Statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) en 2026

Le dispositif Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, est le nouveau cadre fiscal de l'investissement locatif neuf, issu de la loi de finances 2026. Il remplace le Pinel (arrêté fin 2024) en changeant de logique : au lieu d'une réduction d'impôt, il repose sur l'amortissement du logement, qui vient diminuer le revenu locatif imposable, en contrepartie d'un engagement de location avec loyers et ressources plafonnés.

Vous déduisez chaque année une fraction du prix du logement (l'amortissement) de vos loyers imposables. La base d'amortissement correspond à environ 80 % du prix (les 20 % restants représentant le terrain) et le taux est de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % par an selon le niveau de loyer accepté, le taux de 5,5 % supposant le niveau très social. La déduction est par ailleurs plafonnée à 8 000, 10 000 ou 12 000 € par an et par foyer fiscal selon ce même niveau, ce qui est la limite la plus souvent omise : au niveau intermédiaire, le plafond de 8 000 € est atteint dès 285 714 € de prix, et il s'apprécie par foyer fiscal et non par logement. Lorsque l'amortissement dépasse les loyers, le déficit foncier ainsi créé s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Le dispositif vise les logements neufs en habitat collectif (les maisons individuelles sont exclues), acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Cette page traite le neuf, mais le dispositif couvre aussi l'ancien avec travaux, à des taux d'amortissement inférieurs. Il impose un engagement de location d'environ 9 ans, à titre de résidence principale du locataire, avec des plafonds de loyers et de ressources du locataire. Les modalités exactes (zones, plafonds, base et taux d'amortissement) sont fixées par le dispositif et doivent être vérifiées au cas par cas.

Les deux ne fonctionnent pas de la même façon. Le Pinel offrait une réduction d'impôt immédiate plafonnée ; le statut du bailleur privé offre un avantage étalé via l'amortissement, souvent plus puissant dans la durée et sur des montants élevés, mais qui dépend de votre fiscalité. L'intérêt réel se mesure sur l'ensemble de l'opération (prix, emplacement, loyer, fiscalité), pas sur le seul avantage fiscal.