Statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) en 2026
Le successeur du Pinel pour l'investissement locatif neuf : un avantage fiscal fondé sur l'amortissement du logement, en échange d'un engagement de location encadré.
~80 %
Base d'amortissement
Du prix du logement (hors terrain)
jusqu'à 5,5 %
Amortissement / an
Selon les modalités du dispositif
9 ans
Engagement de location
Loyers et ressources plafonnés
2026-2028
Fenêtre d'acquisition
Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028
Qu'est-ce que le statut du bailleur privé ?
Issu de la loi de finances 2026, le statut du bailleur privé, couramment appelé dispositif Jeanbrun, est le nouveau cadre de l'investissement locatif dans le neuf. Il succède au Pinel, arrêté définitivement fin 2024, mais avec une logique différente : l'avantage ne prend plus la forme d'une réduction d'impôt immédiate, mais d'un amortissement comptable du logement, étalé dans le temps.
Le mécanisme d'amortissement
Chaque année, vous déduisez de vos loyers imposables une fraction du prix du logement. La base d'amortissement correspond à environ 80 % du prix (les 20 % restants étant réputés représenter le terrain, non amortissable), et le taux peut atteindre 5,5 % par an selon les modalités du dispositif. Quand l'amortissement dépasse les loyers, le déficit qui en résulte s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Concrètement, vos loyers sont peu ou pas imposés pendant de nombreuses années.
Conditions et engagement
- Logements neufs en habitat collectif (maisons individuelles exclues).
- Acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
- Engagement de location d'environ 9 ans, en résidence principale du locataire.
- Loyers et ressources du locataire plafonnés (selon la zone).
Les modalités précises (zones éligibles, plafonds, base et taux exacts) sont définies par le dispositif. Comme pour tout investissement réglementé, mieux vaut les faire vérifier avant de signer.
Jeanbrun ou Pinel : qu'est-ce qui change ?
Le Pinel donnait une réduction d'impôt immédiate mais plafonnée et entrait dans le plafonnement des niches fiscales. Le statut du bailleur privé mise sur l'amortissement : l'avantage est progressif, souvent plus efficace sur la durée et sur des biens de valeur élevée, mais son intérêt dépend de votre tranche d'imposition et de la qualité de l'opération. Un bien mal placé reste un mauvais investissement, quel que soit le dispositif.
FAQ
Questions fréquentes
Le dispositif Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, est le nouveau cadre fiscal de l'investissement locatif neuf, issu de la loi de finances 2026. Il remplace le Pinel (arrêté fin 2024) en changeant de logique : au lieu d'une réduction d'impôt, il repose sur l'amortissement du logement, qui vient diminuer le revenu locatif imposable, en contrepartie d'un engagement de location avec loyers et ressources plafonnés.
Vous déduisez chaque année une fraction du prix du logement (l'amortissement) de vos loyers imposables. La base d'amortissement correspond à environ 80 % du prix (les 20 % restants représentant le terrain) et le taux peut atteindre 5,5 % par an, selon les modalités du dispositif. Lorsque l'amortissement dépasse les loyers, le déficit foncier ainsi créé s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Résultat : des loyers peu ou pas fiscalisés pendant de longues années.
Le dispositif vise les logements neufs en habitat collectif (les maisons individuelles sont exclues), acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il impose un engagement de location d'environ 9 ans, à titre de résidence principale du locataire, avec des plafonds de loyers et de ressources du locataire. Les modalités exactes (zones, plafonds, base et taux d'amortissement) sont fixées par le dispositif et doivent être vérifiées au cas par cas.
Les deux ne fonctionnent pas de la même façon. Le Pinel offrait une réduction d'impôt immédiate plafonnée ; le statut du bailleur privé offre un avantage étalé via l'amortissement, souvent plus puissant dans la durée et sur des montants élevés, mais qui dépend de votre fiscalité. L'intérêt réel se mesure sur l'ensemble de l'opération (prix, emplacement, loyer, fiscalité), pas sur le seul avantage fiscal.
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