Les frais de notaire dans le neuf en 2026

L'essentiel en bref

Dans le neuf, les frais de notaire (plus exactement les frais d'acquisition) représentent environ 2 à 3 % du prix de vente, là où l'ancien tourne autour de 7 à 8 %. La raison tient en une ligne : un logement neuf est vendu TVA comprise, l'État applique donc une taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 %en 2026 (frais d'assiette compris), au lieu des droits de mutation pleins de l'ancien (5,81 % au taux de droit commun, jusqu'à 6,32 % selon le département). Sur un achat à 250 000 €, les seuls droits diminuent d'environ 12 700 à 14 000 €, à titre indicatif.

Pourquoi les frais sont réduits dans le neuf

Un logement neuf vendu en VEFA (ou achevé depuis moins de cinq ans) est soumis à la TVA, en principe à 20 % (taux réduits possibles dans certains cas), incluse dans le prix affiché. Comme l'opération supporte déjà cette TVA, le législateur n'applique pas les droits de mutation pleins : la taxe de publicité foncière passe au taux réduit de 0,715 %, contre 5,81 % à 6,32 % dans l'ancien selon le département (taux 2026, frais d'assiette compris). C'est cette différence de fiscalité, et non la rémunération du notaire, qui explique l'essentiel de l'écart.

Conséquence directe : la hausse des droits de mutation de 0,5 point que certains départements ont votée à partir du 1er avril 2025, faculté ouverte par la loi de finances pour 2025 jusqu'au 31 mars 2028, ne concerne que l'ancien, et les primo-accédants achetant leur résidence principale en sont exonérés. Le neuf conserve son régime allégé.

Ce que paient vraiment les « frais de notaire »

Le terme est trompeur : la plus grosse part ne va pas au notaire mais à l'État et aux collectivités. Dans le neuf, ces frais d'acquisition se décomposent en quatre éléments :

• Les droits et taxes : principalement la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 % du prix. C'est la ligne qui rend le neuf avantageux.
• Les émoluments du notaire : sa rémunération proprement dite, fixée par un barème réglementé identique partout en France (dégressif selon le prix).
• Les débours : les sommes avancées par le notaire pour votre compte (documents d'urbanisme, géomètre, formalités).
• La contribution de sécurité immobilière : la taxe perçue pour la publication de la vente au service de la publicité foncière.

Exemple chiffré : un appartement neuf à 250 000 €

Pour un appartement neuf acheté 250 000 €TTC, les frais d'acquisition se situent autour de 5 000 à 7 500 €(2 à 3 %). Dans l'ancien, au même prix, ils atteindraient plutôt 17 500 à 20 000 €(7 à 8 %, ordres de grandeur de Notaires de France). L'écart, de l'ordre de 12 000 à 15 000 €à titre indicatif, est autant de capital conservé pour votre apport ou vos travaux d'aménagement.

Ces ordres de grandeur restent indicatifs : le montant exact dépend du prix, du barème des émoluments et des débours réels. Votre notaire vous remet un décompte précis avant la signature.

Neuf ou ancien : la différence en un coup d'oeil

Les frais réduits ne suffisent pas à faire un bon investissement : un logement neuf se paie souvent un peu plus cher au mètre carré que l'ancien équivalent. L'arbitrage se joue sur l'ensemble (prix, emplacement, absence de travaux, performance énergétique, garanties). C'est exactement le travail d'un conseil en architecture ouverte, qui vous informe de son mode de rémunération : vérifier que l'opération tient la route, frais compris.