 % par an. Le capital progresse de 31 678 euros sur quinze ans en euros courants, et recule de 3 589 euros en pouvoir d'achat. Vous pouvez refaire ce calcul avec les frais réels de votre propre contrat, qui figurent dans les conditions générales et sur le relevé annuel d'information.

Le seuil de rendement brut à atteindre pour ne pas perdre de pouvoir d'achat

Le raisonnement peut se prendre par l'autre bout, et c'est souvent plus utile. Plutôt que de calculer ce qui reste d'un rendement donné, on calcule le rendement brut minimal qui permet de ne rien perdre. La réponse dépend uniquement du taux d'imposition applicable et du niveau de frais, et elle donne un critère de tri immédiat.

Fiscalité applicableTaux globalRendement brut requis sans fraisAvec 0,50 % de fraisAvec 2,48 % de frais
Livrets réglementés, exonérés0 %2,10 %2,60 %4,58 %
Prélèvements sociaux seuls, assurance-vie17,2 %2,54 %3,04 %5,02 %
Assurance-vie après 8 ans, hors abattement24,7 %2,79 %3,29 %5,27 %
Assurance-vie, prélèvement forfaitaire30 %3,00 %3,50 %5,48 %
Capital mobilier, PFU 202631,4 %3,06 %3,56 %5,54 %
Revenus fonciers, TMI 30 %47,2 %3,98 %4,48 %6,46 %
Revenus fonciers, TMI 41 %58,2 %5,02 %5,52 %7,50 %

Lecture de ce tableau. Pour une contribuable imposée à 41 % sur des revenus fonciers, un immeuble doit rapporter au moins 5,02 % net de charges pour que son patrimoine ne recule pas en pouvoir d'achat, et 6,46 % si les revenus transitent par une enveloppe facturant 2,48 %. C'est un seuil, pas un objectif : il ne dit rien du risque pris pour l'atteindre, et un rendement élevé s'accompagne presque toujours d'un risque proportionnel. Les seuils sont calculés avec l'inflation de 2,1 % mesurée par l'INSEE en juillet 2026 et les taux d'imposition en vigueur en 2026. Une vue d'ensemble des supports figure dans notre guide des meilleurs placements en 2026.

Cinq erreurs de calcul du rendement réel

Erreur 1 : comparer un taux brut à un taux net

Comparer le 4,91 % d'une SCPI, brut d'impôt, au 2,63 % d'un fonds en euros, brut de prélèvements sociaux mais net de frais de gestion, revient à comparer deux grandeurs qui ne sont pas au même étage de la chaîne. La seule comparaison licite se fait au dernier étage, en pouvoir d'achat, pour une même durée et une même situation fiscale.

Erreur 2 : confondre taux marginal et taux moyen

La tranche marginale d'imposition s'applique au dernier euro de revenu, pas à l'ensemble. Utiliser le taux marginal pour estimer l'impôt total dû sur un revenu conduit à surestimer lourdement la charge. En revanche, pour un revenu supplémentaire comme un loyer ou un coupon, c'est bien le taux marginal qui s'applique, et c'est pour cela qu'il figure dans nos calculs de rendement réel sur les revenus fonciers.

Erreur 3 : oublier les frais de l'enveloppe quand on regarde ceux du support

Un fonds indiciel affichant 0,20 % de frais courants coûte 0,20 % dans un compte titres et 1,08 % dans un contrat facturant 0,88 % de frais de gestion sur l'encours. Le même support, avec la même performance, produit deux rendements nets différents selon l'enveloppe. Les frais de l'enveloppe et ceux du support s'additionnent, ils ne se substituent pas.

Erreur 4 : raisonner sur un rendement annuel quand la fiscalité est différée

Sur une enveloppe à fiscalité différée, appliquer chaque année le taux d'imposition final donne un résultat systématiquement trop pessimiste, puisque l'impôt n'est pas prélevé en cours de route et que la somme non prélevée continue de produire. Le calcul juste consiste à capitaliser le rendement net de frais jusqu'au terme, puis à appliquer l'impôt une seule fois sur le gain constaté.

Erreur 5 : présenter un rendement réel sans son hypothèse d'inflation ni sa durée

Un rendement réel n'a aucun sens hors de ces deux paramètres. Le même placement affiche un rendement réel positif à 1 % d'inflation et négatif à 3 %. La bonne pratique consiste à afficher systématiquement l'hypothèse retenue, sa source et sa date, et à tester au moins deux scénarios avant de trancher quoi que ce soit.

Ce que cet article ne peut pas faire, et pourquoi c'est important

Cet article fournit une méthode et des ordres de grandeur calculés avec des paramètres sourcés et datés. Ce qu'il ne peut pas faire, c'est déterminer le rendement réel de votre patrimoine à vous. Ce calcul dépend de votre tranche marginale d'imposition, de la composition exacte de vos contrats, de leur antériorité fiscale, de votre horizon, de votre régime matrimonial et du risque que vous acceptez de porter. Deux personnes détenant le même support obtiennent des rendements réels différents, comme le montre l'exemple de la SCPI selon la tranche d'imposition.

C'est exactement la raison pour laquelle il vaut la peine d'en parler avec un conseiller plutôt que de s'arrêter à un tableau générique. Le bilan patrimonial consiste précisément à refaire ce calcul ligne par ligne sur votre situation réelle, avec vos frais réels et votre fiscalité réelle. Vous pouvez aussi commencer par lediagnostic patrimonial pour cadrer votre situation.

Rappels de méthode et de risque, valables pour tous les chiffres de cet article. Les hypothèses de rendement sont des conventions de calcul et non des prévisions. Aucun placement ne garantit un rendement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures, le capital investi en unités de compte, en SCPI, en actions ou en immobilier peut être perdu en tout ou partie, et la liquidité des SCPI comme du private equity est limitée. Cet article a une vocation strictement informative et ne constitue pas une recommandation personnalisée d'investissement.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le rendement réel d'un placement ?
C'est ce qui reste du rendement affiché une fois retirés les frais, l'impôt et l'inflation. Il mesure le pouvoir d'achat réellement gagné, et non la progression du capital en euros. Un placement affichant 5 % par an dans un contrat au coût total moyen de 2,48 %, imposé à 30 % et confronté à 2,1 % d'inflation, produit un rendement réel de moins 0,24 % par an.
Comment calculer un rendement réel correctement ?
On ne soustrait pas l'inflation, on divise. La formule retient un plus le rendement net, divisé par un plus l'inflation, moins un. La vérification la plus fiable consiste toutefois à raisonner en montants : calculer le capital net d'impôt au terme, puis le diviser par l'indice des prix cumulé sur la période pour l'exprimer en euros d'aujourd'hui.
Un rendement affiché positif peut-il donner un rendement réel négatif ?
Oui, et c'est fréquent avec les paramètres de 2026. Un Livret A à 1,70 % donne moins 0,39 % réel. Un compte à terme à 2,50 % imposé au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % donne moins 0,38 %. Une SCPI distribuant 4,91 % donne moins 0,05 % pour une contribuable imposée à 41 %, contre plus 0,48 % dans la tranche à 30 %.
Quelle est la couche qui coûte le plus cher entre les frais, l'impôt et l'inflation ?
Sur l'exemple central de cet article, 100 000 euros investis sur quinze ans à 5 % brut, les frais coûtent 62 639 euros, l'inflation 35 267 euros et l'impôt 13 576 euros. La couche la plus lourde est donc celle dont on parle le moins, parce qu'elle se prélève chaque année sur la totalité de l'encours et non sur le seul gain.
Quel rendement brut faut-il pour ne pas perdre de pouvoir d'achat ?
Avec une inflation de 2,1 % mesurée par l'INSEE en juillet 2026, il faut 2,10 % brut sur un support exonéré, 3,00 % sur une assurance-vie imposée à 30 %, 3,06 % au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, 3,98 % sur des revenus fonciers dans la tranche à 30 % et 5,02 % dans celle à 41 %. Ces seuils ne disent rien du risque pris pour les atteindre.
Pourquoi l'impôt aggrave-t-il l'effet de l'inflation ?
Parce qu'il porte sur le gain nominal, y compris sur la fraction qui ne fait que compenser la hausse des prix et n'apporte aucun pouvoir d'achat. Un placement rapportant 2,1 % dans une économie à 2,1 % d'inflation ne crée rien en termes réels, et le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % s'applique quand même, ramenant le rendement réel à moins 0,65 %.
Le rendement réel est-il le même pour tout le monde ?
Non, il dépend de la personne autant que du support. La tranche marginale d'imposition, l'antériorité fiscale du contrat, les frais réellement négociés et l'horizon de détention changent le résultat. C'est pourquoi une comparaison générique ne remplace pas un calcul mené sur une situation précise, avec les frais et la fiscalité effectivement applicables.

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Et si on faisait le point sur votre patrimoine ?

Quelques questions, puis une première analyse de votre situation par un conseiller Solstice.

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