Location nue ou meublée : le calcul complet

Location nue ou meublée : la réponse directe

Location nue ou meublée, l'arbitrage ne se joue pas sur le taux d'imposition mais sur la catégorie de revenus. La location nue relève des revenus fonciers, avec un micro-foncier plafonné à 15 000 euros de recettes brutes et un abattement de 30 % en application de l'article 32 du code général des impôts. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec un micro-BIC plafonné à 83 600 euros et un abattement de 50 % pour la longue durée, seuils publiés par service-public.gouv.fr au 15 avril 2026. Les prélèvements sociaux sont de 17,2 % dans les deux cas : la hausse à 18,6 % portée par l'article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, la loi n° 2025-1403, ne vise que les revenus du capital mobilier.

Le forfait ne dit pourtant presque rien de l'arbitrage réel, parce que les deux régimes réels reposent sur des mécanismes qui ne se compensent pas au même endroit. En location nue, le déficit foncier s'impute sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros par an, article 156, I, 3° du code général des impôts : l'économie touche immédiatement vos salaires. En location meublée, l'amortissement du bâti représente environ 3 % du prix d'acquisition par an avec la convention usuelle, mais il est plafonné par l'article 39 C au montant du loyer diminué des autres charges, et il ne peut jamais déborder sur une autre catégorie de revenus.

Sur notre bien de référence, un appartement acheté 200 000 euros avec 180 000 euros empruntés sur vingt ans à 3,40 %, loué 750 euros par mois en nu et 850 euros en meublé, le meublé au régime réel efface l'impôt dès la première année quand le nu au régime réel laisse encore 779 euros de base imposable. Mais une fois comptés le mobilier, la comptabilité, la cotisation foncière des entreprises et la réintégration des amortissements dans la plus-value de revente, le bilan sur quinze ans ne bascule en faveur du meublé qu'à partir d'une tranche marginale d'environ 38 %. En dessous, la location nue laisse davantage d'argent. Cet article déroule ce calcul poste par poste.

Deux catégories de revenus qui n'ont rien à voir

Avant tout tableau, il faut poser la différence de nature, parce que c'est elle qui produit ensuite tous les écarts de chiffres. Louer un logement vide et louer le même logement garni d'un mobilier suffisant ne relèvent pas du même droit fiscal, et pas non plus du même droit locatif.

Le revenu foncier, un revenu civil

La location nue produit un revenu foncier au sens des articles 14 et suivants du code général des impôts. C'est un revenu civil, celui du propriétaire qui perçoit le fruit de son bien sans exercer d'activité. La conséquence pratique est directe : la comptabilité est une comptabilité de trésorerie tenue sur un formulaire, la déclaration 2044, et la liste des charges déductibles est fermée, énumérée à l'article 31 du code général des impôts. Ce qui n'y figure pas n'est pas déductible, même si la dépense est réelle et justifiée.

L'absence la plus lourde de cette liste est l'amortissement. Un propriétaire bailleur en nu ne peut pas déduire l'usure de son immeuble, alors même que cette usure est économiquement réelle. C'est le point de départ de tout l'avantage du meublé, et il n'a rien d'anecdotique.

Le bénéfice industriel et commercial, un revenu d'activité

La location meublée est traitée fiscalement comme une activité commerciale, et ses revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Le statut de loueur en meublé non professionnel s'applique dès lors que le logement est garni d'un mobilier permettant au locataire d'y vivre sans rien apporter, avec la liste des onze éléments obligatoires fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. La définition complète figure dans notre fiche de glossaire LMNP, et le cadre général sur notre page LMNP chez Solstice Patrimoine.

Le régime des bénéfices industriels et commerciaux ouvre la déduction de toute charge engagée dans l'intérêt de l'exploitation, sans liste fermée, et surtout l'amortissement du bâti, des composants et du mobilier. L'amortissement est une charge sans décaissement : elle abaisse la base imposable sans sortir un euro de votre compte. C'est le mécanisme central du meublé, détaillé dans notre article comprendre l'amortissement comptable en LMNP.

La contrepartie est une comptabilité commerciale complète : livre journal, grand livre, plan d'amortissement par composants, liasse fiscale 2031 et tableaux 2033-A à 2033-G, télétransmission. Ce n'est pas une formalité, c'est un poste de dépense annuel, que nous chiffrons plus bas.

Les dix différences structurantes, en un tableau

Neuf lignes sur dix penchent en faveur du meublé au premier regard. La dixième, la réintégration des amortissements dans la plus-value créée par l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, suffit pourtant à renverser la conclusion dans une partie des cas, comme nous allons le voir. Et deux lignes, la durée du bail et le dépôt de garantie, n'ont aucun effet fiscal mais un effet économique considérable.

Micro-foncier à 30 % contre micro-BIC à 50 %

Commençons par le plus simple, le forfait, parce que c'est le régime qui s'applique par défaut des deux côtés et que la moitié des bailleurs n'en sortiront jamais.

Les seuils, les abattements et les exclusions

Les seuils du micro-BIC sont ceux de l'article 50-0 du code général des impôts dans sa rédaction applicable en 2026, tels que publiés par service-public.gouv.fr au 15 avril 2026. Le plafond de 77 700 euros qui circule encore est périmé. Le couple 15 000 euros et 30 % applicable au meublé de tourisme non classé a été introduit par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, et s'applique depuis l'imposition des revenus de 2025.

Deux exclusions méritent d'être connues du côté du micro-foncier. La première tient au seuil : les 15 000 euros s'apprécient pour l'ensemble des revenus fonciers bruts du foyer, tous biens confondus, et non bien par bien. Deux appartements loués 9 000 euros chacun font sortir du micro-foncier, même s'ils sont détenus séparément par chacun des membres du couple. La seconde tient à la nature du bien : la détention d'un immeuble placé sous un régime spécial, monument historique ou dispositif de défiscalisation à obligation de conservation, ferme l'accès au micro-foncier pour l'ensemble des revenus fonciers du foyer.

Ce que l'écart de 20 points représente en euros

L'abattement du micro-BIC dépasse celui du micro-foncier de 20 points de recettes. Sur 12 000 euros de loyers annuels, cela représente 2 400 euros de base imposable en moins. À une tranche marginale de 30 %, avec 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global de 47,2 %, l'écart vaut 1 133 euros d'impôt par an. À une tranche marginale de 41 %, taux global de 58,2 %, il vaut 1 397 euros. À une tranche marginale nulle, il ne vaut plus que 413 euros. La notion de tranche marginale, qu'il ne faut jamais confondre avec le taux moyen effectivement payé, est précisée dans notre fiche tranche marginale d'imposition et dans notre article comprendre la tranche marginale d'imposition.

Le barème 2026 applicable aux revenus de 2025, indexé de 0,9 % par la loi de finances pour 2026, place la tranche à 11 % à partir de 11 600 euros de revenu imposable par part, celle à 30 % à partir de 29 579 euros, celle à 41 % à partir de 84 577 euros et celle à 45 % à partir de 181 917 euros. Vous pouvez situer la vôtre avec notre simulateur d'impôt sur le revenu.

L'option pour le réel n'engage pas de la même façon

Voici une asymétrie très peu connue et qui a des conséquences concrètes. En location nue, l'option pour le régime réel prévue au 4 de l'article 32 du code général des impôts vaut pour l'année au titre de laquelle elle est exercée et pour les deux années suivantes : elle est irrévocable pendant trois ans. En location meublée, l'option pour le régime réel est en droit révocable chaque année, dans le même délai que celui de l'option.

Cette différence change la manière de décider. Sortir du micro-foncier engage un cycle de trois ans, ce qui suppose d'anticiper l'évolution des loyers, des travaux et de la tranche marginale sur cette durée. En meublé, la réversibilité de droit existe, même si le retour au micro-BIC est presque toujours une mauvaise opération en pratique : les amortissements déjà déduits restent réintégrables dans la plus-value, et les annuités non prises pendant les années passées au micro sont définitivement perdues.

Le régime réel des deux côtés : déficit foncier contre amortissement

C'est ici que se joue l'essentiel, et c'est ici que la plupart des comparatifs s'arrêtent trop tôt en se contentant d'opposer 30 % à 50 %. Les deux régimes réels ne produisent pas le même type d'économie, et surtout pas au même endroit de la déclaration.

Ce qui est déductible en location nue

L'article 31 du code général des impôts énumère limitativement les charges admises : les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration, les intérêts d'emprunt et les frais d'emprunt, les primes d'assurance, les impositions autres que celles incombant à l'occupant dont la taxe foncière, les frais de gestion et de gérance, les charges de copropriété non récupérables, et un déficit forfaitaire de 20 euros par local pour les frais de correspondance et de téléphone.

Deux frontières sont à connaître par cœur. Première frontière, les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne sont jamais déductibles en location nue : ils entrent en majoration du prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value future, pas en charge de l'année. Seconde frontière, les travaux d'amélioration sont déductibles pour les locaux d'habitation, alors qu'ils ne le sont pas pour les locaux professionnels et commerciaux. La qualification des travaux est de très loin le premier motif de rectification en matière de revenus fonciers.

Le déficit foncier et sa limite annuelle de 10 700 euros

Le déficit foncier est le mécanisme qui n'a aucun équivalent en location meublée non professionnelle. Lorsque les charges dépassent les recettes, le déficit s'impute sur le revenu global du foyer, salaires compris, dans la limite de 10 700 euros par an, en application de l'article 156, I, 3° du code général des impôts. C'est le seul cas où une opération immobilière vient réduire l'impôt sur des revenus qui n'ont rien à voir avec elle. Le mécanisme complet est présenté dans notre fiche de glossaire déficit foncier et sur notre page déficit foncier chez Solstice Patrimoine.

Trois règles bordent ce mécanisme, et chacune est régulièrement mal appliquée. Première règle, la fraction du déficit qui provient des intérêts d'emprunt n'est jamais imputable sur le revenu global : elle est reportable dix ans, sur les seuls revenus fonciers. L'ordre d'imputation compte donc : les intérêts se déduisent d'abord des recettes, et seul le solde de charges non financières peut créer un déficit imputable globalement.

Deuxième règle, l'excédent au-delà de 10 700 euros est lui aussi reportable dix ans sur les seuls revenus fonciers. Une facture de travaux de 60 000 euros ne produit donc pas 60 000 euros d'économie immédiate, loin de là. Troisième règle, l'imputation sur le revenu global est conditionnée au maintien du bien en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation. Une vente anticipée entraîne la remise en cause de l'imputation et la reconstitution du revenu global des années concernées.

Un mot sur le doublement du plafond à 21 400 euros pour les travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de sortir des classes E, F ou G. Ce dispositif a été créé par l'article 12 de la loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022 et il visait initialement les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2025. La loi de finances pour 2026 l'a prorogé pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. Pour les autres travaux payés en 2026, la limite de droit commun de 10 700 euros est celle qui s'applique. C'est un point à revérifier à chaque loi de finances, car ce type de mesure est fréquemment prorogé ou remplacé.

L'amortissement en meublé et le plafond de l'article 39 C

Du côté du meublé, l'économie ne vient pas d'un déficit mais d'une charge calculée. Avec la convention d'amortissement la plus répandue, une quote-part de terrain non amortissable de 10 % et une durée moyenne pondérée de trente ans sur le bâti, l'amortissement annuel représente exactement 3 % du prix d'acquisition. Sur un bien à 200 000 euros, cela fait 6 000 euros par an. Le mobilier s'y ajoute : 8 000 euros amortis sur huit ans apportent 1 000 euros de plus.

Mais l'article 39 C du code général des impôts plafonne l'amortissement déductible d'un exercice au montant du loyer acquis diminué des autres charges afférentes au bien. Traduction : l'amortissement peut ramener le résultat à zéro, jamais en dessous. La fraction bloquée n'est pas perdue, elle se stocke sans limite de durée et ressort les années où le résultat redevient positif, typiquement après l'extinction des intérêts d'emprunt. Le mécanisme et ses conséquences sont détaillés dans notre article le LMNP au régime réel.

Quant au déficit proprement dit, celui que créent les charges ordinaires et non l'amortissement, il n'est imputable que sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes, en application de l'article 156, I, 1° bis du code général des impôts. Jamais sur le revenu global. C'est la différence de fond avec le foncier, et elle est décisive dès qu'il y a des travaux.

Deux mécanismes qui ne se compensent pas au même endroit

Deux lignes résument tout. L'amortissement est plus puissant année après année, parce qu'il ne coûte rien à générer. Le déficit foncier est plus puissant ponctuellement, parce qu'il attaque le revenu global, mais il exige de dépenser réellement l'argent qu'il déduit. Personne ne fait 60 000 euros de travaux pour économiser 4 387 euros d'impôt : la question est de savoir si les travaux devaient être faits de toute façon.

Location nue ou meublée : le calcul complet sur le bien de référence

Passons aux chiffres, sur un cas unique déroulé du début à la fin. Toutes les hypothèses sont posées ici et ne changent plus.

Les hypothèses, posées une fois pour toutes

Un appartement de type deux pièces acheté 200 000 euros, dont 10 % de quote-part de terrain non amortissable. Financement par un emprunt de 200 000 euros ramené à 180 000 euros après apport des frais, contracté sur vingt ans au taux de 3,40 %, soit une mensualité de 1 034,70 euros et une annuité de 12 416 euros. Les intérêts de la première année s'élèvent à 6 021 euros et le capital remboursé à 6 395 euros.

Le loyer est de 750 euros par mois en location nue, soit 9 000 euros par an, et de 850 euros par mois en location meublée, soit 10 200 euros par an. La prime du meublé retenue est donc de 13,3 %, ce qui correspond à un ordre de grandeur courant sur un marché de centre-ville de province, avec une amplitude observée qui va couramment de 5 à 20 % selon la tension locative et la qualité de l'ameublement. Les charges non récupérables, la taxe foncière et l'assurance représentent 2 200 euros par an dans les deux cas. Le meublé supporte en plus 800 euros de comptabilité et de cotisation foncière des entreprises, et 8 000 euros de mobilier amortis sur huit ans.

Ces flux se construisent avec la méthode que nous détaillons dans notre article calculer son rendement locatif net.

L'année 1, quatre régimes côte à côte

Deux enseignements immédiats. Le régime réel écrase le forfait des deux côtés dès qu'il y a un crédit, et c'est vrai en nu comme en meublé : 779 euros de base contre 6 300 euros en location nue, zéro contre 5 100 euros en location meublée. Le micro n'a de sens que sur un bien détenu comptant, avec peu de charges, ou pour une bailleuse qui refuse toute obligation déclarative supplémentaire, ce qui est une préférence parfaitement légitime et qui n'a pas à se justifier par un calcul.

Second enseignement, moins visible : le meublé au réel ne consomme qu'un sixième de son amortissement disponible la première année. Les 5 821 euros mis en report ne sont pas une économie, c'est un différé. Ils protégeront les loyers plus tard, mais ils gonfleront aussi le montant réintégré dans la plus-value à la revente.

L'impôt annuel selon la tranche marginale

L'écart entre le meublé au réel et le nu au réel n'est que de 368 euros par an à une tranche marginale de 30 %, et de 485 euros à 45 %. C'est un chiffre qu'il faut garder en tête, parce qu'il est très inférieur à ce que suggère la comparaison des forfaits. Une fois les deux régimes réels correctement paramétrés, l'écart fiscal annuel du bien de référence est de l'ordre de quelques centaines d'euros, à comparer aux 800 euros annuels de comptabilité et de cotisation foncière des entreprises que le meublé supporte en plus.

L'effort de trésorerie mensuel

La fiscalité n'est qu'une composante du flux réel. Avec une annuité de 12 416 euros et 2 200 euros de charges, l'effort d'épargne mensuel de la première année, à une tranche marginale de 30 %, ressort à 499 euros en location nue au réel et à 435 euros en location meublée au réel. Au micro, il monte à 716 euros en nu et à 635 euros en meublé. L'écart de trésorerie entre les deux meilleures options, nu au réel et meublé au réel, est donc de 64 euros par mois, soit 768 euros par an, dont 1 200 euros viennent de la prime de loyer, moins 800 euros de coûts de structure du meublé, plus 368 euros d'impôt évité.

Le bilan sur quinze ans, revente comprise

Comparer sur une seule année est le défaut le plus répandu de tous les comparatifs entre location nue et location meublée. La première année est la moins représentative de toutes : les intérêts sont à leur maximum, le mobilier vient d'être acheté, et rien n'a encore été vendu.

Ce que la réintégration des amortissements change

Depuis l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, qui a créé le III de l'article 150 VB du code général des impôts, les amortissements admis en déduction viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, pour toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. La réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 à la question écrite n° 10097 confirme que l'ensemble du stock est concerné, y compris celui constitué avant 2025. Les résidences étudiantes, les résidences seniors, les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes et les unités de soins de longue durée restent exclus de la réintégration.

La location nue, elle, ne subit rien de tel, puisqu'elle n'amortit rien. Elle bénéficie même de l'inverse pour ses travaux : les dépenses de construction, de reconstruction et d'agrandissement viennent majorer le prix d'acquisition, et un forfait de 15 % du prix d'acquisition est admis sans justificatif au titre des travaux pour un bien détenu depuis plus de cinq ans.

Sur le bien de référence revendu 260 000 euros au bout de quinze ans, avec des abattements pour durée de détention de 60 % pour l'impôt sur le revenu et de 16,5 % pour les prélèvements sociaux en application de l'article 150 VC du code général des impôts, la plus-value brute est de 60 000 euros et l'imposition de 13 177 euros en location nue comme au micro-BIC. En location meublée au régime réel, avec 51 750 euros d'amortissements cumulés réintégrés, la plus-value brute passe à 111 750 euros et l'imposition à 24 543 euros. Le surcoût de sortie du meublé est donc de 11 365 euros. La méthode de calcul complète figure dans notre article calculer sa plus-value immobilière et son abattement.

Le solde net sur quinze ans par tranche marginale

Le tableau suivant isole les seuls postes qui diffèrent entre les deux options. Les charges courantes, l'annuité de crédit et le prix de revente sont identiques et n'y figurent donc pas. Sont retenus 18 000 euros de prime de loyer cumulée, 16 000 euros de mobilier décaissé, soit 8 000 euros à l'achat et 8 000 euros de renouvellement la neuvième année, 12 000 euros de comptabilité et de cotisation foncière des entreprises, et l'impôt cumulé sur les loyers, les deux options étant supposées au régime réel.

Le taux global d'équilibre ressort à 55,16 %, soit une tranche marginale d'environ 38 % une fois retirés les 17,2 % de prélèvements sociaux. Sur ce scénario précis, avec une revente à quinze ans, la location meublée ne devient gagnante qu'à partir de la tranche à 41 %. C'est une conclusion qui heurte le discours dominant, et elle mérite d'être expliquée plutôt que martelée.

Pourquoi le meublé perd une partie de son avance

Trois postes mangent l'avantage fiscal, et aucun n'est fiscal. Le premier est le mobilier : 16 000 euros décaissés sur quinze ans contre 18 000 euros de prime de loyer cumulée. La prime de loyer du meublé finance presque exactement son mobilier, et il ne reste que 2 000 euros. Le deuxième est le coût de structure : 12 000 euros de comptabilité et de cotisation foncière des entreprises sur quinze ans, dans une configuration où la base imposable est déjà nulle, donc où la déduction de ces honoraires ne procure aucune économie d'impôt de l'année. Le troisième est le surcoût de plus-value de 11 365 euros.

Face à ces 39 365 euros de coûts spécifiques, l'avantage fiscal annuel du meublé est de 18 283 euros cumulés à une tranche marginale de 30 %. L'arithmétique est sans appel à ce niveau d'imposition. Elle s'inverse à 41 % parce que l'impôt évité sur les loyers, lui, croît avec la tranche marginale, alors que les trois postes de coût, eux, n'en dépendent pas.

Le scénario sans revente change complètement la conclusion

Si le bien n'est pas vendu mais conservé jusqu'au décès et transmis, la plus-value latente n'est jamais imposée : le bien entre dans la succession pour sa valeur vénale au jour du décès. Les 11 365 euros de surcoût disparaissent, et le solde du meublé remonte à moins 10 000 euros. Le taux global d'équilibre tombe alors à 25,82 %, soit une tranche marginale d'équilibre d'environ 8,6 %. Autrement dit, sans revente, la location meublée reprend l'avantage dès la tranche à 11 %.

L'horizon de détention est donc le paramètre le plus déterminant de tout l'arbitrage, davantage que la tranche marginale elle-même. Une revente à cinq ans, avant tout abattement pour durée de détention, aggrave nettement le surcoût de sortie du meublé. Une conservation jusqu'à la transmission l'annule. Et ce paramètre-là ne se lit dans aucun tableau générique.

Le bail, la vacance et le mobilier, ce que le tableau fiscal ne montre pas

Les trois postes qui viennent de renverser le calcul ne sont pas fiscaux. Il faut donc les traiter pour eux-mêmes.

Trois ans contre un an

La lecture patrimoniale de ce tableau est la suivante. Le bail nu de trois ans achète de la stabilité et coûte de la souplesse : reprendre son logement suppose un préavis de six mois motivé, à l'échéance seulement. Le bail meublé d'un an achète de la souplesse et coûte de la rotation : le locataire peut partir avec un mois de préavis, à tout moment, sans motif. Ni l'un ni l'autre n'est meilleur dans l'absolu. Ils correspondent à deux projets différents, et c'est le projet qui doit trancher, pas le tableau.

Un point souvent négligé : le dépôt de garantie de deux mois en meublé n'est pas un revenu, c'est une somme conservée pour le compte du locataire et restituée en fin de bail. Il améliore la trésorerie du début mais ne change rien au bilan. L'inscrire en produit dans un prévisionnel est une erreur que nous voyons régulièrement.

La vacance, et le point où elle annule la prime de loyer

Un bail d'un an produit mécaniquement plus de relocations qu'un bail de trois ans, et chaque relocation coûte des jours de loyer perdus, un état des lieux, une remise en état et parfois des honoraires de mise en location. Ces honoraires sont plafonnés pour la part du locataire par le décret n° 2014-890 du 1er août 2014, mais la part du bailleur reste libre.

La question utile n'est pas de savoir si le meublé subit plus de vacance, mais à partir de quel niveau cette vacance annule sa prime de loyer. Le calcul est direct sur le bien de référence, avec une prime de 13,3 %.

Le point de bascule se situe donc autour de 1,6 à 1,8 mois de vacance annuelle pour le meublé, contre une quinzaine de jours pour le nu. C'est atteignable dans une ville étudiante où le logement se vide deux mois l'été sans être reloué, et hors d'atteinte dans une métropole tendue. Cette donnée est locale, elle ne se déduit d'aucune statistique nationale, et elle se vérifie en interrogeant les gestionnaires du secteur avant d'acheter. Notre article sur les villes rentables pour l'investissement locatif donne les repères de tension par marché.

Le mobilier, un décaissement bien réel

Le mobilier est le poste que les comparatifs traitent comme une ligne d'amortissement alors que c'est d'abord une sortie de trésorerie. Sur un deux pièces correctement équipé, 8 000 euros couvrent la literie, l'électroménager, la cuisine équipée, la table, les rangements et les luminaires exigés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Il faut compter un renouvellement significatif tous les huit à dix ans, et des remplacements ponctuels à chaque relocation.

Trois conséquences. Premièrement, cet argent doit être disponible au moment de l'achat, en plus de l'apport et des frais, ce qui pèse sur le plan de financement et sur le montant que vous pourrez emprunter par ailleurs. Deuxièmement, l'amortissement du mobilier sur huit ans ne compense la dépense qu'en base imposable, jamais en trésorerie. Troisièmement, un mobilier bas de gamme fait chuter la prime de loyer et augmente la rotation : c'est le poste sur lequel économiser coûte le plus cher.

Le cas du bien à gros travaux, où la location nue redevient gagnante

Il existe une configuration où la location nue reprend l'avantage sans discussion possible, et il faut la traiter en détail parce qu'elle est fréquente : celle du bien acheté à rénover.

Le calcul sur 60 000 euros de travaux

Prenons un immeuble ancien acheté 150 000 euros avec 60 000 euros de travaux de rénovation qualifiés de réparation, d'entretien et d'amélioration, financés par un emprunt de 190 000 euros sur vingt ans à 3,40 %, soit une mensualité de 1 092,19 euros et 6 355 euros d'intérêts la première année. Le bien est loué à partir du septième mois, soit 5 400 euros de recettes la première année, puis 10 800 euros en année pleine. Les charges courantes sont de 2 400 euros. La bailleuse est à une tranche marginale de 41 % et ne détient aucun autre bien locatif.

L'économie de 4 387 euros porte sur les salaires de l'année, elle est encaissée immédiatement, et elle ne dépend pas du niveau des loyers. C'est exactement ce que la location meublée ne sait pas faire.

Ce que le meublé ne peut pas faire du même montant

En location meublée, ces 60 000 euros suivent l'un des deux chemins suivants. S'ils sont qualifiés de charges d'entretien et de réparation, ils créent un déficit de bénéfices industriels et commerciaux imputable uniquement sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes. Comme la base est déjà ramenée à zéro par l'amortissement, ce déficit n'a aucune chance d'être consommé avant longtemps. S'ils sont qualifiés de travaux d'amélioration ou de reconstruction, ils entrent en base amortissable et se déduisent sur quinze à vingt ans, sous le plafond de l'article 39 C, avec le seul effet de gonfler le stock d'amortissement en report et le montant réintégré à la revente.

Dans les deux cas, l'effet sur l'impôt de l'année est nul, et l'effet sur l'impôt des années suivantes est marginal puisque la base était déjà nulle. La location nue produit ici 4 387 euros d'économie immédiate, la location meublée en produit zéro. Le sujet des arbitrages entre structures de détention et régimes est traité en détail dans l'épisode LMNP ou SCI à l'IS, quelle structure du podcast Out of the Box.

Le piège du report à dix ans

Attention toutefois, parce que le déficit foncier n'est pas un chèque en blanc. Les 52 655 euros de report constitués la première année ne s'imputent que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Sur ce bien pris isolément, les revenus fonciers nets disponibles pour absorber ce stock sont de 2 278 euros en année 2 et montent progressivement à 4 774 euros en année 11, au fur et à mesure que les intérêts d'emprunt s'éteignent.

Le cumul absorbé sur dix ans ressort à 34 693 euros, ce qui laisse 17 962 euros de déficit perdus à l'échéance, faute d'avoir trouvé un revenu foncier sur lequel s'imputer. À une tranche marginale de 41 %, le report effectivement consommé vaut 20 191 euros d'impôt et de prélèvements sociaux évités, tandis que les 17 962 euros perdus représentent 10 454 euros qui n'ont servi à rien.

Deux façons de ne pas perdre ce report

La première consiste à disposer d'autres revenus fonciers. Avec 8 000 euros de revenus fonciers nets par an provenant d'un autre bien, le stock de 52 655 euros est intégralement absorbé avant l'échéance des dix ans, et rien n'est perdu. C'est l'argument le plus solide en faveur de la constitution progressive d'un portefeuille locatif nu plutôt que d'une opération isolée.

La seconde consiste à échelonner les travaux sur deux exercices. En payant 30 000 euros la première année et 30 000 euros la seconde, l'imputation sur le revenu global atteint 10 700 euros chacune des deux années, soit 21 400 euros au total et 8 774 euros d'économie immédiate à une tranche marginale de 41 %, contre 4 387 euros avec un paiement unique. L'échelonnement suppose évidemment que le chantier s'y prête et que la date de paiement des factures, qui est le fait générateur en matière de revenus fonciers, soit maîtrisée.

Le calendrier et le chiffrage des travaux sont un métier en soi. Le sujet est abordé sous l'angle opérationnel dans l'épisode payer moins cher ses travaux de rénovation du podcast Out of the Box, et la ressource investissement locatif d'emeline-siron.fr détaille la conduite de chantier côté terrain.

Les erreurs de calcul qui faussent l'arbitrage entre nu et meublé

Appliquer les prélèvements sociaux au déficit imputé sur le revenu global

C'est l'erreur la plus coûteuse, et elle est partout. Quand 10 700 euros de déficit foncier s'imputent sur le revenu global, ils viennent réduire un revenu global composé de salaires, et les salaires ne supportent pas les prélèvements sociaux de 17,2 % applicables aux revenus du patrimoine. L'économie est donc de 10 700 euros multipliés par la seule tranche marginale, soit 4 387 euros à 41 %, et non par le taux global de 58,2 %, ce qui donnerait à tort 6 227 euros. L'écart de 1 840 euros suffit à retourner une conclusion.

En revanche, la fraction du déficit qui s'impute sur d'autres revenus fonciers économise bien le taux global, tranche marginale plus 17,2 %, puisque ces revenus-là supportent les prélèvements sociaux. Les deux imputations n'ont donc pas la même valeur, ce qui est contre-intuitif : le report sur revenus fonciers vaut proportionnellement plus cher que l'imputation globale, il est simplement moins immédiat et plus incertain.

Confondre la tranche marginale et le taux moyen

Un foyer imposé à 12 % en moyenne peut parfaitement se situer dans la tranche à 30 %. C'est la tranche marginale qui compte pour tout ce calcul, puisque le loyer supplémentaire s'ajoute au sommet des revenus et que la charge déductible s'en retranche au même sommet. Raisonner en taux moyen sous-estime systématiquement l'intérêt du régime réel, quel que soit le côté.

Comparer sur la première année seulement

La première année cumule tous les biais : intérêts maximaux, mobilier neuf, frais d'acquisition, parfois travaux. Elle surestime l'avantage du meublé. La comparaison n'a de sens que sur la durée de détention prévue, revente comprise, comme le montre l'écart de conclusion entre notre tableau annuel et notre tableau à quinze ans.

Oublier la cotisation foncière des entreprises

La location meublée est une activité commerciale au sens de l'article 1447 du code général des impôts, et elle entre à ce titre dans le champ de la cotisation foncière des entreprises, alors que la location nue d'un local d'habitation en est hors champ. L'article 1459 prévoit des exonérations, notamment pour la location d'une partie de l'habitation personnelle du bailleur, mais elles ne couvrent pas le cas standard d'un logement entier donné en location meublée. Le montant dépend de la base minimum fixée par la commune : il faut prévoir quelques centaines d'euros par an, et il n'existe pas de barème national unique.

Croire que la réglementation énergétique arbitre entre les deux

Elle n'arbitre rien. L'interdiction de mise en location des logements classés G, entrée en vigueur le 1er janvier 2025 en application de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, s'applique de la même manière à la location nue et à la location meublée de longue durée. Le calendrier de sortie des classes F puis E frappe donc les deux régimes identiquement. Ce n'est pas un critère d'arbitrage entre nu et meublé, c'est une contrainte d'accès à la location tout court.

Oublier que l'option foncière engage trois ans

Une bailleuse qui sort du micro-foncier pour déduire des travaux exceptionnels reste au régime réel pendant trois ans. Si les travaux sont concentrés sur une seule année et que les charges des deux années suivantes sont inférieures à 30 % des loyers, elle paiera plus d'impôt pendant deux ans qu'au micro-foncier. Ce coût de sortie doit être intégré à la décision, et il ne l'est presque jamais.

Location nue ou meublée : la méthode de calcul en six étapes

Voici l'ordre dans lequel les termes s'ajoutent, sur un dossier réel. Chaque étape produit un nombre, et c'est la somme qui décide, pas la première ligne.

Première étape, estimez la prime de loyer réelle du meublé sur votre marché précis, en comparant des annonces effectivement louées et non des annonces affichées. Deuxième étape, estimez la vacance de chacune des deux options en mois par an, en interrogeant des gestionnaires locaux, et comparez le loyer net de vacance et non le loyer facial.

Troisième étape, calculez la base imposable des quatre régimes possibles : micro-foncier, réel foncier, micro-BIC et réel BIC. Quatrième étape, multipliez chaque base par votre taux global, tranche marginale plus 17,2 %, et retranchez les coûts spécifiques du meublé, comptabilité et cotisation foncière des entreprises.

Cinquième étape, ajoutez le mobilier en trésorerie, à l'achat et en renouvellement, sur toute la durée de détention envisagée. Sixième étape, estimez le surcoût de plus-value du meublé, égal aux amortissements que vous prévoyez de déduire, imposés à 19 % et 17,2 % après les abattements pour durée de détention correspondant à votre horizon, et neutralisez-le si vous n'envisagez pas de revendre. Le solde est votre réponse. Notre guide de la déclaration des revenus locatifs 2026 détaille ensuite le remplissage effectif des formulaires, et notre article LMNP ou LMP, quelles différences et comment choisir traite du seuil de 23 000 euros qui fait basculer vers le statut professionnel, à ne pas confondre avec les plafonds de régime.

Ce que ce calcul ne dit pas de votre situation

Le calcul entre location nue et location meublée répond à une question fermée : lequel des deux régimes laisse le plus d'argent sur un bien donné, avec un jeu d'hypothèses donné. Il ne répond pas à la question qui commande vraiment la décision, celle de savoir si cette opération a sa place dans votre patrimoine, à ce prix, à cet endroit, avec ce financement et à cet horizon.

Sept paramètres échappent au tableau et ne se lisent que dossier par dossier : votre tranche marginale actuelle et son évolution prévisible, notamment au passage à la retraite, qui peut faire perdre au meublé tout son intérêt relatif ; votre horizon réel de détention et l'existence ou non d'un projet de revente, qui déplace le point mort de 38 % à 8,6 % de tranche marginale ; l'existence d'autres revenus fonciers, qui décide seule du sort d'un report de déficit ; votre régime matrimonial et le mode de détention du bien ; le nombre de lots que vous prévoyez d'acquérir, qui change le poids relatif du coût comptable ; votre capacité d'endettement résiduelle ; et votre objectif de transmission, qui peut annuler à lui seul le surcoût de plus-value du meublé.

Aucun article ne peut arbitrer ces sept éléments, et c'est exactement la raison de prendre rendez-vous avec Solstice Patrimoine plutôt que de s'arrêter au résultat d'un tableau : un article expose un mécanisme et donne des ordres de grandeur, il ne délivre pas de recommandation personnalisée. Un bilan patrimonial consiste précisément à poser ces paramètres avant de choisir un régime, notre diagnostic en ligne en constitue un premier point d'entrée, et notre approche en architecture ouverte, sans lien capitalistique avec un groupe bancaire ou un assureur, décrit la manière dont le cabinet sélectionne les solutions. Vous pouvez aussi nous écrire directement via la page de contact. Les frais d'acquisition, eux, entrent dans la base amortissable ou en charge selon l'option retenue en meublé.

Deux réserves pour finir. Le présent article ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une recommandation, ni une consultation fiscale : les seuils, taux et barèmes cités sont ceux en vigueur aux dates indiquées et ils peuvent être modifiés par une loi de finances. Et un investissement immobilier comporte des risques réels, notamment la vacance locative, l'impayé de loyer, les travaux imprévus de copropriété et la baisse des prix à la revente : le capital investi n'est pas garanti, la liquidité d'un bien immobilier reste faible, aucun placement ne garantit un rendement et une performance passée ne préjuge d'aucune performance future.